广州楼市震动不大

http://finance.sina.com.cn 2005年05月19日 07:03 信息时报

　　5月11日，建设部等七部委联合颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》激起千层浪。那么，作为全国市场化最早的广州会产生什么影响——

　　时报记者苏华俊

　　今年以来，政府为了调控楼价过快增长，出台了一系列政策，让市场感到一波未停另

一波又起。尤其是5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七部委联合颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》以下简称“意见”　激起了千层浪。那么，作为全国市场化最早的广州房地产会产生什么反响？为此，记者采访了多位广州发展商和专家，向他们了解到这些政策的出台对广州楼市的影响和作用。

　　广州楼市抗“震”力强

　　日前，有媒体报道广州楼市在《意见》出台后出现了一些“恐慌”，尤其是二手交易市场。但合富辉煌集团控股董事、副总经理黎振伟则表示，这些政策的出台对广州楼市影响不大。因为经过多年的稳健发展，广州楼市已成为全国最成熟、市场化程度最高的房地产市场之一。

　　在谈到这些政策的出台时，富力地产集团董事长助理、公共事务部总经理陆毅也表示，广州的整体楼市(尤其是二手市场)在近期内会受到小幅波动和振荡，因为最近推出的政策从多方面来调控房地产，严控房地产投机行为，最直接的是从房屋流通上加以限制。这样，那些资金实力不强、产品不过硬的房企将会受到不少影响。而对像富力、合生、城建总等品牌发展商所造成的影响是有限的，因为这些企业的资金链、土地储备、产品创新方面都十分良好，市场的认可度和知名度都非常高，但从长远来看，这些政策对楼市具有一定的稳定作用。

　　华港地产董事总经理马豪也赞同陆毅的看法，认为这些政策的出台对广州一手楼市的影响十分有限。虽然该《意见》是近期政府所推出的政策当中最具杀伤力的招数，但是广州楼市一直以来都十分健康、稳定。而且，广州楼价下降的空间非常少，不会出现大幅波动，市场抗“震”力强。

　　期房转让行为进一步萎缩

　　业内人士介绍，预售期楼源于香港上世纪七八十年代，九十年代初被“移植”到广州，而后又“复制”到全国。但是，广州的房子都是以自住为主，大炒风现象很难在广州形成。“我们对公司所代理楼盘有过分析，自住型的买家超过95%。”广州经纬房产咨询有限公司董事总经理区俊文说，“甚少有在房产证未批之前办理转让的，广州的楼价实际上由有实际需求的用家支持着。”

　　据透露，今年第一季度，广州市十区内所发生的期房转让仅866宗，而同期一手楼交易登记达2.3万宗，前者仅占后者的3.7%；期房交易面积8.3922万平方米，占一手楼交易面积的3.6%；期房交易金额3.76亿元，仅及一手楼同期交易额的3%。按这样的比例，炒家退市对楼市的影响无足轻重。与二手楼交易相比，期房转让所占份额也只有4.58%、4%和6%，所占的比例非常小。有发展商甚至表示，“我们楼盘自开售以来，至今还未遇到过要改名的案例。”

　　有业内专家也表示，这么多年来，广州楼市的供应十分充足，难以形成职业炒家。近年市场中虽然有二成左右的投资客，但大多数是做长线，对整个楼市基本不产生影响。如今，政府再次推出《意见》，这些投资者会更加审慎每一笔房产投资，期房转让的行为会进一步萎缩。

　　成交量将倾向品牌发展商

　　有行家分析，从央行第一次加息以来，政府所推出的调控政策很大程度上都会着重心态上的影响，尤其是消费者的心态。当消费者的购房心态调整后，大批消费者就会持币观望。这样市场在缺少了消费者入市的情况下，整个楼市将会出现“有价无市”成交淡静。

　　业内人士表示，其实现在最担心的是那些没有实力、急需资金周转的中小发展商。当市场少了买家入市后，整个广州楼市的成交量将会有限，中小发展商所获得的青睐将会更少，而更多的将会流向那些品牌大发展商。“品牌发展商无论自有资金还是产品质素都有优势，消费者在购房时自然会选择品牌发展商的产品。”陆毅分析道。

　　寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同也认为，大发展商在激烈的竞争中胜出几率将会有所加大。不过，部分大发展商还是担心，房产转手交易税收的增加，使消费者购买房产时失去了升值的期望，相信购买力会受到影响。

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　　《意见》将对二手楼市造成较大影响

　　不少业内人士都表示，从《意见》内容来看将会对广州二手楼市造成更大的影响。不少本来想转让而又未够两年的二手楼将会选择在6月1日到来之前尽快抛售出去。记者从一些中介行了解到，自政策出台以来，不少这些客户打电话来询问自己所出售的房子情况，尽可能快点出售，有的甚至不惜降价来抛售。

　　寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同也指出，《意见》的出台将会对广州的二手市场造成冲击，市场的投机行为将会越来越少。“这些政策毫无疑问将会对二手市场产生影响。”合富辉煌集团控股董事、副总经理黎振伟分析说，“由于新政策提高了二手楼进入交易市场的门槛，只有预售契约、没有房产证的房屋不能进行二手交易，而购买年限不满2年者要按其取得的售房收入全额征收营业税，使二手交易的成本增加。因此，二手市场上的房源会有所缩水。”

　　因此，不少中介代理公司在《意见》出台后，对整个二手市场的未来都有所担忧。据满堂红地产研究部表示，由于广州二手楼市在最近两年快速发展，很多近两年竣工入住的商品房正在大量进入二手市场，但这些商品房实际上有相当部分仍未办理房地产证，它们大多数的交易都是通过预售契约的转让完成。如今《意见》一出，这些商品房如何进行二手交易成为广大业主关心的问题。

　　精彩观点

　　●富力地产集团董事长助理、公共事务部总经理陆毅：广州楼市比较成熟，市场化程度高，早在几年前就已经经历过一系列政策的考验。所以，能够生存到现在的发展商都是一些有实力、诚信、产品信得过的品牌发展商，消费者对这些品牌发展商的认同度、美誉度都非常高。

　　●华港地产董事总经理马豪：要解决好目前楼价过高就必须从三个方面来努力。一、严厉打击投机行为，杜绝炒楼、炒土地现象；二、推出一些廉价房屋来满足低收入家庭住房；三、解决好供求关系，根据市场需求来推出土地。

　　●合富辉煌集团控股董事、副总经理黎振伟：目前政府出台的严控政策不要一刀切，因为各地的房地产泡沫都不相同，广州楼市就相对比较健康和稳定，楼价的升幅并不算大。

　　●广州市纵横集团有限公司董事长及总经理何锡：《意见》的出台，让不少炒期房的投资者推出了市场，这对整个广州楼市都是十分有利，同时又能够净化整个市场环境，为未来的楼市发展创造出新的空间。

　　●寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同：如果现在推出的政策放到去年7、8月，其效果可能会更好一点。因为目前全国的楼价已经处于比较高的水平，这样很容易造成市场“恐慌”。

　　●华南理工大学建设经济管理与房地产研究所所长王幼松：这些政策的出台，使市场处于观望期，楼价必然会有影响。不过，广州的楼价偏离并不算大，因此楼价并不会出现大幅回落，调整幅度有限。另外，政府还应该在供应结构、市场信息上多努力，使整个楼市更加健康、透明和稳健。

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