中瑞财团转身投房地产 离其金融梦想越走越远

　　从“金融大鳄”变身“房产大鳄”，中瑞离其金融梦想越走越远

　　文｜崔万俊 陈永

　　2005年5月3日，温州。在中瑞财团以15亿元价格夺标的原东方造船厂地块上，打下了第一桩。这标志着，中瑞在全国的第一个房产项目中瑞曼哈顿空中别墅正式进场试桩。

　　中瑞一位董事坦称，“中瑞曼哈顿是中瑞的品牌工程，本身要靠它扬名立万，这个项目其实没有多大收益。”中瑞做定房产大鳄的决心昭然若揭。中瑞曼哈顿项目投资将在20亿元人民币左右，是中瑞目前唯一成型的项目，而其他项目据说还在立项谈判阶段。对中瑞来说，曼哈顿是个关键，这个超豪华的住宅项目，将成就中瑞在温州的房产‘大哥大’形象。

　　有意思的是，中瑞成立之初信誓旦旦，称要有自己的银行、信托、保险公司等。还不到一年，这种愿景已然消失殆尽。中瑞财团一直在温州银监局的监控之下，这几乎是业内共知的事情；为中瑞的身份，温州市政府内部已形成支持与反对两派力量。中瑞的金融梦想，一时可望不可及。

　　一内部人士称，做银行，中瑞肯定是不行了，现在还没有这方面的法律依据；而这几年信托风险很大、保险业回报期又太长。温州人“只赚看得见的钱”，考虑到这些，中瑞决定短期内不会把精力放在这些领域。

　　曼哈顿是个开始

　　中瑞财团的高调，一向不被务实、低调的温州人看好。“财团性质”的角色定位，更是让中瑞从创立伊始就受到非议。“更大炒房团”、“总裁的离任”、“银监局阻挠”，让中瑞一路走得踉踉跄跄。但这些都不能改变它“大手笔”的作风。

　　2004年11月8日，中瑞财团以15.3333亿元的夺标价拿下温州江滨路原东方造船厂地块，比7.7亿元的招标起始价高出近1倍，刷新了温州国有土地出让的成交价记录。

　　温州海螺置业公司副总陈鸿介绍说，温州房地产高价不高质，尤其最近几年房产质量都不理想，温州老板又多，有需求却没有供应，中瑞曼哈顿这个豪华住宅的定位，填补了温州市中心高档住宅的空白。中瑞也明确表示，这个项目是其打造全市乃至全国品牌社区的一次全新尝试。

　　温州市政府财政一向不充裕，也希望土地能卖个好价钱；温州的房产开发商同样有资金瓶颈，考虑到这些，当地政府给予开发商分期付款的方式并延长到10个月的期限。按此规，中瑞应在中标后6个月内缴纳50%地价款，即4亿元，其余款项则延长至10个月内缴清。中瑞一董事告诉《全球财经观察》，这笔款项还没有到期，但不会存在资金支付困难。

　　据悉，由于中瑞财团不具备房产开放商资格，针对此项目专门成立一家控股公司——中瑞温州房地产公司，全权操作这个项目。

　　在融资方式上，中瑞财团引入了法律上较为安全的房地产信托模式。该项目由金信信托温州分公司负责。据业内人士了解，截至目前，已基本上达到融资目的，但没有预料的那么火爆。据说，该份信托计划，定在200份，每份250万元左右，目前估计有150份左右已经售出去了。客户组成基本是温州的归国华侨、企业老总等。该房产的销售价格据说定在21800元/平方米，客户几乎都是自主消费，几乎没有投资者。

　　据中瑞温州房地产公司销售经理王树泉介绍，中瑞曼哈顿地段的总面积为15万平方米，共10栋，5月3日动工，预计在2007年交工。但该项目目前还只是概念房，只看到了模拟设计，真正的设计方案目前还没有通过。

　　据说，曼哈顿采用的信托方式，主要用于前期项目开发。至于后期项目资金来源，王树泉称，中瑞财团的9大股东会集资解决，“我们的9大股东都是温州的龙头企业。”

　　“将来，说不定在温州还做一个超豪华的房产项目，当然，也可能选在其他城市。”中瑞房地产公司的王树泉称。

　　资金链困扰

　　中瑞曼哈顿得到的不只是赞誉，也有担忧。2005年初，针对国内信托投资公司房产信托业务的混乱，国家下发了管理暂行办法意见稿。这意味着信托业整顿在即，企业进行信托产品融资的成本也将提高。

　　海螺置业公司副总陈鸿就不看好房地产信托，“信托只是个金融产品，解决房地产融资问题，信托只是权宜之计，搞不好，会成为某些投机者炒作的工具。”在陈鸿看来，房产融资的关键是银行贷款，既安全、金额又大，只是门槛太高。包括曼哈顿在内，温州现有三个项目通过房地产信托方式融资，业内预计，这在目前房贷控制期间，不啻一剂良方。

　　但中瑞公开表示，中瑞财团目前没有一分银行贷款。是门槛太高，还是中瑞自恃卖力？这不得不提一下温州银监分局。中瑞召开新闻发布会前夜，温州银监分局召集紧急会议，希望温州各大商行对中瑞9大股东百万元以上的贷款要严格审查。现坊间正流传一种说法，中瑞一直在温州银监分局的监控之下。与温州银行系统的大当家关系不好，或多或少影响了中瑞财团在银行融资上的回旋余地。但对此，温州银监分局与中瑞财团均否认。

　　温州也是国家调控房市的重点城市之一。“此时，温州银行业对房产公司的融资大门几乎完全关闭，国家管得这么严，温州银行的高层是不敢拿自己的乌纱帽开玩笑的。”温州朗兆房产营销公司总经理叶维坚说。实际上，来自温州人民银行的数据显示，截至今年4月底银行贷款同比出现下降。

　　天时与地利不合，让人担心中瑞财团是否将出现资金断档。

　　连中瑞内部的董事都承认，银行贷款是企业发展的重要杠杆。“企业不可能把它所有的资金都用来投资 ，必须有这个财务杠杆。”中瑞表达了对银行贷款的渴望。

　　但该董事称，中瑞不会有任何资金上的困难。就算中瑞本身不进行银行贷款，它的9个股东，都是本地的龙头，不会袖手旁观。

　　中瑞股东的合力的确让人信服。2004年底，中瑞成功实现增资扩股到1.45亿，由9大股东按股权比例缴纳，并计划增到5亿元，这只是注册资本金。对曼哈顿的后期资金投入，中瑞房地产公司和财团内部均异口同声：“我们的股东会集资。”

　　“我们有项目时，会专门针对这个项目由股东集资，这在中瑞的公司章程里是明确写着的。”中瑞一董事称。

　　中瑞在曼哈顿上的大手笔，引来了国外资金的关注。据说，包括摩根士丹利在内，很多海外资金都主动跟中瑞接触，希望有机会参与这个项目，但中瑞称，由于成本等许多因素，未能成行。

　　“但不排除我们以后会跟海外基金合作，实际上，我们正在跟外资谈一个项目。”中瑞一董事称，对于房地产是否是他们关注的焦点时，该人士称，“房地产是个短期赢利项目，以后我们还会关注其他行业的。”

　　成长的烦恼

　　中瑞要开拓的不止是它的融资渠道，成长的烦恼还体现在它的发展定位和治理结构上。

　　“吸收民间资本”，是中瑞成立时的豪言壮语，它的梦想，还有做银行、做信托、做保险。现在，一切都不同了。

　　一直以来，媒体将目光聚焦到它的法律立场上。按照《银行管理暂行条例》，“非金融机构不得经营金融业务”。仅“吸收民间资本”一词，中瑞就触犯了“天条“，温州银监分局与它的分歧就源于此。出于压力，一向与中瑞高层关系密切的几个政府官员都不敢出席中瑞的开业新闻发布会。

　　“我们希望能给中瑞合法定位，而且我们也在争取政府能放宽在某些领域的限制。”中瑞一董事称。但一直以来，国家只是在默默考察着这个特别的企业，并没有松口的迹象。而温州市政府在中瑞的问题上，也分成支持与反对的两大派。中瑞的非牛非马，让它在发展定位上，有梦想，却无现实支持。

　　据悉，在中瑞的定位上，浙江省府、温州市政府，与中瑞达成一个默契，不再提“金融财团”、“吸纳资本”。

　　“银行我们肯定是做不了了。现在还没有这些法律依据。信托、保险，这是看不准的行业，至少我不会投赞成票。”中瑞一董事称。

　　“有一点可以肯定，我们仍会对金融业有所涉猎。最近我们正跟海外基金谈判，搞金融方面的一个合作，金融并不只包括银行、保险、信托吧。”这位董事开玩笑。产融结合是中瑞的梦想，只不过它选择了一个太过招摇的方式诞生。

　　温州企业有个心理门槛，资本控制权总不愿外泄。中瑞要做强，必须在管理体制上与国际接轨，学会接纳“空降兵”式的管理。中瑞能否过这个坎儿？中瑞、中弛两大集团总裁双双请辞的事实，让人看到了中瑞这样的温州企业的弊习。

　　温州人骨子里的抱团意识成就了中瑞空前的合力，同时也成为其发展过程中的一道硬伤。中瑞必须学会与外来管理者相处。至少现在，中瑞还没能找到下一个来接前任总裁杨新泉交椅的人，现在中瑞的总裁职务暂由一执行董事代行。一 位不愿透露姓名的观察者称。