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上海紫园首任销售总监项震表示，社会环境炒作了紫园，同时又限制了它
本报记者 黄晨 发自上海
背负中国首个亿元别墅盛名的上海紫园(下称“紫园”)，在沉寂了两年之后，于上月悄然入京进行项目推广。相比当年推出1.3亿元的八号别墅，紫园二期单体别墅目前价值约在
1300万~4000万元之间，并且不再提倡个性化的定制服务，其锋芒似乎内敛不少。
几乎就在紫园低调入市的同时，业界再出传闻，位于东佘山脚下约1100亩紫园后续项目用地即将易手。
卖地传言
早在去年年底，关于紫园有意出让后续地块的消息便在二手土地市场时有耳闻，并有多家知名开发企业与之接洽。
后来其中一家公司的总经理透露，此次意图转手的地块为紫园位于东佘山附近约1100亩的项目储备用地。与紫园正在开发的西佘山脚下近1400亩别墅项目隔山相望。
此次转让将可能采取项目合作的方式，继续保留紫园的案名。对于紫园投资商嘉城兆业的出价，该人士称与市价无二。但目前这个地块的最后一道出让手续仍未完成，因此双方虽有合作意向，但需要在手续完备之后，才能进入实质运作。
对此，紫园内部人员称，因为项目用地都是在土地协议出让时期获得的，东佘山用地确实还有部分手续没有办理。具体落实时间仍要视工作进度而定。该内部人员否认有任何融资意向，并表示该项目今后仍将以“东紫园”命名，嘉城兆业将独立完成这个项目，但不排除与西佘山项目同时开发的可能。
作为最早进入佘山国家旅游度假区，运作房地产项目的开发企业，嘉城兆业在东、西佘山共获取土地约3800亩，其中亿元别墅所在的西佘山是整个度假区内景致最佳的位置，佘山天主教堂与天文台都位于这个制高点上。东佘山除1100亩别墅用地外，另有1400亩公建项目用地，依据规划，可能会建设五星级度假酒店及其他配套旅游设施。
由于进入时间较早，嘉城兆业获取土地的成本也相当低廉。据该公司工作人员透露，当时地价约在30万元/亩。另有一份公开信息显示，2001年上海土地批租地块中，佘山国家旅游度假区02号地块受让方即为嘉城兆业，受让楼面地价为500元/平方米。
此后一直到2003年，该度假区内才有新的土地公开出让。其间，向二手市场寻觅土地成为意图在佘山脚下开发项目的企业获取土地的唯一途径。世茂集团、中凯集团就先后从锦江集团、浙江众优置业手中分别购入900亩和270亩别墅项目用地，但相比嘉城兆业3800亩的土地储备，实属微不足道。
方方房产工作室土地分析师称，佘山国家旅游度假区内已经两年没有公开出让过土地。唯一可供参考的地价信息是《2003年上海市土地出让公告(第6号)》中的桃园路3号地块，当时中标价约为108.5万元/亩，折合楼面地价约为2324.65元/平方米。但该地块尚不位于度假区的核心区内，并且价格已滞后市场两年。因此紫园目前拥有的土地价值很难估量。
即便如此，两年价值连翻四倍的增幅也令今天紫园地块的转让价格充满了想象空间。
资金，资金
自2003年，价值1.3亿元的紫园8号别墅推向市场，并引起轩然大波之后，嘉城兆业这个名不见经传的公司便骤然进入人们的视野。它的企业背景也成为业内共同热衷的话题。
其工作人员称，嘉城兆业拥有新加坡与中国香港的资金背景。这与其总裁高家仁拥有新加坡国籍，公司注册地又在中国香港暗合。
高家仁自称是在海外旅居二十余年的华侨。回国之后，曾在北京及一些二线城市运作过地产项目。紫园是其在上海的第一笔投资，也是迄今为止的唯一一笔。
另据知情人士透露，嘉城兆业早在1999年便已取得目前的佘山用地。此后也曾成立过项目公司。香港永新集团曾是这个公司的股东方之一。永新集团主席曹光彪是香港知名富商，曾创办港龙航空以及内地第一家中外合资的私人企业。早在上世纪末，永新集团便在上海成立永龙房地产有限公司，从事地产开发，并先后运作了南京西路第一栋甲级写字楼——永新广场以及永新花苑等项目。
但2001年，永新集团撤资，高家仁便开始另组项目公司，并着手启动紫园的开发。
新组建的嘉城兆业在2001年年末初步完成了人员招聘工作，并逐渐明确推崇地产定制，缔造个性化别墅的产品定位思路。
同一时期，高家仁又在北京与北京城建及其控股子公司合资成立了北京东华广场置业有限公司，进行东直门综合交通枢纽暨东华广场商务区项目的开发。
后经北京城建(600266.SH)公告披露，作为高家仁的出资代表——康实公司并没有完全履行出资义务，而由东华公司垫付了大笔款项。根据康实公司与东华公司签订的《关于〈东直门综合交通枢纽暨东华广场商务区项目合作合同〉和〈北京东华广场置业有限公司合同〉的补充与修改协议》约定，康实公司应向东华公司支付各项费用约总计14.0438亿元。
但截至2004年5月25日，东华公司收到首期付款7亿元，此后康实公司一直未支付剩余款项。公告称，鉴于康实公司已经违约，公司及东华公司甚至已准备采取包括诉讼在内的措施。
由此，嘉城兆业隐含的资金困局渐渐浮出水面。
尽管“东华广场事件”后续又有反复，并因为牵扯进华远集团，而一度出现康实公司反诉北京城建及东华公司，要求其继续履行合同。并最终由于北大青鸟的介入，而尘埃落定。后经证实，北大青鸟在康实公司亦拥有相当股份。
两年中，由高家仁主导的两大地产项目均出现不同程度的阻滞。紫园在2003年推出一期定制别墅之后，便再无声息。直到今天，11套定制别墅仍未交房。
对此，紫园工作人员的解释是，定制业务涉及复杂的工艺流程以及各种沟通协调环节。国内的体制问题亦给定制别墅构成莫大压力。因此，迟至今日，这些别墅仍未完成全部施工。
两年时间，缔造11套定制别墅。紫园除资金以外，还面对如此巨大的压力？2005年6月即将推出的紫园二期，也基本不再提倡一期的定制概念，转而以批量生产的方式，推向市场112套成品别墅。
紫园放弃了它固有的个性化豪宅理念吗？
梦想和现实
项震，紫园的首任销售总监，推动了紫园豪宅定制的理念。相比高家仁在媒体前的过分低调，他曾一度是这种理念的代名词。这一点获得了他的继任者——章铮蕙的认同。
透析亿元别墅的问题，项震始终认为紫园的内核远比它的售价更为重要。
“好住宅是为个人造的。”他将这种从设计、施工到内部装修完全一条龙的个性化定制服务视为紫园最重要的精神内核。
“只要不违反政府规章以及相应的规划要求，我们一般都会接受定制。但标准会比过去高。目前我们只接受总价在3500万元以上的别墅定制业务。”嘉城兆业销售经理桂桢这样描述今天的紫园定制业务。
但在项震当年的设想中，这种定制服务应该是贯穿始终的，是成就好住宅的必要条件。不仅如此，近1400亩的土地上只能存在不到150栋别墅，因为低容积率也是豪宅的必要标准之一。
但依据目前的规划，西佘山脚下的紫园项目最终将由成品别墅与定制别墅共同组成，总计有255套别墅，预计在2007年左右交房。
“紫园不单只有一亿三，我要告诉市场，紫园还有其他200多栋别墅可以选择。”嘉城兆业现任销售总监章铮蕙表示，目前的紫园并非放弃其一贯秉承的豪宅定制理念，只是为市场提供了更多更现实的选择。
“定制是抱着梦想去做的。但梦想与现实之间总会存在落差。”技术背景出身的章诤蕙显然以一种更务实的心态在看待紫园，操作紫园。
两年中，紫园的定制服务既为它带来中国第一豪宅的美名，也使得它沦为公众的众矢之的，一度成为媒体口诛笔伐的对象。
首先，定制服务势必带来巨额成本，既而造成单体别墅售价过高。仅以价值1.3亿元的8号别墅为例，占地近20亩，户型总面积约3000余平方米。整栋别墅所耗费的窗玻璃造价就高达4000元/平方米。如此奢侈的作风，一度为公众所摈斥。
其次，在现行体制下，定制服务始终游走于政策的敏感地带。依据相关规定，国内商品房必须在取得预售许可证或销售许可证之后，才能对外进行销售。而取得这些证件的条件之一，就是项目必须完成一定的进度，例如正负零线(一般指地平线)。但定制服务事实上除去拿地环节，在设计时已与客户建立买卖关系，这就与现行政策相违背。因此，严格意义上说，紫园目前已售出的定制别墅仍处于预订状态，而非真正的销售。
除此之外，更多的政策要求使得紫园无法擅自完成它对豪宅梦想的追求。“我曾设想邀请法国的监理公司，采纳全球顶尖的住宅设计方案。但目前条件下，做不到。”项震对紫园的制度瓶颈有着很深的体会。
最后，定制服务需要更多的沟通、协调甚至是说服工作。“我们把很多时间都花在设计沟通以及选材上。”紫园目前的定制客户完全由章铮蕙一人服务，她对技术问题的理解显然可以帮助各方在许多层面上尽快达成统一。但无法回避的是，这个环节依然成为定制别墅耗时最长的部分。
项震认为：“社会环境炒作了紫园，同时又限制了它。”一个在现行社会条件下，妄图彻底以个性化定制来运作的住宅是很难走向成功的。
时间、资金、政策以及社会舆论使得紫园逐渐步入进退维谷的境地。
走在依然施工的8号别墅现场，现实的紫园与媒体描绘中的紫园显然有着相当的距离。曾经在中国地产舞台上出尽风头的紫园，曾经呼风唤雨的第一豪宅之梦，在当下，在佘山一角，独自咀嚼市场和社会的双重现实。
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