上海楼市崩盘传言四起 警惕区域结构性泡沫

　　记者 裴少铭

　　最近，中房上海指数办公室公布的一份调查报告引起了人们的广泛关注。报告显示，3月份以来上海二手房市场抛盘大量增加;房价上涨幅度虽有降低，成交却未见同步放大。

　　除了二手房房价下跌的消息，新楼价格走弱的预言也在沪上开始散播。

　　据房产之窗网新房监测系统统计，4月底，上海住宅成交均价已经降到每平方米7200元左右；其中，4月21日曾一度跌破7000元关口。一时间，"上海楼市水分正在慢慢挤出"，甚至"上海楼价崩盘"的议论不胫而走。

　　经过中央和上海市政府一拨拨的调控，上海房地产市场果真已经开始"退烧"，甚至踩上了走低的拐点？带着这些疑问，记者走访了多位业内人士和行业专家。

　　　统计资料需审慎辨别

　　上海房地产估价师协会副会长、同济大学房屋土地资源信息研究中心主任施建刚教授对《环球》杂志记者说："上海的楼盘实际上区别很大。像今年将开工的'两个1000万'工程--1000万平方米配套商品房和1000万平方米中低价商品住房，其价格是由政府强制限定的，每平方米均价在3500～6500元之间，上市总量近30万套，占上海市商品楼供应总量的65%。"

　　"排除这些低价楼房之外的商品楼才是我们真正要研究的上海商品楼市场。而这些楼盘，每平米均价目前在15000元左右。有关上海商品楼平均价格跌破7000元关口的说法，实际上是指这两种平均价格的加权平均数。"

　　上海同济大学房地产管理系何芳教授认为，上海的二手房与新楼盘相比，无论从购买人群的收入水平还是房屋价格水平来看都是不一样的。最近，二手房市场受宏观调控影响，其价格有所回落并不能说明上海的新商品楼价格也将下跌。

　　无独有偶，上海著名房地产专家、政协委员张泓铭教授也指出，尽管二手房抛盘增加，接盘减少，市场好像发生了降温的现象，但是这绝对不等于房价的下跌。

　　上海楼市，对于世界需求来说仍紧缺

　　对于上海商品楼价格的定位，国务院发展研究中心市场经济所研究员廖英敏对《环球》杂志记者说："上海作为国际大都市，在金融中心，商务区以及周边的高档社区，房地产的功能、质量及级差地租都应该是国际水平的，高房价有其客观存在的理由。"

　　"事实上，目前上海市中心未来新增房源的供应还是比较稀缺的，"何芳教授向记者表示，"上海市政府计划将市中心的1000万人口削减至800万，同时增加市中心的开敞空间和绿化率，减少容积率并降低楼高。但是作为老城区的市中心，其拆迁速度又不能过快，否则会带来一系列问题。这些势必造成上海中心城区寸土寸金的局面短期内不可能出现改变。"

　　施建刚教授所领导的课题组刚刚完成了一个受上海市政府研发中心委托的有关沪上楼市发展规划的报告，他对《环球》杂志记者说："上海的楼市并不是上海人的楼市，而是全世界人的楼市。"

　　施建刚教授认为，由于经济发展和汇制等方面的原因，我们以每平米3万元在上海买房子已经觉得非常昂贵了，但是对那些从发达国家到上海来发展的人来说，上海的房子确实非常便宜。

　　宏观调控：实质上不针对价格

　　国务院发展研究中心廖英敏研究员对《环球》杂志记者表示："最近上海市政府出台了一系列调控房价的措施，目的就是抑制投机，挤压泡沫。"

　　一位不愿透露姓名的上海社科院城市发展中心房地产问题专家向记者直陈，"实事求是地讲，按照房地产行业应该有的合理价格水平来说，目前上海房地产价格确实过高了，应该降下来。但是要把它降下来风险实在是太大了，涉及50多个部门的兴衰、5万多种产品的生产和销售。当今最重要的事情莫过于让它迅速稳定下来，动用一切可能的政策手段让它盘整。"

　　值得注意的是，上海市政府新闻发言人焦扬日前也表示，上海市委、市政府对房地产市场调控的目的就是保持上海房地产市场基本稳定，防止房价大起大落。

　　实际上，4月至6月，上海市工商局、房地资源局、发展改革委(物价局)对上海房地产市场所进行的专项整治，针对的并非上海所有楼盘，而是中心区域、高价位、易发生炒作的重点楼盘。

　　对此，长期跟踪研究上海房地产市场的何芳教授说："上海市中心的超高档房一般都在每平方米2万元以上，有的甚至突破5万。不少高档楼盘小区的空关率(投资性房屋的空置率)高达70%～80%，有的甚至高达90%，这实际上就是投机炒作的结果。所以，一系列宏观调控政策的出台，率先感到压力的就是他们。如果有楼盘开始降价销售的话，无疑首先也是他们。"

　　施建刚教授说："目前中央给上海下了死命令，目标主要是要把房地产年投资增长率控制在10%以内。今年预计合理水平应该在9%左右。目前看来，调控效果还是比较令人满意的。"

　　据统计，在这轮严厉的宏观调控之下，上海房地产第一季度23.5%的投资增幅已经低于全国平均水平3.5个百分点，居东部11个省市中的第六位。

　　房价何时降下来

　　上月底，有消息报道，以配套商品房为主的中低价"两个1000万"住宅建设已在上海东南西北全线铺开。这一信息确实造成了市场投机的利空气氛。

　　但是《环球》杂志记者调查了盛世天地、山水国际、幽澜苑、中祥金祥苑、中福城、银星名庭、怡东花园等众多楼盘之后发现，那些明码标价每平米在1万元以上2万元以下的楼盘，绝大多数都表示自己的价格并不算高，绝对不会降价。

　　对此，何芳教授强调，世界上很少有地方有像上海这样的国内生产总值(GDP)增长速度，而这样的速度必然带动土地需求的剧增。目前央行这一点利率的上浮，不足以对冲掉预期暴利的实现，而且利率上升对房价抑制的作用通常是滞后和缓慢的。

　　何芳教授指出，上海新组合政策的出台，主要会抑制投机炒作，商品房交易量可能会下浮，价格增长幅度可能会降低，但是房价绝不会大幅降低。"但是，根据国际上的惯例，像上海这样的大都市，当房地产的增加值与GDP增长的比率大于等于12%的时候，房市出现拐点并急转之下的可能性很大。"施建刚教授说。"世界上很多房地产泡沫的破灭就是在这样的时候发生的。据估计，上海房地产市场将在2010年世博会召开前后达到饱和，2011年左右拐点将会出现。"

　　房地产投资：警惕区域结构性泡沫

　　据《环球》杂志记者了解，目前上海市房地产价格按照地段排序，大体可以分为11个等级。其中1至5级大体都是原来上海市的老10区；5至8级包括闵行、青浦、嘉定、淞江、南汇、宝山、奉贤等；8至11级大体包括金山、崇明、宝山部分地区、奉贤部分地区等。

　　施建刚教授说："目前在上海，1至5级地段大体每平方米均价在12000元至17000元左右比较合理，市中心地区在15000元到30000元之间；5至8级地段一般应该在9000至12000元之间；8至11级在5000至7000元间。如果着眼后市来看，升值空间确实很大。"

　　最近在上海召开的一次投资论坛上，很多与会的经理人都认为，上海房地产存在着城市区域和价格结构分布不均的现象。

　　具体来说，那些房价在每平方米8000元左右的楼房投资价值应该还是比较大的，但是房价在1万至2万区间的就要分析它所属的区位了。如果是市中心区那还可以接受，如果是在远郊区，而且当地没有支柱型产业、不是交通规划重点地区，那么就是泡沫。无论哪个区，假如房价超过了2万元，甚至到了5万多，泡沫就相当大了。

　　何芳教授还提醒说，目前人民币升值的压力依然存在，国际投资者对人民币升值的预期依然没有减弱。这决定了国际热钱可能暂时不会撤退，"游资"很可能会采取长线战略将投资预期放长以求谋求更大的利润。投资一定要注意分析他们的举动。