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本报记者 于兵兵 发自上海
“宏观调控对房地产市场的退烧效果已经初显。销售额的降低直接导致房地产开发商资金链紧张，以销售回款实现现金流通受到阻碍。”原上海市银行同业公会秘书长朱德林在回顾上半年房地产金融形势时表示。
历经一年的银根紧缩，开发商资金状况究竟如何？
银行贷款：全线收紧
中央财经大学中国企业研究中心于3月份出具的市场分析报告显示，2004年，房地产开发项目仍然主要依赖外部现金流量。例如，截至2004年底，招商地产的借款净额比上年同期增加11.3亿元，栖霞建设的借款净额比上年同期增加3.52亿元。
企业从外部获取资金主要包括贷款、债券、权益性投资、融资租赁等形式。而在所有外部现金流量中，开发贷款仍然是开发商最主要的融资方式。1998年至2003年,我国房地产开发贷款占房地产开发投资额的比例一直保持在50%以上。房地产开发贷款每增长一个百分点,房地产开发投资额将增长0.89个百分点。但是，2004年的局面出现了细微的改变。
据国家统计局投资司的数据显示，2004年全国房地产开发投资中，国内银行贷款为3158亿元，仅增长0.5%，增速已经大幅回落，且占房地产开发全部资金来源的比重为18.4%，比上年降低5.4个百分点。
另一方面，其他融资方式的比重有所增加，其中，企业自筹资金5208亿元，增长38%；其他资金8563亿元，增长39.9%。
社科院在2005年中国房地产市场发展报告中对这一现象给出了解释：为控制房地产行业过热，2004年中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施。金融部门连续采取措施，加强和改进房地产信贷管理，调整信贷投向。如央行提高存款准备金率0.5个百分点、将房地产开发项目资本金比例由20%提高到35%以上等。这些措施对2004年以及今年一季度的贷款市场产生了极大的影响。
于是，2005年第一季度，尽管全国的统计数据还没有出来，但各地统计局公布的信息显示，开发贷款仍然处于紧缩状态，其他形式的贷款比例正在提高，整体融资难度加大。
4月，广西省统计局数据显示，该省有36.84%的房地产企业的融资难度加大，这一比例比上年同期和上期分别提高9.88、5.94个百分点。
而广州在今年一季度继续执行“适度从紧”的房地产信贷政策。各商业银行在做房地产贷前审核时，除了总量收缩和集中资源瞄准优质客户之外，已经更多关注企业的稳健和可持续发展。如果贷款企业发展过快、涉及产业过杂、一次性开发项目过多的话，也不会再轻易放贷。
上海、温州等地的开发资金来源中，除贷款类外的融资比例正在增加。中国房产信息网数据显示，今年第一季度上海市房地产开发投资236.66亿元，比去年同期增长25.8%。从资金构成情况看，其他资金所占比重最大，达47.2%，其中定金及预付款到位218.31亿元，增长34.9%。温州市一季度房地产到位资金37.76亿元，其中国内银行贷款下降了24.4%，自筹资金增长225.2%，利用外资增长33.4%，定金及预付款下降12.8%。
其他融资：热度降低
近日，中国信托业季度报告出台，报告显示，2005年第一季度，共有33家信托公司发行了72个信托基金，募集资金总计66.2亿元，环比与同比均大幅减少。在72个信托基金投向的行业领域中，对比2004年第四季度，投向于房地产领域的信托基金资金比重重新恢复前期的下降趋势，由35%减至28.4%。
近期一系列宏观调控政策的出台表明，中央与地方政府对楼市泡沫的挤压决心很大，这一明显的市场信号令很多信托公司对房地产信托融资保持了高度的警惕。“因为需求受到打压，最终将传递到房产与土地供应环节。这是市场投资者的普遍担心。”一位信托业人士说。
另外，海外基金对房地产业的投资方向也正在调整。尽管如麦格理银行、荷兰ING银行这些长期投资中国房地产的海外基金仍在加大投资力度，但对住宅市场的投资重心已经出现转移。近日，麦格理银行在收购上海新天地区域的甲级写字楼新茂大厦之后表示，该基金将加大对中国商用物业和写字楼的投资。而仲量联行最近一份调查报告也显示，海外基金未来更看好商用物业市场。那些以住宅开发为重点的房地产开发企业，要想吸引海外基金的投资显得更为不易。
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