房地产业的钱线还有多长

　　　一场“房地产泡沫”的争论至少从2003年就开始延续，一直在房地产市场“捞钱”的投资者，从目前帐面来看，好象都没有赔，这无疑是致命的诱惑。

　　日前，当摩根斯坦利首席经济学家谢国忠放言“中国房地产即将崩盘”时，投资还是撤出地产市场，再次让投资者们开始犹疑。紧随谢国忠之后，花旗集团最新发布的报告又让人们感到“不过还是那场争论”，花旗集团的报告说，中国的房地产泡沫只是局部问题，而 非全国性的。内地只有上海、天津、沈阳和宁波4个城市真正出现了房地产泡沫风险，而且泡沫短期内破裂的可能性不大。

　　就这样在“泡沫论”的摇摆中，今年房地产市场迎来了“政策年”。本届政府连续推出力度较大的规范政策，必将对房地产市场的发展起到深远的影响。那么，未来几年内，房价是涨还是跌？中国的房地产还有多少投资价值？

　　外资的唱空与做多

　　最早说出“中国房地产泡沫将在数月内破裂”的是美国的大报《纽约时报》，而摩根斯坦利亚洲区首席经济学家谢国忠则是“中国房地产泡沫论”的始作俑者。

　　谢国忠认为，中国的房地产市场需求是向未来借的需求，存在相当的夸大成分，而且明显存在房地产投机过度的迹象。上海是谢国忠的家乡，他说：上海许多楼盘都卖掉了，不少人还买了一处以上的住宅，但大多数房子空着。就因为看好房价会涨、人民币会升值，这其中的投机性就相当大了。

　　不过，从目前来看，地产泡沫论并不只是针对中国。摩根斯坦利董事总经理兼首席经济师史蒂芬·罗奇认为，目前，全球2／3国家和地区正面临房地产泡沫危机，而在所有房地产泡沫国家和地区中，中国排第一。他特别指出：“上海和北京因占中国销售量的14%，且房价涨幅最大而将首当其冲”。

　　泡沫论可以让中小投资者忧郁徘徊，海外热钱却倒让人有些看不懂，或者因为财大气粗，就可以把预期目标放得远些。据悉，美林集团将投资约3000万美元，和中国银泰携手打造有“北京第一高”之称的北京银泰中心。美林集团常务董事暨全球资本投资部亚太区主管卢晓俊说：“中国的房地产市场仍然处于发展阶段。位居主要城市优势地段的高品质项目，在现阶段中国与全球经济日趋融合的时期，将会为投资者提供良好的发展机遇”。

　　另据一直在积极接触海外投资人的基强联行投资管理(中国)有限公司董事副总裁陈咏东介绍，目前，共有100亿美元左右的外资投入到上海的房地产业。其中，以海外基金形式出现的约为3亿美元左右，而且这一数字将在未来两三年内快速增加至20亿美元。陈咏东告诉记者，这是中国房地产市场20%的投资回报率使得外资开发商开始纷纷下注了。

　　尤其令人费解的是，2月25日，中国房地产泡沫说的发源方——摩根斯坦利旗下的“房地产基金” (MSREF)却斥资3亿多元人民币买下了一座23层、3万多平方米的商业写字楼——富力双子星B座。同时，MSREF亚太地区房地产业务副总裁白可福还表示将继续加大对中国房地产市场的投入，2005年该公司在中国内地的投资将是2004年的2至3倍。而在此之前，摩根斯坦利在华房地产投资项目已经遍布北京、上海、广东等一些房地产业发展较成熟的城市。

　　有趣的是刚刚上任的摩根斯坦利中国首席执行官竺稼先生表示：“谢国忠、罗奇都只是个人的观点，他们不是公司的管理人员，分析意见也不代表摩根的观点，实际上公司也没有一致的观点。同时，经济学家只给投资者提供建议，决策还要由投资者自己做出”。

　　其实，热钱涌入国内地产，早从2003年下半年就开始了，这主要是，由于对人民币升值存有预期，大批境外“热钱”进入内地，和江浙游资一起在上海等大城市兴风作浪。从那时至今，各大城市的房价节节攀升。据上海市房地产交易中心的统计数据显示：2004年第三季度，上海中心城区商品房单价已经上升到12000元以上，比一年前的价格有了6000元以上的涨幅。2005年第一周，上海商品房成交均价达到每平方米9452元的新高；在城区，已经见不到1万元以下的起价了。

　　看来，外来投资者不仅仅是投资意图难以理解，其手笔更让国内投资者难以望其项背。

　　房地产业还值得投资吗

　　对于越来越多的外资争先恐后地通过各种渠道涌入中国的房地产业，北京东君房地产开发有限公司董事长齐宏说：“这表明中国房地产现在是投资非常恰当的时间”。按照齐宏的看法，实际上目前房地产是多种观点并存，存在着一定程度的混乱，但越是这样越有可能取得暴利的机会。

　　有观点认为，居住需求是不会导致泡沫的，出现的地方是在投资需求。投资性需求占购房目标的比重，国际警戒线水平是20%。而据《解放日报》抽样调查结果显示，有26.55%的购房者是出于投资动机购房的。但据业内人士透露，估计在上海大约40%左右的个人房产交易是出于投资目的。

　　假设，目前上海居民2004年的平均可支配收入达到15000元，三口之家的家庭年收入是45000元，而目前的上海平均房价已经超过9000元／平方米，即使按每户居民80平方米计算，房价收入比已经超过16倍。即使是1997年房地产泡沫破灭前的香港，房价收入比也只有11倍。 也就是说，对于大多数上海市民来说，他们根本没有买房的能力。有关专家指出，这么高的房价收入比，说明房地产的利润空间过大。

　　国际上有个房屋价格与家庭年收入的比例，按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在18～5.5倍之间，发展中国家的房价收入比一般在3～6倍之间。而目前我国全国范围内的房价收入比已经超过7.8倍，北京、上海早超了12倍。

　　在众多的信息面前，有业内专家反而认为，现在来判断房地产业有没有泡沫还为时尚早。因为，目前还处于房地产大量投资的阶段，房地产的投资周期一般是两年左右，将来会不会出现供求失衡，是否会出现房子积压、房价下滑的情况，还不可知。

　　但北京国际投资发展有限公司总裁杜猛说：“目前国内房地产市场有泡沫无水分。因为北京的房子无论定价多少，都可以卖出去，而且是热销。此外，政府最近也采取了很多措施，会对防止房地产的过热起到积极作用。总体来说，中国房地产市场有过热迹象，但不至于出现类似香港的崩盘局面”。

　　市场发展最主要的推动力还是来自于内因，有效需求的快速增长是促使楼市热销的主要原因。其中，城市化的加速推进、大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求，是中国房地产业快速发展的基础。按1995年以后中国城市化平均推进的速度看，到2010年中国城市化率将超过50%，2020年将达到64%，由此分析，整个中国房地产业将在未来持续增长。

　　而居民收入水平的大幅度提高也是房地产需求快速增长的重要因素。“十一五”期间，中国经济年均增长在8%左右，2010年GDP将超过21.5万亿人民币，约合2.6万亿美元，考虑人口增加，人均1900美元左右，与目前中等收入国家平均水平1920美元大体相当。后10年(2010～2020)经济增长速度有所放缓，但仍可10年翻一番，2020年GDP将超过43万亿人民币，约合5万多亿美元，人均超过3500美元，进入中上等收入国家的行列。消费者的消费观念将发生变化，增加市场需求。据北京测算，近几年消化的商品房中，改善性住房需求的户数占家庭总户数的10%。在未来的市场中，改善型购买者将成为市场主流，10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。另外，拆迁安置也将增加房地产市场的整体需求。近几年，全国加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。

　　正是基于这种大势，万通集团董事局主席冯仑告诉记者，今后15年到20年内中国房地产都会稳定增长是他的一个推断。他认为不管宏观调控如何变化手法，市场的总体走势是不会改变的，因为中国的房地产业刚刚起步不过十几年，而已经发展了50年的美国房地产业依旧红火、房价依然会涨。

　　如果根据孟晓苏曾经提出的，我国房地产业发展七年为一个周期，五年发展、两年低落，在一个周期的时间里增长期长、而衰退期短的理论进行判断，到2002年初，房地产业处于增长期已经五年，积累下的主要问题是投资增长过快，在这以后我们看到，中央政府采取的主要调控措施是：行政劝告、准入管理、控制土地、信贷监管；建设部提出2003年为“理性年”；国务院发布了18号文件，明确“房地产业已经成为国民经济中的重要支柱产业”，要求“努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”，“实现房地产市场持续健康发展”。对房地产业为时两年的经济调控明显起到“反周期”的作用。对比分析七年来房地产的投资额与销售额增长，可以看到销售额增长一直高于投资额增长，产销处于良性循环。

　　当有的人还在谈论房地产是否“泡沫”老调的时候，刚改任中房集团党委书记的孟晓苏则认为：“现在七年一个周期的过程已经走完。我国房地产业已经悄然进入到一轮新的增长期。我判断中国房地产业在这个发展周期中还有大约五年发展机遇，即直到2009年”。

　　房地产业资本开始新博弈

　　大开发时代迅速造就了一批超大规模企业，但从新近出炉的中国房地产百强企业榜上，记者看到百强企业在2004年的主营业务收入分布为：10亿元以下的占49家，10～30亿元的占35家，30～50亿元的占9家，50～100亿元的有7家，2004年房地产行业内并未出现真正意义上的“百亿企业”。即指在房地产开发过程中，房屋已交付使用、完成经营结算后，实现的主营业务收入达到100亿元的房地产企业数目仍然为零。

　　房地产百强企业的分布变化很大程度上反映了区域房地产市场表现。在区域分布上，房地产百强仍延续了2004年百强分布的不均衡性特点，受区域经济和房地产行业发展水平的影响，华北、华东、华南三大地区占据了百强总数的82%。今年最显著的变化是，华东地区的百强企业数量激增，而华北和华南两大区域的百强企业数量却呈现减少的趋势，华中和西部地区的百强企业有一定数量的增加。华东地区显然是2004年中国房地产市场最具吸引力的区域，除上海以外，杭州、苏州、南京等华东二线城市也都吸引了大量房地产投资和跨地域开发的百强企业的进入。华中和西部地区也在释放其潜力，地区性房地产企业在与一些全国性跨区域开发商的竞争中扩大区域市场份额。

　　广州大学经济与管理学院教授潘蜀健说：“随着市场经济的进一步发展，沿海、东部、南部的房地产业相对成熟，有些企业已经基本完成资本原始积累，形成雄厚的资本。这些资本必然要寻求出路，往更多机会的地方、或薄弱环节蔓延，西进、北拓将会成为今后一段时间内的趋势”。

　　土地储备和规划项目面积是衡量一个房地产企业是否具备发展潜力或持续开发能力的两个基本指标。从土地储备上来看，面积在100～300万平方米的百强企业最多，占36%，有16家企业储备土地500～1000万平方米，甚至有5家企业的土地储备超过1000万平方米。如合生创展的土地储备达到1228万平方米，中海发展项目储备超过930万平方米，丰富的土地储备和项目储备为这些企业稳定增长提供了前提条件。

　　但对于土地储备较少的企业来说，通过收购股权的合作方式获取资源，尤其是盘活存量土地，成为必然选择的出路之一。万科总经理郁亮说，宏观调控以来，国家严控土地，新增的土地供应非常少，客观上对房地产企业造成了压力，合作很有必要。像深圳，2004年只卖了100万平方米建筑面积的地，不能满足公司发展所需土地。

　　2004年以来，地产业强强合作的趋势已初露端倪，万科已和招商地产开始携手。2005年3月，万科集团下属上海万科公司、万科浦东公司、深圳万科公司与南都集团下属的上海中桥基建公司在上海签署协议，万科集团以总计18.5785亿元人民币受让南都集团，通过中桥持有的在上海、江苏的70%权益，和在浙江的20%权益。

　　鉴于房地产百强企业成长性普遍良好的局面，万通集团董事局主席冯仑大胆预测中国会诞生世界最大的住宅公司。他以目前在世界最大规模的地产公司为例，年生产35000套新房、客户50000多个。而万科现在每年制造的新房在20000套左右，客户累计有10万个。照此发展，未来在中国出现最大的住宅公司是完全有可能的。

　　但不管对房地产业的前景看好，还是唱衰，北京东君房地产开发有限公司董事长齐宏的一席话值得人们反复玩味：“高投资的收入可能就带来高风险，如果你认错了位置，认错了方向，就有可能发生致命的错误。所以，关键要看投资者，不管是开发商也好，还是购房人也好，对这种趋势把握的能力”。

　　房地产业亟需法律规范

　　○ 本刊记者 魏刚

　　随着福利分配住房制度的终结，中国房地产进入了飞速发展期，而在上升的阶段不可避免地出现这样那样的问题，当我们采用市场或行政的手段来调节房地产投资水平时，面对刚性的土地、弹性的市场，似乎总有些捉襟见肘。在采访中，很多专家提出：在房地产过热的表象背后，不能忽视的是尽快建立完备的房地产法律法规体系。

　　各国房地产法律体系

　　在谈到房地产过热问题时，安邦咨询公司首席分析师陈功认为:很多国家在发展中也经历了房地产过热阶段，但由于有完备的法律体系，很快都平稳退烧。以英国为例：英国房价自2001年初进入新的上涨周期之后3年多时间内，连续以每年超过20%的速度增长，出现严重泡沫现象。为抑制房地产市场的过分火爆，英国政府和中央银行在已有房地产法律法规体系的基础上采取了一系列宏观调控措施和政策，到2004年8月份房地产市场开始降温。据《房地产法》英国央行和政府主要采取了两方面的措施，一是从抑制购买热着手进行“釜底抽薪”，二是为增加房源提供政策扶持和刺激尽量缓解供求矛盾。从“釜底抽薪”方面来看，英国主要采取了通过央行提高利率导致借贷成本增加的措施。英格兰银行从2003年11月到2004年8月，把利率从48年来3.5%的最低水平连续5次上调到4.75%。导致抵押贷款成本增加，房主还本付息压力增大，有效地遏制了购房出租和首次置业人士的入市热情。从增加房源方面来看，英国政府主要采取了两项措施：一是通过政策鼓励增加住房建造。英国财政大臣布朗在2004～2005年度的财政报告中宣布，根据《产业基金法》英国政府将建立房地产投资基金，并对这种投资予以免税，让零散投资者更容易向房地产开发投资。二是对城市改造中夷旧建新给予政策扶持。在这方面，政府拿出更多公共土地用于房屋建筑，增加已使用土地废旧建筑除旧布新的贷款。而在我国尽管目前市场呼声一片，但早就酝酿的《产业基金法》还是一直没有出台。也正是因为不能保证内地房地产基金的合法性，很多基金不得不绕道香港。

　　中国房地产协会会长杨慎认为在房地产法律体系建设中，房地产协会的作用也不容忽视。美国房地产协会是由美国经营房地产各行业分会共同组建的集团协会，协会内部行业分工很细。在该协会下按物业形态分类有写字楼商会、住宅商会、工业物产商会、商场联合会、学校、医院等商会；按知识分类有商业房地产投资师商会、中介人商会、建筑技术商会、建筑设计商会等；按管理分类还有全球不动产联合会、物业服务联合会、设施管理协会等。这些协会活动频繁，共同构筑国家的房地产框架和推动国家的房地产产业发展，不定期与政府机构共商经济发展计划、问题，从另一个角度影响和促进国家行业的法制建设、信誉体系建设、信息化系统建设，为行业制定标准，管理生产，约束纪律，维持秩序。在这方面，我国的房协组织还有很大的发展空间。

　　在金融领域，信贷联盟也为美国众多低收入民众提供了购房资金来源，信贷联盟是一个合作型的非赢利金融组织， 旨在为低收入家庭提供安全、便捷和优惠利率的金融信贷服务，如家庭储蓄和理财管理、房屋、汽车和子女大学教育等的优惠低利率贷款。信贷联盟的资金来源主要是自愿储蓄(入会的最低储蓄额要求是25美元)和政府特别项目的资金注入，亨受税收豁免。

　　陈功告诉记者：在亚洲，日本和韩国在房地产相关法律体系建设中已走在前列。日本于1896年颁布的《民法典》中，较为详细地规定了与房地产相关的各项权益。1899～1975年分别对住宅管理、土地开发、建筑设计、工程施工、房产拥有、房地租的征收发布了20多个单行法规，已形成了房地产法规体系。

　　韩国为了改善居民的住宅状况，促进住房建设，在1971年制订了《长远住宅建设规划法》，1981年制订了《住宅建设促进法》，还根据《住宅银行法》成立了住宅银行，支持推动为中、低收入居民建设住宅。

　　房地产立法的必要性

　　在我国，要加强房地产管理的立法，健全和完善我国房地产的法律法规体系。保持房地产业的持续发展，最重要的一条就是规范市场。虎杰咨询公司首席分析师张寅告诉记者，目前我国房地产业存在的规范性和有序性问题，究其原因还在于立法滞后，立法层次低，法律效力差，缺乏系统性和配套性等等，与国际惯例相比还有很大差距。因此，对政府来说，要加强房地产业立法，健全和完善与国际惯例接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的房地产的法律法规体系，为房地产业提供一个公开、公平、公正的竞争环境。

　　同时，法律体系应保证房地产政策的公开性和透明度。国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员魏加宁指出，在国外，每隔一段时间，金融政策的制订机构都必须向公众公开前一时期所出台的重大政策的制订程序、参与人等，让公众了解该政策出台的必要性和具体的操作环节，这种公开性、透明性和规范性的要求可以促使政策更好地被公众了解。比如美联储会把重大政策的制订过程、参与人及政策出台的相关程序在该政策出台的5年后公布；日本则是在10年后公开披露。这样所出台的政策在格式、内容方面会更加规范。至于相关信息被披露的时间之所以较长，是因为每一个政策在刚开始执行时都会改变各个群体和社会成员的利益关系，马上披露不利于政策的顺利实施。

　　另一方面，健全完备房地产法律法规体系有助于避免政府的行政缺位和越位。张寅认为政府住房政策不到位造成住房市场缺乏有效供给。目前我国的住宅市场存在诸多问题：房价收入比1:3至1:6的住房市场断档，中低档住房供不应求，经济适用房占全部住宅的比重偏低甚至缺失，经济适用房准商品房化，与商品房之间的价差越来越小。存量住房市场远没有形成。首先，存量住宅的流动性仍然很低。其次，存量住宅租赁市场化程度低，改革迟缓，在产权、体制、税收等方面存在市场化的障碍，市场管理混乱。特别突出的核心问题是政府经济适用房政策不到位甚至缺失，经济适用房的房价大大高于房价收入比的国际惯例。在美国凡收入在地区家庭平均收入线以下的家庭，可以申请并享受政府对中、低收入家庭政策性保障的住房置业援助项目，最终实现居者有其屋的“美国梦”。

　　很多专家认为政府越位和缺位是造成我国房地产过热的深层次根源。房地产市场是经济建设型政府模式弊端的重灾区。房地产经济运行中的不规范状态：一是政府职能运用过度，即在那些应当通过市场配置生产要素的领域，政府权力过度干预，用政府替代市场，实行国家垄断经营，与培育土地要素市场的改革目标相背，造成政府失灵。二是政府职能缺失，即在市场机制无法进行有效调节、必须由政府弥补市场缺陷的准公共领域，政府未能全部履行其职能去弥补市场缺陷，住房政策不到位，如在经济适用房供给中过度市场化，造成市场失灵。从而导致公平与效率失衡、经济运行不规范、市场秩序混乱等状况。

　　健全房地产法律法规还有利于加速政府转型，实现从经济建设型政府向公共服务型政府的转变。一是政府要推进土地要素市场和存量住房市场的市场化改革，把企业的还给企业，把市场的还给市场，逐步退出市场。二是政府需要强化其公共服务职能。为了缓解当前突出的中低收入居民住房供不应求的经济社会矛盾，保持社会的稳定和安全，政府不要认为对住房保障的增加投入是在加重财政负担，而应该调整财政支出结构，加大财政对住房保障的投入力度，加大我国住房政策的力度，提高住房保障支出的总量与比例，逐步把经济建设型财政转变为公共服务型财政，向中低收入居民提供买得起的准公共产品。

　　“法”在古罗马时代的解释是公平与权威，中国古代思想家认为法是规和矩，无规矩不成方圆；很显然在法制化的今天，房地产市场更需要公平与权威。市场和行政的弹性手段固然必不可少，但保证房地产可持续健康发展必然离不开刚性的法律法规。

　　关注投资热点 搭建沟通桥梁

　　——中国投资协会第二届理事会扩大会议侧记

　　○ 本刊记者 秦凤华

　　中国投资协会自2001年2月重新组建以来，已历时4年。2005年3月26～27日，按照协会章程规定，中国投资协会第二届理事会扩大会议在京召开。会上，中国投资协会会长陈光健作了工作报告；国家发改委副主任朱之鑫、姜伟新分别介绍了新一轮宏观调控成效和当前投资体制改革情况；国家发改委农经司、投资司、中小企业司等司，贵州省政府以及国家开发投资公司、美亚电力等企业负责人介绍了在三农问题、投资决策、投资管理、投资环境等方面的政策和经验；各专业委员会也在全面总结2004年工作的基础上，部署了未来4年的主要任务。这次理事会扩大会议进行了换届选举，选出了新一届理事会，陈光健再次当选新一届协会会长。

　　在中央和国务院方针政策的指引下，在国家发展改革委和有关政府部门的关怀支持下，中国投资协会遵照协会章程规定的业务范围，为政府建言献策，为会员服务，协会获得了稳步发展。

　　服务会员

　　1.贯彻国家有关方针政策

　　4年来，协会根据国家发展和改革的形势，根据需要及时采取各种形式向企业会员宣传有关政策，研究、反映和协助解决改革和发展中存在的问题。

　　协会组织会员参加各种座谈会、报告会近百次，取得了较好效果。国家“十五”计划纲要刚出台，及时召开了“十五计划座谈会”；加入世贸组织以后，及时召开了“我国加入世贸组织以后企业面临的机遇和挑战座谈会”；在国务院《关于鼓励支持和引导个体、私营等非公有制经济发展的若干意见》发表前夕，组织民营企业和专家进行了座谈；为了适应外资企业会员的要求，先后举办了“中国经济形势报告会”、“中国能源形势报告会”、“中国物流业发展形势报告会”，并适时介绍《外商投资产业指导目录》等；为配合国有资产管理体制改革，及时召开了“国有投资公司资产专业化管理研讨会”。

　　为了解当前投资形势，协会还召开了“2005年全国投资形势展望及其对策研讨会”；与有关部门省市联合举办了一些投资方面的论坛，如“2004年国际投资与项目管理发展论坛”、“国有投资公司、跨国公司经济合作论坛”等。与江苏省有关部门举办了“江苏农业龙头企业名优产品展销会”，并组织召开了高层论坛。与浙江省和杭州市联合举办了“中国投资峰会”，并组织了投资专场论坛。

　　2.为单位会员反映和解决实际问题

　　4年中，不少单位会员要求协会帮助解决一些难点问题，如日本、美国、欧洲的某些在华企业反映在中国投资存在的一些困难和问题，外资企业对我国修改黄金矿业的准入政策持不同意见，电力工业是否还要继续引进外资等。协会了解后，经过调查研究，及时向国务院和有关方面作了汇报，有些得到了妥善解决，有些引起政府有关部门的关注。仅为外资企业会员向国务院领导反映有关问题、并得到领导批示的报告就有11件。

　　协会也帮助民营企业会员反映和解决了一些重大问题。例如：反映福建泉州市民营企业BOT项目遇到的问题，得到了国务院领导和福建省政府的重视；反映云南子元集团公司在云南投资印楝树种植项目的问题，经原国家计委领导批示，将该项目列为国家西部应用技术示范工程等。这些都受到民营企业会员的好评。

　　协会还为云南开发绿色食品和生物制药进行咨询服务；帮助黑龙江庆安县成为国家重点扶持的农产品加工示范县；对山东临清市、河北怀来县、黑龙江木兰县、庆安县、江苏省通州市、四川省大英县等地开展农村小康社会建设进行投资咨询等。此外，还建立了“三农”政策法规、农村实用技术、农作物保护等数据库，为“三农”提供信息服务。

　　协会还促成山东济南钢铁集团与宝钢集团签订了合作发展意向书；协会领导还亲自牵线搭桥为江苏南通地区的投资项目引进1.8亿美元资金等。

　　3.提供投资项目咨询服务

　　4年来，协会先后接受委托，为企业提供投资项目咨询和专题研究约30项。

　　为重庆市50万吨林、浆、纸一体化项目，编制了项目总体规划和初步可行性研究报告；为大连市北良港40万吨原油码头及储运工程项目，编制了项目初步可行性研究报告；为吉林白山中包纸业60万吨林纸一体化项目，编制了初步可行性研究报告；为外交学院迁址项目作项目前期工作和编制了项目建议书；为河南双汇集团生猪屠宰及异地销售的市场准入项目、BP公司收购广东南沙港成品油库项目、广西壮族自治区鹿寨磷肥厂债务纠纷项目、海南省国际投资公司昌江水泥公司发展策略研究项目等，进行了咨询服务。

　　协会开展了两大重点钢铁集团公司实行战略合作的可行性专题研究，宝钢股份投融资改革方案研究，黄河水电公司经营状况诊断、分析研究，宁夏灵武-青铜峡地区煤、电、运、铝产业链的调查分析研究，山西晋泽铝电合资联营项目投资风险控制分析研究，全国重点磷肥企业专题调查研究，成都市新型工业化专题研究，“西煤东运”第三大通道方案研究以及我国民营经济投资研究等。

　　向政府建言献策

　　4年来，协会紧紧围绕投资领域，主动开展调查研究，先后向国务院、国家发展改革委和有关部门提出的意见和建议报告40余件，供领导决策参考，其中直接报送国务院领导的报告27件。

　　1.“三农”问题

　　2003年10月，协会组建了农业和农村投资专业委员会，筹建之初即深入江苏、浙江、新疆、安徽、黑龙江等省区开展对“三农”问题的调查研究，并对浙江宁波海通食品公司带动农民致富的情况进行了总结，写出了《龙头企业与农民致富的关系贵在带动》的调查报告。此后，又相继组织调查组赴江西、湖南、山东、广西、河北进行调查，写出了《先锋企业集团走山区经济产业化发展之路，带动农民增收致富》、《江西省余干县把中央对农民种稻直接补贴政策落到实处》等报告。同时还组织会员企业承担调查任务，形成了《“三农”投入问题调研成果汇编》，为有关方面提供参考。

　　粮食是关系到社会稳定、人心安定和国民经济持续快速健康发展的特殊商品，协会十分重视粮食安全问题，根据粮食形势，曾两次邀请有关方面专家学者和部门领导探讨粮食安全问题，提出了对策意见。

　　今年初，中央1号文件提出进一步促进“三农”发展的一系列政策措施，协会将积极宣传和贯彻国务院的各项决策，开展调查研究，了解“三农”的实际情况和出现的问题，及时向有关部门反映。尤其是要在“三农”投入问题上，积极开拓利用民间融资渠道，推进农村经济发展。选择一些会员单位所在地作为实施小康社会建设投资服务工程的试点，为其提供有关的政策信息、投资信息和市场信息，为其招商引资、投资和发展提供咨询。选择一些现代化农业示范项目，开展市场化运作，帮助引进民间和国外资金。

　　协会现正着手编辑农业投资方面的指导材料，将国家的有关政策、各部门的项目申报程序、有关规定、金融机构贷款条件、融资渠道等内容编辑成册，同时创造条件，对全国各地农业招商项目进行优选，编辑成册，对有投资意愿的企业进行咨询服务；继续实施和完善农业改革和农业技术资料信息库，进一步开展有关的农民技术培训工作，扩大为“三农”服务的领域和范围。

　　2.经济体制改革

　　在国家研究投资体制改革方案期间，协会就提出了关于投资体制改革的一些意见和建议：投资体制改革必须按照国际通行办法，即减少行政审批，制定行业准入标准或门槛，任何项目不符合准入标准的不得开工建设；根据发展的需要和各方面平衡的可能，制定行业和地区的五年或十年规划，凡列入规划的项目准予开工建设，开工时报送一个备案报告；建立“金投”信息工程，与各方面联网，任何一个项目、一项工程的论证、开工、进度、资金筹措、到位情况等，均可通过信息了解，一清二楚；凡不符合行业准入标准的，未列入发展规划的，一律不得开工建设，大大减少行政审批。

　　在电力体制改革方案出台前后，协会进行了大量调查研究，提出了《关于重组划分国家电力公司资产中有关问题的建议》、《关于落实电力体制改革方案的建议》，报送原国家计委和国家电力监督管理委员会等部门，得到好评。

　　国务院国有资产监督管理委员会成立以后，协会积极主动参与国有资产管理体制改革的工作，研究改革方案和措施，提出了《投资控股公司战略地位和发展模式》的建议，得到了国资委的认可。同时还配合财政部会计司研究制定《投资公司会计核算办法》，对完善我国国有投资公司的财务管理发挥了重要作用。

　　改革仍是我国今后一个时期的主旋律，已经出台的投资体制改革、电力体制改革、国有资产管理体制改革等都需进一步深化、改进和完善，今后还将出台一系列的改革措施。协会还将对民营资本如何进入基础设施、垄断行业、公用事业等领域问题，了解企业会员和各方面对改革方案的反应，研究有关改革方案的细则和措施，及时向国家有关部门提出意见和建议。

　　3.宏观调控

　　2004年3月，温家宝总理指出要适当控制固定资产投资规模，坚决抑制部分行业和地区高投资、低水平重复建设，并提出5项措施。除中央银行提出提高存款准备金率外，尚未见其他措施出台，而固定资产投资规模日益扩大。协会为此上书国务院，总理作了重要批示，有关部门迅速采取行动，使膨胀过度的固定资产投资规模得到了抑制。

　　4.能源安全战略和能源发展

　　2001年成立之初，协会就看到我国能源问题的重要性，即刻着手组织专家对能源安全问题进行调查研究，全面分析我国能源安全面临的形势，提出10点建议:加强石油、天然气的勘探开发；加快实施油气“走出去”、“引进来”的战略；改革油、气采购方式；建立石油储备库；煤炭工业要实现优质、高产、高效；电力工业要加强电网建设，积极发展水电，优化火电结构，适当发展核电，因地制宜利用新能源；进一步扩大开放；建立协调、组织、监管机构等。协会提交了《我国能源安全战略》的建议报告，国务院领导很重视，批转有关部门对报告进行研究和论证，得到了充分的肯定。

　　2004年9月，根据国内外形势的发展，特别是针对当前能源方面存在的严重问题，协会经过审慎研究，提出了《关于尽快设立国家能源委员会(能源部)的建议》，党中央领导对此高度重视，并着手部署。

　　2002年下半年以来，经济社会发展中出现了电力供求矛盾，10多个省市陆续出现缺电现象，有的地方缺电十分严重，同时，美国、加拿大、英国、意大利等国也相继出现大停电情况。协会提出了《我国电力体制改革与发展问题》的意见和建议，报送有关部门参考。此后，协会组织专家两次对山西缺电情况进行现场调研，分析缺电原因，提出了《能源基地电力供应严重短缺急需采取对策》和《山西缺电严重急需解决》的调查报告。

　　5.“走出去”开发利用国外金属矿产资源

　　根据中国五矿集团公司提供有关“走出去”的情况，协会高度重视，邀请有关专家研究，并提出了《关于加快走出去战略，提高重要金属矿产资源安全保障能力的建议》报告，国务院领导对此作出重要批示：“投资协会送来的这份建议提出的问题，对我国经济安全和长期可持续发展至关重要，请国研室组织力量研究”。

　　开展建设项目经理培训

　　4年来，协会共举办了以大中型建设项目经理培训为重点的各类培训班、研讨班23期，包括会员单位在内的近1600名项目高层管理人员和政府、大中型企业集团主管部门的干部接受了培训。协会组织专家广泛吸收投资建设项目管理的成功经验与先进管理理念、管理方法，编写了《建设项目现代管理》一书，全面反映了目前我国建设项目管理的最新成果和发展方向，获得广大读者的认可和好评，并形成了体系完整、特色鲜明的投资建设项目管理知识体系。

　　协会为了提高投资建设项目管理水平，达到管理规范化的要求，于2003年开始酝酿研究向国家发展改革委和人事部申请建立投资建设项目管理师职业水平认证制度。2004年底，人事部和国家发展改革委联合下发了《投资建设项目管理师职业水平认证制度暂行规定》和《投资建设项目管理师职业水平考试实施办法》的通知决定，对投资建设项目高层专业管理人员实行职业水平认证制度，并由中国投资协会具体组织实施，该认证制度已纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。这一制度的实行，必将对我国投资建设项目管理规范化产生积极的促进作用和影响。

　　作为国家实行的第一个职业水平认证制度，投资建设项目管理师首次考试定于2006年举行。为此，协会已根据人事部、国家发展改革委联合通知的要求，组成了全国投资建设项目管理师考试专家委员会，在人事部、国家发展改革委的指导下，精心组织编写考试大纲和考试用书，并做好职业水平认证制度所要求的有关工作。根据投资体制改革的要求，以及经济形势和有关政策的变化，适时调整培训内容，改进教学方式，提高培训质量。协会将尽快使我国投资建设项目管理人员职业化，培养一支高素质的投资建设项目管理人才队伍，以规范投资管理，提高投资效益。

　　推进投资项目管理信息化

　　行业信息发布制度是温家宝总理在十届人大二次会议政府工作报告中提出引导和调控国家行业投资的五大措施之一。为此，协会研究了行业信息发布制度的有关问题，提出了具体实施方案设想，并形成了《建议研究行业投资信息发布制度的报告》上报了国家发展改革委。

　　投资项目管理信息化工作十分重要，但也相当复杂，难度很大。协会拟在宏观、行业和企业3个层次上确立投资项目管理信息化系统的框架。在宏观层面，结合实施投资项目备案制度，可使项目管理信息从项目业主的管理信息系统自动生成，并使土地管理部门、信贷审批银行、环境保护审核部门与项目管理备案受理部门在网上实现信息共享，业务联动，形成一个宏观投资项目信息的监测和分析系统。行业和企业的投资项目管理信息化系统各司其职，各就各位，各获其利，形成一个多赢的机制，对企业投资方的科学化管理，对政府和行业管理手段的创新都有好处。为此，在协会支持下，国内项目管理信息化领域较有影响的十几家企业成立投资项目管理软件联盟，并已初步策划了行业投资信息发布总体框架，着手进行投资信息库的建设。协会还将创造条件逐步开展全行业信息发布制度的研究和推动投资管理信息化，开展建立行业信息发布制度和机制的课题研究，继续开发和丰富行业投资信息库，推动投资项目管理信息系统试点工作，研究建立投资项目管理信息化系统框架的可行性和标准化问题。

　　严格行业自律

　　协会坚持“公开、公正、公平”的原则，严格行业自律，依法开展活动，自觉接受政府的指导、监督，不断加强协会会员的思想政治建设，加强行为规范和廉政建设。会员将按照《中国投资协会会员自律公约》严格自律，尤其是要自觉执行国家宏观调控政策、产业政策、自主发展政策、环保政策和技术发展政策，不投资、不建设、不支持国家明令禁止的产业和产品建设项目、低水平重复建设项目、严重污染和破坏生态的建设项目。

　　今后4年是我国深化改革、扩大开放、促进发展的重要时期，也是为完成第三步发展战略、全面建设小康社会打好基础的关键阶段。中国投资协会将继续根据国家发展的战略，密切注意国内外经济发展形势，审时度势，针对现实经济中出现或可能出现的难点和热点问题，积极开展调查研究，收集资料，提出意见和建议，供有关部门参考。

　　相关链接

　　目前，协会会员已有654名，其中单位会员383名，个人会员271名，涵盖国有、民营、外资等各种所有制企业，包括工业、农业、交通运输、建筑、信息等行业的投资企业。

　　协会下设投资咨询、大中型企业、民营企业、农业和农村、外资企业、国有投资公司、地方电力、投资信息8个专业投资委员会和北京中兴华源投资咨询有限公司(甲级资格，承担国家发展改革委委托投资咨询评估任务的机构之一)。