投机性炒房运动开始降温 老房虫纷纷转行

　　　上海的“组合拳”让炒房团惶惶不可终日；在北京，有人还在观望，老资历的“房虫”们则纷纷撤退或转行

　　□ 本报见习记者 王霖

　　从3月央行调整商业银行个人住房贷款政策，4月国务院下发“国八条”以来，各大中 城市纷纷出台措施，力图控制房价。投机性的“炒房运动”开始降温。

　　就在5月11日，国务院7部门联合发出通知，要求切实做好稳定房价的工作，政策将趋严。“房虫”们似乎要面临灭顶之灾了。

　　老房虫纷纷转行

　　作为北京最早一批靠倒房起家的“房虫”，刘先生曾经是朝阳区唯一一个房地产中介机构“调房处”的工作人员——他是那里的后勤人员，“管伙食的”。

　　上个世纪90年代初，因为和单位同事的矛盾，他辞去了公职，然后办了个执照，开起了房屋中介公司。利用自己的资源优势——那时候他主要是倒二手房——“拼缝”(即倒房者买进卖出的差价)。“好的时候一个二手平房都可以净赚七八万”。

　　不到10年的时间，主要通过二手房的买卖，他也成了不大不小的一个“款”。此后，他又开始涉足商品房的交易当中。最多的时候，有十几套房子在他的手里“滚动”。

　　但是他坦言，现在这个行当“越来越难做”，“炒房人太多了，再加上加息的压力，不像原来那么好做了。”现在“拼缝”的空间越来越小，甚至一套房子只能赚5000块钱。他在天坛东路中国棋院附近的房屋中介公司已经改换门庭，变成了“策划公司”，“主要是为开发商作小区的绿化”。

　　另一位刘先生已经退休，也是炒了很多年房，在房贷利率上调，尤其是重税政策禁止转让期房的政策可能近期出台之后，他也打算转行了。他曾经在昌平看中一片山，打算买下那里的1000多亩地“盖敬老院”，“现在还没有着落，只能在这个行当里硬撑着。”

　　“玩房”多年，并曾经出版过以“玩房”为内容的多部长篇小说的冯卫东现在也几乎歇手了，“这个行当好的时候已经过去了，房价越来越高，同行越来越多，能改行的就改了，有些没有别的门路就只能硬撑着。”冯说，“当然还有的赚，只是空间越来越小了。”

　　借鸡生蛋

　　35岁的朱敏原来是北京一位大型超市的收银员，丈夫唐先生是这家超市的经理。在过去的两年中，她成了一名专业的“房虫”。

　　在网上的一次无意识的浏览促成了她的第一次房产交易。在2001年底每平方米3000元买的“非常男女”，在2003年入住的时候就已经涨到了4000多元，“没想到房子一转手，净赚就是4万多。我后来做房产就靠的是这4万多。”炒房让她尝到了甜头，他们一家子开始全力投资做房产。用第一次赚的4万多又买了非常男女的二期。这一个楼盘内，她先后买了5套房，出售两套，租赁两套，自己住一套。买卖之间，最多差价每平方米“可以有3000-4000元”。

　　现在非常男女的三期已经开盘，均价是13100元每平方米，最高的可达14000多元，涨势令人瞠目。

　　朱女士已经将超市的工作辞了，全心做房地产。她每天的工作就是上网查信息，去楼市看楼盘。到2005年5月，不到两年的时间，朱女士一共拥有了包括“非常男女”、“顺驰-蓝调”、“苹果社区”、“远洋山水”、“季景-沁园”等11套房子，出售的有5套，现在还剩6套。出售的5套房子，首付共60万元左右，这60万给她带来的收益可以“付清一套中等价位的两居”，至少在20万元以上。

　　这叫“借鸡生蛋”，借银行的“鸡”，生自己的“蛋”。

　　开始观望

　　朱的这11套房子的“投资”更多依靠的是银行贷款。在央行没有调高住房贷款利率前，她和她的先生分别在工行、农行、商行、建行贷款，“借鸡生蛋”。

　　但是在7月1日之后，这种方式就行不通了。因为北京市各商业银行的房贷业务将“联网”。

　　“但只要楼盘地段好，增值空间大，我肯定会继续投资房产。”但暂时将不再考虑买新房，“先把精力放到租房上”。她在望京小区的“季景-沁园”的高档住宅，精装二居室(80多平方米)可以租到5000元/月。买的时候6000多一点，现在均价涨到8300元了。“租或者卖，都还有的赚。”

　　以这套房子全款50万元，20年按揭为例，利率调整后，银行如果实行5.51%的利率水平，贷款总额增加1.4万元，月供增加56元；如果按5年以上的利率6.12%来计算，则50万元20年贷款总额比原贷款总额提高5.6万元，月供提高231元。

　　对于不到两年已经升值18万元的这套房子而言，这个数字并不大。但面对现实的政策风险，朱敏开始观望了。

　　【链接】政策更加严厉

　　在上海，为稳定房价采取的措施已经形成“组合拳”，所以其效果也更加明显，这些措施集中在三个方面：从3月7日起，对购入未满1年的商品住宅出售征收5%营业税，以及营业税税额11%的城建税、教育费附加和河道整治费，总共5.55%；3月19日起，凡是到政府主办的公共网络交易平台上挂牌出售的二手房，都将受到最高限价的约束，超出咨询价格10%的房源信息将不予挂牌；4月6日起，凡出售居住不满一年的房屋，如尚未还清银行贷款，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务，即是说，卖房人必须先行还清银行贷款才能注销抵押给银行的房屋产权，从而出售房屋。

　　北京对调控楼市的主要手段是落实央行政策，对个人自营性住房贷款利率进行了调整，尤其是针对二次以上的购房贷款，提高了贷款利率以及购房首付比例。但这种相对温和的政策可很快就要变得严厉，11日国务院7部门联合《意见》下发并强调“调整住房转让环节营业税”、“禁止期房转让”之后，相关政策可能很快出台。果真如此，“房虫”们将再无退路。

　　经典独白

　　北京资格最老的房虫之一

　　这个行当的好日子过去咯，我现在重点不做这个了。做直销，那才是朝阳产业，国家不是说出台《直销法》么。为什么那么多人还在这里面炒？那你说为什么还有那么多人炒股？一个道理啊，懂行的早进来，赚够了，觉得该走了；不懂行的一看，炒股赚钱啊，一年赚个百十万，于是砸锅卖铁也进来。完了吧，你看看现在的股市，套住了多少人。这个楼市和股市一样啊，当大家都觉得这个挣钱的时候，就已经晚了；当大家都热热闹闹跳进来的时候，离这个游戏玩完的时候也就不远了。

　　一个同样玩过股市的房虫

　　你想啊，回过头去看十年，中国的股市够热闹吧，每当到了关键时候，你眼看着完了完了不行了，就会有人出来了，政府出来了，今天几条明天几条，“政策市”，政策要托市，总会有机会啊。这个房地产不比股市来得更重要？所以你看着，政府决不会眼睁睁看着它跌下去的。一张一弛，文武之道；这一收一放，才是政策要拿捏的，哪个行当都有赚有亏，其实机会也就在这一收一放之间，就看你看准看不准就是了。