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北京一季度商品期房预售成交套数同比下降10.2%，商品现房平均售价同比上涨523元/平方米
本报记者 柳春秋 发自北京
自3月17日央行上调房贷利率至今已近2个月，尽管在社会上引起了强烈反响，但北京
房地产市场表面上却没有太大波动。即使在国家宏观调控手段从严把土地和信贷两道闸门转向利率并轨的情况下，北京房市依旧进入了销售旺季，而楼价也有一定程度的上扬。
房价保持增势
尽管宏观调控政策频出，北京楼价保持小幅上扬的态势却依然有目共睹。“五一”期间，有不少开发商的楼盘，为避开下半年区域供应高峰，提前入市销售，减低风险，而相反一些开发商预期未来销售价格看涨，惜售心态日益严重，纷纷推后开盘的物业占了更多比例。
来自近日北京市建委对一季度房地产市场的统计信息显示，一季度北京楼价保持增长态势。1~3月，北京竣工后签订销售合同的商品现房平均销售价格5212元/平方米，同比上涨523元/平方米，涨幅为11.15%。其中，商品住宅现房平均销售价格为4838元/平方米，同比上涨478元/平方米，涨幅为10.96%。
而同期北京商品期房买卖平均价格6398元/平方米，同比上涨了114元/平方米，涨幅达1.8%；其中，商品住宅期房买卖价格为5995元/平方米，同比上涨202元/平方米，涨幅为3.5%。
在商品房供销方面，一季度北京商品房买卖成交56701套，同比下降2.84%，总成交面积692.56万平方米，同比增长3.24%。其中，商品现房买卖成交17803套，233.5万平方米，同比分别增长18.32%和34.19%；商品期房预售成交38898套，459.06万平方米，同比分别下降10.2%和7.6%。
其中，普通住宅和高档住宅售价分别比上年同期上涨8%和8.9%，均创下全市1998年以来的房价最高涨幅。
高力国际华北地区常务董事高晓晖女士指出，政府调控房地产市场的措施对市场情绪有所影响，但是北京住宅市场近几年发展一直较为平稳，并且需求旺盛，即便面对上调放贷利率这样从需求角度调控市场的措施，实际上需求并无太大波动。
业内人士认为，随着下半年调控依旧，而对于北京局部区域房地产供应量上市高峰，开发商与消费市场的博弈将更为激烈。
消费者分流
与新建商品房的交易旺盛相比，二手房的交易表现也毫不逊色，近两年特别是今年以来始终保持着不断上升的趋势。根据中大恒基市场研究中心数据显示：今年一季度二手房成交量为15000套左右，比去年同期增长79.9%。
我爱我家副总胡景晖分析认为，一方面“国八条”以及央行两次调息后，逼出了很多以前以租养贷的二手房房源和公房房源，供应量加大了；另一方面，贷款利率的上调使得许多消费者会尽可能选择那些不贷款或者少贷款的房子，这时就会很自然地将目光投向相较新房而言面积更小、房型更合理、总价更低的二手房，从而造成需求量增大。来自市场的数据验证了上述说法。进入4月份，北京二手房的房源供应量增加了1.5倍，房屋需求量增加1倍。供需两旺反映出的结果就是二手房交易市场的活跃。
另据有关人士透露，今年下半年很可能迎来央行的再次加息，而北京市为落实“国八条”的精神也正在加紧制定相关具体政策，大力发展北京房地产的二、三级市场(即把一部分准备买新房的消费者引导到二手房以及租房上来)，就是其中重要的一项。再加上今年下半年的新建商品房集中放量，北京的房价变化届时应该会有所体现。
供应与金融调控并举
二手房市场近两年的增长幅度甚至超过了新建商品房，向二、三级市场分流置业者已经是一个很明显的趋势。国家宏观调控主要旨在打击过度投机、炒买炒卖、过度追求土地价值，因此，北京世联地产副总王正宇认为调控的意义在于房价的稳定而不单纯是房价的下跌。既然现在面临的问题是适用于普通人置业的房产供应量偏少，就需要首先改善供应结构。
另外，金融也是一个很重要的工具。只要房贷利率还低于房产增值预期，投资、投机型购房就难以遏制，真实的购房需求就难以体现，房价也就难以平抑。中国社科院金融研究所研究员易宪容明确向记者表示，央行加息没有出中要害，既然有完善经济、法律体系的英国、美国都要连加七八次息才能收到效果，我们没有仅加两次就停的道理，应该继续加息直到房价不快速上涨为止。
此外，易宪容否定了未来北京房地产二、三级市场应该继续开放的观点，他认为现在北京房地产二、三级市场不是没有开放，而是更多的消费者并不认可。一旦继续加息，必然会迫使一部分人群转向二、三级市场或者干脆持币观望，对新建商品房的需求就抑制住了，房价自然下降，跟股票一样。
相关链接
2005年3月26日，国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》，要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见：
一、高度重视稳定住房价格；
二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任；
三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；
四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；
五、正确引导居民合理消费需求；
六、全面监测房地产市场运行；
七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；
八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
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