透视上海房地产市场 超大城市房地产发展的歧路

　　是什么因素导致上海房地产价格预期持续增长呢？理论界比较普遍地归之于负的实际利率、预期升值的人民币汇率、预期城市居民收入增长等等。但中国境内的其他城市如广州、北京、南京、深圳等城市也面临着同样的市场环境，其房价涨幅则要平缓得多，广州市房价甚至近年来还呈一路下跌之势，为什么国内外的房地产投机商只盯住上海而忽视其他城市呢？很显然，上海房价迅猛飘升背后还有其更深层的原因。

　　李恩平

　　上海房价自1998年开始一路飙升，2002年后市中心区房价更保持了每年30%的增长幅度。同时根据人行上海分行的统计，2004年购房款中32%来自海外，再加上国内其他地区来源的购房款，上海购房资金中来自上海市外的资金比重不会低于40%，这些海外和市外购房者不同于本地居民购买住房的消费性需求，也不同于本地企业购买生产服务经营用房的投资性需求。异地购房多属于投机性需求，把房地产当作资产保值增值是其购房的基本目的，预期未来房地产价格上升是投机性房地产需求产生的根本原因。所以根据房地产需求结构状况，可以说，上海房地产价格飘升是因为对上海房地产价格上升的预期导致的。

　　那么，是什么因素导致上海房地产价格预期持续增长呢？理论界比较普遍地归之于负的实际利率、预期升值的人民币汇率、预期城市居民收入增长等等。但中国境内的其他城市如广州、北京、南京、深圳等城市也面临着同样的市场环境，其房价涨幅则要平缓得多，广州市房价甚至近年来还呈一路下跌之势，为什么国内外的房地产投机商只盯住上海而忽视其他城市呢？很显然，上海房价迅猛飘升背后还有其更深层的原因。

　　超大城市规模现状对人口进入和土地供给限制的预期

　　上海是一个拥有1600万人口的超大城市，城市建成区面积已达到500多平方公里，实际建设用地面积已经达到数千平方公里，很显然，进一步城市扩张所带来的规模经济、范围经济效应并不明显，而由于交通拥挤、宏观协调困难、城市防火防灾安全所导致的规模不经济、范围不经济效应则不断增大。从城市整体经济效应的角度考虑，大规模的人口和土地扩张在上海市不大可能实现。所以可以预期在未来的时期内，控制人口和建成区面积的扩张是上海市必然的选择。

　　关于城市规模的预期对房地产市场产生了两个方面的影响：

　　其一，人口进入效应。上海市既属于超大城市也是中国最繁华最具活力的城市之一，具有巨大的就业和商业机会，也能提供最具现代特色的都市生活服务，在一个很长的时期内，对国内外具有一定技术能力和消费能力的人口都将是期望的理想聚居之地。如果没有人口规模控制的预期，这些移居者将根据各自的特点在最佳的时期做出进入城市的决策，而对人口规模控制的预期则加速了移居者近期进入城市的决策。特别促使那些准备在上海生活消费的移居人群作出提前进入的决策。而住房是生活消费的最主要场所也是生活消费本身，所以提前购买住房成为这些打算移居人群的优先决策。正是由于移居人群对住房购买的提前决策，拉大了上海住房需求，更因为这些移居人群以未来进入为目的，其对住房价格的认定也以对上海未来高涨的价格预期为基础，其对当前价格上涨的承受能力特别强，购买力也特别旺盛。

　　其二，土地供给效应。现有的研究已经表明上海市部分类型建设用地(如工业建设用地)的边际产出效应已经小于农用地，这意味着现有扩张建设用地面积的城市发展战略不具有可持续性，对土地规模进行限制是城市发展的必然要求，对现有建设用地的深度利用是上海进一步城市化的必然选择。这也意味着现有已经和将要成为建设用地的土地价值的升值，那么，对已有建设用地及其地面建筑的拥有可以被看作是对增值资产的投资，这导致了对上海房地产的强劲投机需求。

　　区域产业分工格局对中高档住房需求的预期

　　在中国现有的三大经济圈中，长三角是规模最大也最具发展潜力的经济圈，也是唯一的单核经济圈(京津塘地区是由北京和天津共同形成的双核经济圈，珠三角地区则由广州、深圳、香港共同形成的多核经济圈)，整个经济圈都以上海为中心，形成强劲的辐射与逆辐射经济关系。一方面，上海对原有产业结构的升级形成对周边城市产业结构的转移，促进周边城市经济的发展；另一方面，周边城市经济的发展构成对上海中心城市高端服务业(如金融、管理咨询、科研培训等)的需求，促进上海产业结构的高级化。这意味着随着上海与周边城市辐射、逆辐射经济关系的进一步深化，上海与周边城市产业结构的分工格局也将进一步明朗化，上海作为高端服务业的中心城市地位将进一步确立，而原有的工业制造业等较低级产业将进一步向周边地区转移。(而在京津塘和珠三角经济圈，由于双核或多核经济中心的存在，高端服务业集中单个中心城市的趋势并不很明显)。

　　产业结构的变化意味着人口需求结构的变化。高端服务业的发展将意味着对高知识人才的需求，高知识人才都预期属于高收入阶层，其对住房的需求也被预期属于较高的档次。这意味着上海较高档次住房将有较大的市场空间，这形成了对上海中高档住房普遍看涨的价格预期。预期价格上涨，购买现有的中高档住房就成为财产增值的有效手段。这也是为什么上海房地产价格飘升集中表现在中高档住房市场的原因。

　　现有产业政策对房地产供需的结构性扭曲

　　上海产业结构的高级化是区域经济发展整体利益最大化的体现，也是经济可持续发展的体现。实际上，2000年以前上海产业结构升级和转移一直在有序地进行，大量工业制造业企业向周边城市转移为第三产业的发展腾出了空间。但经历了亚洲金融危机以后，金融等服务业在经济恢复期发展速度暂时放慢，以GDP为政绩的地方政府开始对产业政策进行调整，重新把第二产业作为上海经济的支柱产业，通过土地出让等优惠手段重点支持了一些利税率高的加工制造业，使得二三产业的结构对比发生了重大变化，第二产业所占的比重迅速上升，由2002年的47.4%回升到了2003年的50.1%，第三产业的比重则由51.0%下降到了48.4%。2001—2003年间医药制造、家具制造、普通机械制造、电子及通讯设备制造等加工制造产业无论是企业个数、就业人数还是总产值都有了较大幅度的增长。

　　相对于第三产业，第二产业对土地占有率更高。为了支持第二产业的发展，市政府利用土地划拨、协议出让等方式对一些重点工业企业给予优惠和扶持，正是由于对第二产业的土地利用支持，使得最近几年上海土地市场改革相对滞后，在土地供给中划拨土地所占比重过大。

　　由于受规模不经济的约束，城市建设用地可扩张的规模被预期是固定的，当前土地被利用的规模越大，意味着未来建设用地的供给越少。把建设用地分为工业用地和商住用地两类，那么当前工业用地增加就意味着当前或未来商住用地供给将会减少。未来可供商住用地供给减少对房产市场形成两方面的预期：一方面，对房地产商而言，未来可供用地减少，必然预期未来房地产价格上升，对已经获得的土地往往占有而不开发，期待未来价格上升后再开发或转手，这导致当前商住用房的供给相对减少；另一方面，对购房者而言，预期未来的房产供给减少、价格上升，那么当前入市购买是最佳的时期，这增加了对当前商住用房的需求。

　　现有住房支持政策对房地产市场的逆向诱导

　　1998年住房制度改革以后，上海市曾经实行了两项重要的住房支持政策。

　　一是对住房产业的支持政策。前几年，为了促进国民经济的发展，走出金融危机的低谷，上海市曾经一度把房地产业作为支柱产业来加以扶持，推出“蓝卡”户口与贴息贷款等多项政策优惠鼓励外地业主来上海购房，短期内，产业扶持政策的确促进了上海市房地产市场的繁荣，但大多数外来购房者属于异地业主，其生活和工作都在上海市外，生活消费和生产创造都不能为上海经济做出任何贡献，同时由于异地购房者入市，虚长了上海市房价，对那些真正打算在上海工作和生活的进入者(特别是那些高知识阶层)是一种抑制，高房价让他们望而却步，由于人才进入受到抑制，反过来又影响到对高知识人才高度依赖的高端服务业的发展，从而损害上海市整体经济的发展。

　　二是针对中低收入阶层的经济适用房政策。为了解决中低收入阶层购房困难，市政府利用廉价或免费土地建设了大批低成本的经济实用房，低价向中低收入阶层销售。经济实用房政策虽然以保障中低收入阶层利益为目标，但却对上海经济和房地产市场的整体发展产生了两方面的扭曲：

　　其一，人口进入市场的扭曲。上海与周边城市明确的产业分工格局本应伴随人口结构的重新调整，以高端服务产业为主的上海市需要吸引高知识人才的进入，由于生活成本增长、就业机会减少，部分原有产业工人随着原有产业一起转移到新城市落户将是最佳的利益所在。但经济实用房的推出打乱了这一应有的人口调整进程，一方面，由于享受优惠的经济实用房降低了住房成本，留在上海的吸引力增强，抑制了原有产业普通劳动力外迁的进程；另一方面，尽管经济实用房一手市场不对外地居民开放，但二手市场的流通却无法阻止，由于经济实用房基本属于低档住房，二手市场上的经济实用房对以高知识人才为主的中高收入阶层并不具有吸引力，却对那些多年在上海工作的外来普通产业工人具有一定吸引力，导致普通产业工人进入上海市。在人口总规模受限的条件下，普通劳动力的滞留和进入，必然抑制高知识人才的进入。

　　其二，土地利用的市场扭曲。在可利用土地受限条件下，商住用地被用于建造经济实用房就不能被用于建造面向中高收入阶层的中高档住房，导致中高档住房现有和预期的供给减少，在需求不变的条件下，现有和预期供给的减少必然导致价格上升。

　　结论与建议

　　一，上海作为超大城市，可利用土地资源有限，人口扩张承载能力有限，这使得房地产总供给和需求不同于其他中小城市；同时作为长三角地区独一无二的中心城市，上海与周边其他地区存在着日益明朗的产业分工格局，相互之间的产业转移和劳动力流动的预期对房地产市场供需结构的预期产生了重要的影响。这些都使得上海房地产呈现出独一无二的市场态势。

　　二，房地产市场与经济发展、经济结构的选择密不可分。上海市对第二产业的扶持政策促使了上海市人口结构和土地利用结构的扭曲，导致了房地产市场供需时段结构与档次结构的不平衡，形成当前房地产价格的虚涨。因此上海市房地产调控不应仅仅着眼于短期价格的调控，而应着眼于长期供需结构的调整，重新调整一、二、三产业发展的优先次序，适当鼓励第二产业向周边城市转移，大力发展以高端服务业为主的第三产业，以促使房地产供需结构的合理化。

　　三，房地产业是整体经济的组成部分，因此脱离整体经济的发展对房地产业给予片面的支持政策不但无助于房地产市场的稳定，对整体经济的可持续发展更是一种损害，因此房地产业不应作为经济发展的一个独立产业来加以扶持。在超大城市，土地资源有限，异地购房占有了经济发展的宝贵空间而无助于本地经济的发展，因此不但不应该鼓励而且应多加限制。

　　四，在快速的产业结构高级化过程中，面向中低收入阶层的经济实用房政策不利于上海人口结构和产业结构的转型，也不利于商住房用地的合理利用。因此应对该政策的合理性重新评估，对中低收入阶层的住房支持应更多向廉租房和土地使用税(或房地产税)减免的方向转变。

　　(作者单位：中国社会科学院城市发展与环境研究中心)