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上海房产之窗网楼市监测系统的最新研究显示：今年四月上海新建住宅的成交面积下降了37%，黄浦、静安等中心城区的住宅成交均价还首次出现了下滑。
往年一直是销售旺季的五月，今年以黄金周的惨淡交易启幕。宏观调控背景下，楼市三大悬念成为热点。
开发商，还能捂多久？
今年以来的一系列宏观调控措施出台后，市场观望气氛甚浓。在市场走向尚不明朗的情况下，开发商中出现了两种现象。
一种是加快项目上市进度以迅速回笼资金，落袋为安。这在外围区域和一些小规模楼盘中表现较为明显，新上市楼盘大多位于外环附近；另一种则选择推迟项目上市时间，以等待更好的时机。这主要表现在一些资金实力较强的开发商以及中心区等被认为风险较小、后市依然看好的新盘中。市中心一些知名楼盘的二期、三期房源，已将开盘日期往后一拖再拖。
不过，尽管不少开发商自认为后市仍旧看好，情愿“捂盘”等待更好的价格出手，但最近的市场行情还是使他们感到不安。售楼处以往门庭若市的景象如今被购房者若即若离的神情所代替，记者昨天致电多个已开楼盘，销售人员均表示尚有房源供挑选，并热情地邀请实地看房。上海网上房地产公布的统计数字显示，截至昨天17时，全市内环以内共有25861套可售房源，占到总数118841套的21.76%，但昨天内环房源只有31套签约，仅占全天签约总套数的10.44%。看来，即便是公认的风险较小的内环房源，销售也不如以往畅快。
行家认为，买卖双方的这种僵持状况如果在本月得不到缓解并继续延续，那么迫于资金压力的开发商唯有选择降价抛售，让目前虚高的价格有所回归。
投资客，尚能撑多久？
宏观调控措施相继出台，一时间，来自中介商的“抛盘大量增加”、“成交迅速回落”的声音不绝于耳，仿佛楼市一下子“不能承受调控之重”，岌岌可危。
可是稍加留意不难发现，即便是中介商向购房者反复强调最近二手房开始降价，但“最低价”仍高出去年年底同类二手房的价格。截至目前，也没有任何权威数字显示二手房的成交均价出现了明显的回落。
在今年“五一”期间的二手房展上，多家中介公司销售人员向记者表示，目前相当一批二手房委托者不愿自降身价，投资客除非实在是迫于资金压力，否则不愿意降价抛售。更有销售人员透露，中介公司本身与开发商“合作”，拥有一批房源，不到迫不得已，不会降价销售。相比之下，购房者倒是“笃悠悠”选房、砍价，并不急于出手。
有关专家表示，二手房市的这种僵持现象正有蔓延之势。随着宏观调控政策的作用逐渐深入，一旦市场上抛盘大大超过实际需求，卖房唯有降低价格促成交易。而二手房市的回落又可带动新房市场价格的回归。
购房者，还要等多久？
监测数据显示，今年四月全市新房成交面积为141.9万平方米，日平均交易面积为4.7万平方米，而黄金周的四个交易日里，日平均交易面积仅为2万平方米左右。这两天，虽然交易量又有所回升，但也比去年日平均预售登记9万平方米的水平低。
专家分析，这一方面是随着投资门槛提高，大量投资客开始止步不前；另一方面，自住型购房者的观望情绪也很浓，导致了交易速度放缓。投机需求被抑制，有助于更多市场真实需求的释放，从而起到调节供求关系的作用，这也正是本轮宏观调控的用意所在。一旦市场出现供略大于求的状况，购房者自然也能通过货比三家，选择性价比相对高的产品购买。
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