利率：房地产市场的晴雨表

　　“央行不提高贷款利率，很难遏制房地产价格的上升。”去年底，袁钢明等经济学家的建议在今年被采纳。3月17日，央行“房贷新政”出台。在供求关系不匹配时，用货币杠杆进行宏观调控的目的明确，就是给购房者一个风险提示，挤掉虚假的需求泡沫；同时，增强银行的风险意识，将房地产市场引向健康发展的轨道。

　　　○ 本刊记者 原松华

　　在今年“两会”上，著名经济学家林毅夫提出——“应该适当限制房地产需求，不是什么人申请贷款都批准”。从以往经验看，对消费信贷进行调整，对市场的传导作用是非常迅速的。因此，微调更加适当。

　　央行宣布从3月17日起调整个人住房贷款利率,并首次提高房贷的首付门槛，各地银行可根据各地房价涨幅等实际情况，适当提高购房的首付比例。与此同时，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62%下调到0.99%，法定准备金存款利率维持1.89%不变。

　　对购房置业者和银行的风险提示

　　从本次央行调整房贷利率的效力看，分为“一软一硬”两个手段。“硬”约束取消了原来对房贷利息的优惠，改成正常的贷款利息。在上一次基准利息调整之后，再单独对房贷利息进行调整，使房地产市场、行业的资金成本发生变化，属于市场环境的重大改变。

　　“软”约束是根据当地房地产的涨幅情况，银行可将首付款比例由现行的20%提高到30%，是一项选择性规定。各地区和商业银行法人单位根据地方的不同情况可自行决定，央行仅仅是一种授权。对于这项政策，去年10月，上海、杭州等房地产投资过热地区银行已采取了这种做法。

　　分析人士认为，从当前的情况看，在信贷的调控手段不能达到效果甚至收效不是很明显的时候，调控手段开始向市场需求发力，这种做法会对购房者置业预期产生明显的影响。

　　周小川认为，现行个人住房贷款是一种中长期贷款。其利率是按年度调整的浮动利率，是随着经济形势的变化而变化的，不是固定不变的。不能认为不管未来房价走势如何、物价走势如何，房贷利率总应是低利率。

　　过去，不管经济形势如何变化，房贷利率一直是“优惠”利率。周小川说：“这使有些人对未来风险的判断有所不足。”比如，其房价与收入之比是偏高的，也就是说还贷负担重，时间长；还有一些消费者买的房子面积比较大、档次比较高，投入比较大。这些都需要消费者对未来利率变化可能产生的支出负担和风险有所考虑，以免一辈子给银行和房地产商“打工”。

　　与此同时，调整房贷利率更重要的是对银行的风险提示。与传统的贷款相比，房贷不仅是银行的一项新业务还是优良资产。如果房地产从买方市场转成卖方市场，就意味着银行这部分利润来源的缩水。

　　周小川强调，我国的房贷业务没有经过两方面的考验：一是业务开展时间的考验，我国的房贷业务开展没几年，所积累的数据尚不足以看出中长期的违约率水平；二是经济周期的考验，现在经济处于兴旺周期，但市场经济是有景气变化的，当经济进入下行调整期时，很可能违约率就会上升。

　　从房地产贷款的数据看，1998年末房地产贷款余额为3106亿元，到目前房地产贷款余额已上升到2.6万亿元，占全部人民币贷款总额的14.7%。2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4%,其中住宅上涨了15.2%,远高于其他各类物价指数的涨幅,隐含了潜在的金融风险。

　　瑞士银行亚洲问题专家乔纳森安德森提供的数据表明，中国目前所有新发放的贷款中有76%流向房地产开发商和私人购房者。这个比例令人担忧，因为中国的银行还远远没有清理完1999年之前堆积起来的不良贷款。

　　2月底，上海市同业公会建议提高房贷的首付比例，并严格控制投资性购房贷款发放、提高贷款的审批标准。4月初，银监会对商业银行的房地产开发贷款展开了紧急调查，这次的调查对象重点锁定了上海、北京、深圳三个“一线城市”。

　　对投机者影响力度较弱

　　“房贷新政”出台后，市场的一种担忧在于，无论是商业银行还是同业工会力控的是“投机之风”而不是“居民的合理消费”，但信贷门槛的提高将影响到居民的合理需求。而对于“资金丰富”的投机客而言，可能效果有限。据新浪网调查，有近八成网民认为，央行调整利率影响最大的是普通买房人。

　　清华大学房地产研究所博士谢岳来认为，从局部的、短期的角度来看，已经购房正在还贷的以及即将贷款购房的老百姓，面临着月供增加或者购买力下降的问题。但也只有这样，新政才能规劝大家理性购房，暂缓购房，从而缓解供需矛盾，平抑房价，这对国家和对个人都有好处。正如央行副行长吴晓灵所说，改革举措总会使一些人在短期内遭受利益损失。

　　“但从全局的、长远的角度来看，对老百姓是有利的。”在谢岳来看来，宏观调控必须注重供给管理和需求管理相结合。既然政策目标必须要压投资，那么也要通过提高利率、提高首付比例等措施来压需求。否则，房价继续过快上涨，更多的人买不起房；更有甚者，一旦泡沫破灭影响经济景气，导致金融系统问题恶化迫使政府出来买单(例如日本)，包括已经购房的人在内，所有人都要承担不利后果。

　　“对投机需求的影响不大。”上海银行发展研究部经济师张吉光从几方面论证了这种说法。首先，决定房产市场上投机需求的主要因素在于成本收入比，如果利率上升幅度低于其收益率，投机需求是不大可能减少的。从各家商业银行已出台的利率调整政策来看，此次利率调整，幅度最大为1.2个百分点左右，很容易被投机者消化。而且房地产市场上投机需求的弹性并不敏感。上次央行调整0.27个百分点，房地产市场不降反升就是很好的说明。

　　另外，利率的调整还有可能导致逆向激励问题。因为市场上的投机者往往会将增加的利息成本(假定他们是通过贷款炒房)转移至下家，这将造成房价的进一步上升。这种虚假繁荣的假象在某种程度上又会进一步刺激市场上的投机行为。同时，我们也必须看到，在房地产市场上还有相当一部分专门炒房的资金，利率的变化对其并无直接影响。

　　那么，“房贷新政”对开发商会有何影响呢？谢岳来认为，“对开发商的影响不是直接的，但却是重要的。”首先，“房贷新政”可能给火热的房地产市场降温，导致开发商原先计划的销售进度和资金计划落空。其次，任何一个成熟的开发商都会以“客户导向”来做产品。“房贷新政”改变了消费群体的购买力，改变了需求结构(例如投机需求下降)，这可能迫使开发商调整原先的市场定位，或者对住宅产品做出修正。

　　另外，“房贷新政”可能因产生平抑房价的效果而影响开发商利润，以影响开发商对未来房价的预期，从而使其改变当前获取土地的策略与计划。

　　中国的房地产市场并不是一个健全的市场，许多大城市价格上涨过快的形成机制是相当复杂的，而且地区差异极大。总的来说，小幅加息、提高首付款比例对投机者影响力度很弱。只要房产价格在涨，投机者有获利空间，他们就会铤而走险。而且目前的投机者不仅仅是个人，一些中介公司也加入到投机炒作的行列，他们与开发企业“共守同盟”，借助非银行资金运作，这使得银行信贷紧缩和加息对他们的约束力很弱。

　　是否能引起房价下降？

　　此次“房贷新政”针对的是市场上的需求，并没有影响到市场上的供给。利率的上升将在某种程度上抑制市场需求，造成市场总体需求的下降。如果总供给没有发生变化，房价显然会下跌。但如果供给也面临紧缩情况，房市价格的走势就难以确定了。谢岳来做了个形象的比喻，这就好比一脚踩刹车，一脚踩油门，车究竟是加速还是减速，有太多不确定性。

　　由于市场价格是市场上总供给与总需求两方面因素共同决定的，那种希望通过改变单方面因素来实现预期目标的政策往往难以实现。“所以说，解决目前房价上涨过快问题，仅靠央行是远远不够的。”张吉光说，从措施上来看，应着力增加房产供给、出台相应的税收政策以抑制市场的投机行为；与此同时，加大经济适用房和中低档房的开发和上市力度。

　　从目前上海市几个部门联合实施“组合拳”的效果看，房价在一个月内下调了3%，房地产贷款实际增速已放缓，其中个人住房贷款余额3月份增幅比2月份下降1.4%。房贷余额增幅下降说明楼市需求已得到一定的控制，投机者利用房贷炒房的行为受到了一定程度的抑制。央行上海分行官员在解读上述数据时称，房贷余额增幅下降说明上海商业银行正在积极配合调控措施，及时调整贷款结构，严控风险，抑制投机。

　　“房贷政策的出台若最终能帮助高速膨胀的房地产市场实现‘软着陆’，对房地产行业的发展应该说是利好的。”北京虎杰投资咨询公司首席分析员张寅面对记者提问说。

　　业内人士认为，形成高房价的责任不仅仅在需求一方，构成一条可以自由移动的供给曲线是平抑房价的根本途径。抑制房价是一项系统工程，需要国土资源部、地方政府、税务部门、房地产开发商等相关部门共同配合，多种措施互相配套，任何单方面行动和单项措施都将显得苍白无力。

　　中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜表示，调控政策只能起救火灭火的作用，要想建立长效机制，还要从制度建设入手。仅有央行的货币政策，没有地方政府的积极性和其他相关政策的配合是很难奏效的。

　　国家发改委最新的一份报告指出，个人房贷利率今后将按供需情况可继续调整，还可以考虑将政策着力点放在增加经济适用房的有效供给上，并在二手房交易环节上加强税收调节，以抑制投机炒作行为。

　　加息已被业内专家公认为是调控房地产供给和需求最好的市场化手段之一。但是，在各项生产要素市场化不充分的环境下，利率必须和其他调控手段有机的结合，才能发挥“晴雨表”的作用，将中国房地产市场引向健康发展的轨道。

　　土地市场 怎一个乱字了得

　　○ 本刊记者 李晓明

　　地产开发商推出“地荒论”

　　房地产商任志强分析数据得出：招标出让土地的平均价格为协议出让价格的4.32倍，拍卖出让土地的平均价格为协议出让价格的6.03倍，挂牌出让土地的平均价格为协议出让价格的3.34倍。

　　任之强开列了这样一组数据：本年土地购置面积下降了6.8%，在房地产投资保持27%的高增长中，土地的购置费用也保持了18.9%的高增长，但多花了钱所购买的土地面积却少了268万公顷，假如没有滞后因素，都反映的是当年的实际情况，则只能说土地现有市场中的供给量是在去年仅增长了5.9%之后，出现了全面下降，并且价格暴涨。

　　任志强认为，“招拍挂”政策出台后，土地供给量被政府垄断和限制，土地形成了供量短缺和来源单一的非竞争规则。在这种游戏规则下，改变了产出决定土地价格的前提条件，所以这一轮的房价增长的根本原因在于土地价格的增长。

　　任志强再次强调，土地供量的减少和价格的提高改变了市场的预期，因此必然提高了房价，事实是，“招拍挂”政策之后，土地价格上升了，政府的出让金收益增加了，房价同时提高了，但开发商的利润并没有减少的原因是将增加的成本转移给消费者了。

　　国土部门驳斥“地荒论”

　　针对房地产商的指责，国土资源部有关人士指出：全国土地供应与房地产公司购置的土地面积都没有减少。

　　国土资源部公布的数据显示：去年，全国土地供应面积与房地产公司的购置土地面积都没有减少。2004年土地“招拍挂”总数比上年增长1.2%，而这个数据还不包括去年“8·31”过关的历史遗留问题项目的土地。国土资源部同时引用国家统计局同期统计数据，2004年土地购置面积为39984.66万平方米，比上年同期增长5.9%.

　　据北京市发改委投资处副处长王学鹏介绍，2000～2004年，北京市通过出让方式用于房地产开发的土地总量为14663公顷左右，房地产业完成土地开发总面积约为5253公顷，尚未完成开发的出让用地面积约为9410公顷。2004年8月31日后，还有约5000公顷的建设用地通过“招拍挂”制度进入房地产开发市场。王学鹏分析说，目前北京市尚有14410公顷左右的建设用地可用于房地产开发。按照2000～2004年年均供地1051公顷计算，目前北京未开发的建设用地仍可满足10年以上的开发需求。

　　北京市发改委委员宋宇则展示了另一组数据：2004年，北京市住宅施工面积6759万平方米，其中新开工面积2207万平方米；住宅竣工面积2344万平方米；住宅销售面积2286万平方米。他认为，即使2005、2006、2007年三年不新开工一平方米住宅，现有施工面积竣工后，仍可保持每年2000万平方米以上的现有供应规模。

　　“招拍挂”不是罪魁祸首

　　按照国土资源部发布的71号令，2004年8月31日以后，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。

　　在此轮争执中，经营性土地的“招拍挂”成为房地产商攻击的重点。那么，实行“招拍挂”到底有没有必要呢？

　　土地市场长期存在“招拍挂”和协议出让的双轨制。双轨制的存在，不利于土地市场的规范有序，也为一些人以权谋私创造了机会。

　　纪检监察机关会同国土资源部门对土地使用权出让违规违纪案件进行查处，截至2004年8月，某市清理出空闲土地数百宗。知情人士介绍，这些土地大部分是通过协议出让而获取的，一些获得土地的开发商并无开发实力，只是借地价升值谋取暴利，导致土地闲置。

　　北京市国土资源局副局长张维表示，2004年北京市有关部门对土地市场进行了治理整顿，共清理土地违法行为2411件，涉及土地5424公顷。截止到2004年底，已经制止纠正1569件，立案查处842件(已结案723件)，责令退还土地1500公顷，复耕土地449公顷。

　　中国人民大学土地管理系俞明轩撰文指出，“招拍挂”是对出让制度的完善。他说，在土地出让市场上，作为土地出让主体的出让方是法定的，即县、市人民政府。这个唯一性自土地出让行为出现之日起就一直存在，不因“招拍挂”制度的实施而改变。但是，供地方式的改变、“招拍挂”制度的实施，完善了这种唯一性。

　　由于土地出让方是唯一的，不存在竞争，因此，在配置有限而宝贵的土地资源时，有必要受到社会公众的监督和接受市场机制的合理调节。经营性土地出让实施“招拍挂”制度，一方面可以接受社会监督，减少暗箱操作和寻租行为，使土地出让真正公开化，符合对公共资源进行公共管理的基本原理；另一方面，将市场机制引入土地出让市场，可以弥补因土地出让方唯一性而缺乏竞争形成的缺陷。因此，“招拍挂”政策是对土地有偿出让制度的完善，将市场机制引入土地出让是市场经济条件下的必然趋势。

　　可以说，经营性土地使用权“招拍挂”的形式，是用市场竞争机制明确了土地的真实价格，公开了开发商的隐形土地成本，使地价回归其真实水平。由于影响房价的还有供求关系，房地产商即使以很低的成本获取土地，只要房地产市场是个买方市场，他们是不会放弃牟取暴利的机会的。以上海为例，房地产商的很多地都是“招拍挂”之前拿到的，当时的价格并不高，但是这并不影响房地产商去炒房价，甚至高得很离谱。“某开发商开始定的房价在7000元左右，后来竟然达到一万三四千元，这就很难说是拿地成本太高导致的”，国土资源部前副部长寿嘉华说。

　　针对由于实行“招拍挂”引起的土地价格上涨问题，寿嘉华认为，由于政府垄断土地的供应，在地价的标准上还需要仔细研究，进一步规范。

　　如何制止当届政府寅吃卯粮

　　经营性土地的“招拍挂”有效遏制了腐败的滋生，但是，它也将土地变成了当地政府乃至当届政府的谋利工具。

　　当前不少地方出让土地的收益成为政府财政收入的重要来源，卖地越多，价格越高，收益越多。政府调控地价影响的机制可以归纳如下：经营性土地“招拍挂”导致土地的行政性垄断，使得地方政府具有强有力的利益激励机制，大力地推动土地价格上扬。目前土地出让年限是40年、50年、70年不等。有的地方政府出让土地，把70年的土地收益用于本届政府土地开发和城市建设，现在有很多中等城市，特别中部城市已经卖到没有地可卖的程度……

　　2005年4月，在北京举办的2005中国经济政策与房地产发展论坛上，中国土地学会土地经济分会秘书长周建春、建设部政策研究中心副主任秦虹等权威人士展望和透露了今年土地和房产政策的重点和走向——

　　建立国有土地收益基金：把出让土地收益纳入基金，包括为以后政府使用。这样就减少了地方政府以地生财，卖地搞建设的一种利益冲突，从而大大抑止本届政府忙于占地圈地的动机。

　　集体建设用地进市场：在符合规划的条件下，集体建设用地将进入市场，使用权依法扭转。集体建设用地历来在我国不得进入市场，不得出让，不得出租，不得转让。从今年开始要出台集体建设用地进入市场的办法。

　　加快建立土地收益基金制度，明确当届政府在土地出让金中可使用的比例，以制约地方政府过多依赖土地出让收入的行为；建立从土地出让收入中拿出一定比例，专项用于住房保障的制度，以规范土地出让收入投向、建立稳定的住房保障资金渠道。

　　城市规划影响地产市场

　　在此次关于房地产泡沫的争论中，上海处于漩涡中心。而北京就相对平淡了许多。究其原因，除了保证经济适用房的建设规模，北京市最新出台的城市规划发挥了重要作用，这个长期规划为广大市民勾勒了一个合理的城镇体系。

　　华高莱斯国际地产顾问北京公司对2005年第一季度北京市土地整理储备中心土地“招拍挂”交易情况进行了统计，结果显示：目前北京市内城八区仍是开发投资热点。但报告同时显示了这样一个趋势：2005年第一季度北京市土地成交量的83%在5环以外区域及昌平、怀柔、平谷等远郊区。从北京的开发现状看，目前市区内、四环以内的可开发用地极少，随着市中心可利用用地的减少、政府旧城保护政策力度的加大，以及郊区道路等城市设施的完善，越来越多的土地供应将出现在五环外。

　　而由此不难推断，按照北京“两轴·两带·多中心”的城市空间规划格局，随着远郊区县新的城市规划的逐步落实，远郊区县“新城”将成为未来北京的开发重点，对于房地产价格的上涨起到重要的缓冲作用。

　　不可否认，土地是构成房地产价格的重要因素。虽然土地价格的上涨与“招拍挂”制度的实施是同时发生的，但是，“招拍挂”作为国际通行的土地出让制度，有其合理性和必然性。俞明轩认为，“招拍挂”制度不是为了垄断土地市场，并不会导致土地供给不足；只是改变了政府供地的方式，而不是改变供地的实质和数量。当“招拍挂”的供地形式与协议方式供地相比，更有助于实现土地的价值时，只会刺激原土地持有者的供地欲望而不会减少供地的欲望。

　　当我们对地方政府的业绩考核措施不当时，“招拍挂”制度便成为当届政府寅吃卯粮的工具，而“地荒论”、“成本论”也随之出现，并形成一股合力，推动房地产价格的上涨。正如国土资源部前副部长寿嘉华所说——国土部门和房地产商各打五十大板。

　　房地产是拉动投资过热的真凶吗？

　　○ 郝鹤莉

　　在房地产成为众矢之的时，很多人提出原材料涨价、能源紧缺的帐也应算在房地产身上。究竟如何看待房地产在整个产业链中的作用，记者就此采访了几位专家，试图拨开感性的迷雾，揭示其理性本质。

　　感性之争

　　作为高耗能及钢材、水泥使用量比较多的房地产业，房价上升有力地拉动能源、钢材、水泥的需求量增加及其价格的上扬，并带动上游产品价格增长。这似乎已经成为近一时期的主流舆论。而其主要依据是国家统计局的统计资料。2004年11月，燃料动力购进价承接4月以来持续上升趋势，达18.3%，增幅比4月和10月分别高14.1和1.6个百分点；黑色金属和有色金属增长虽然比10月有所降低，但仍分别达18.9%和21.0%，增幅比上年同期分别高6.7和11.1个百分点，比2004年1月分别高3.3和8.4个百分点；木材及纸浆、建筑材料比2004年10月小幅下降，但增幅比上年同期分别高3.2和3.3个百分点，比2004年1月分别高1.1和1.7个百分点。在能源、钢材等价格的推动下，去年全年原材料、燃料、动力购进价格上涨11.4%，增幅比上年和去年2月分别高6.6和3.3个百分点；工业品出厂价格上涨6.1%，增幅比上年和去年2月分别高3.8和2.6个百分点。

　　据此，舆论认为房地产投资加剧了产业结构不平衡和能源、资源高消耗及浪费。安邦咨询公司分析师张巍柏认为：我国产业结构中最根本的问题就是工业特别是重工业比重过高。而重工业特别是钢铁和水泥等行业过度扩张的动力，在很大程度上来源于房价增长过快。目前，我国由价格等因素拉动的住宅建设，耗用的钢材占全国钢材用量的20%，钢材消耗比发达国家高10%～20%；水泥用量占全国总量的17.6%，每拌和1立方米混凝土比发达国家多消耗水泥80公斤。

　　虎杰咨询公司首席分析师张寅告诉记者：能源、资源的高消耗和浪费，也是产业结构的突出问题。目前，我国能源利用率仅为33%，比国外先进水平低10个百分点，工业用水重复利用率为55%，比国外先进水平低25个百分点。而房价推动下的房地产粗放式经营方式，是能源、资源高消耗的重要原因。我国住宅建设过程中，耗能占总耗能的20%以上，耗水占城市用水的32%，我国既有城乡住宅建筑总量中节能住宅不足2%。

　　张巍柏向记者提供了以下数据：国资委4月7日对外发布的2005年前两月部分行业国有重点企业的经营情况显示，1～2月，建材行业国有重点企业完成工业总产值(现价)65.7亿元，增长7.5%，增速比上年同期回落38.4个百分点。25户建材行业国有重点企业主营业务收入73.6亿元，增长9.2%，增速比上年同期回落28.9个百分点。产销率84.1%，同比下降5.8个百分点。2月末，建材行业国有重点企业产成品存货35.4亿元，升幅由年初下降1.4%转为上升11.1%。1～2月，建材行业国有重点企业盈亏相抵后亏损0.2亿元，同比减利增亏6.8亿元。安邦分析师认为，从上述数据来看，国家的宏观调控对企业的经营情况影响明显。由于从去年以来，国家加大了宏观调控的力度，尤其是对固定资产投资的检查，所以导致建材行业经营业绩下滑。可见房地产业在产业链中的龙头地位。

　　理性之解

　　针对以上观点，国家发改委投资所副研究员刘琳告诉记者：我国的房地产业是伴随市场经济体制建立而逐步发展起来的，在国民经济统计中的房地产开发投资是从上世纪80年代中后期开始的。直到今天，房地产业提供的产品还只占全社会每年新增房地产供给的一小部分。

　　国家发改委投资所副研究员汪文祥也持相同观点，以占房地产产品60%以上的住宅为例，2003年房地产业提供的住宅竣工面积4.4亿平方米，所占比重仅为32%，而同期全社会实际新增加住宅竣工面积为13亿平方米。大部分新增住宅仍是由社会上各类业主自己建设，以传统的自给自足方式生产的。在国民经济统计中的房地产开发活动远远小于事实上全社会房地产开发活动。大量房地产开发活动淹没在各行业的基本建设投资、更新改造投资、城镇集体投资以及城乡个人投资统计中，被人忘记或忽略，从而影响着对房地产业发展的判断。应该看到作为房地产供给一部分的房地产业投资，其增长速度并不等于全部房地产投资的增长速度。因此把原材料涨价、能源紧缺的帐全算在房地产头上，似乎有失公允。带动钢铁、水泥、煤电油运全面紧张的龙头显然不能由房地产来承担。

　　国家发改委投资所副研究员罗松山又从中国城镇化发展和国际产业资本转移的角度探讨了房地产在产业链中的作用。随着中国城镇化进程的加快，城市基础设施建设规模日益增大，自然带来钢材、水泥等原材料和煤电水运等能源的消耗，而这种消耗，大部分计入了房地产开发的帐下，导致房地产原材料和能源消耗虚高。除此之外，国际产业资本的转移，尤其是加工环节向中国的转移，造成原材料大量进口的事实，这种工业现代化进程中不能跨越的包袱，也更多地被房地产开发所承担。

　　张巍柏也谈到由于中国加入世贸组织后，与国际市场依存关系日益紧密，国际能源和原材料市场的风吹草动往往很快波及国内市场。2004年由于中东产油区政治形势不稳，欧佩克成员国减产以及美国加大战略石油储备等因素影响，国际原油价格持续上涨，接近60美元/桶。而中国的石油需求中依赖进口的比例逐年增长，必然导致国内石油价格上涨。这种国际溢价造成的国内能源价格飚升显然与房地产开发关系不大。铁矿石的现象也是如此。

　　充分与必要

　　当然房地产业在整个产业链中的地位还是很重要的，它象汽车制造业一样也是消耗原材料和能源的基本产业。国家针对房地产市场出台的本轮宏观调控，并非是要对其进行长远打压，而是出于以下考虑。煤电油运等上游原材料行业持续紧张，增加了通胀压力，在短期内无法扭转这一局面的情况下，只能针对上述产品高消耗的行业进行调控，对钢铁、水泥、铝材等原材料具有巨大消耗的房地产行业首当其冲处于控制之列，这是釜底抽薪之策。但这并非长期战略，一旦上游产能增加，房地产业仍将可以轻装前进。作为对上下游具有巨大辐射功能的产业，房地产在国民经济中举足轻重。“近防通胀，远防通缩”，在“通胀”压力缓解后，发展房地产也仍是防止“通缩”、提供就业的重要手段。

　　房地产的投资肯定会对产业链上游产生影响，但这种影响不是决定性的，当我们用理性的目光审视产业链中的房地产环节，不妨可以这样解释：房地产是产业链上游过热的主要因素之一，但不是决定性因素。

　　房地产暴利 谁编织的神话 谁编织的神话

　　○ 宋荣

　　随着历年《福布斯》富豪榜的发布，房地产大亨也每每榜上有名。人们直观地认为，房地产是产生富豪的行业，是高利润行业。在房价居高不下的今天，开发商的高利润成为房产论战的主要焦点。那么房产暴利是否真地成立呢？还是让我们从产业周期的角度加以分析。

　　产业周期的合理阶段

　　任何一个产业都有发展周期，在起步阶段会快速发展，往往其发展速度会超出同时期其他成熟产业。我国房地产商品化才7年，正处于快速发展期，一定的高利润也是理所应当的。当国民经济走向繁荣发展时，房地产业会率先发展，而且会取得高于社会平均水平的利润。在西方国家市场机制相当健全的条件下，其平均利润一般会达到20%以上，甚至会达到40%；而当国民经济走向萧条时，房地产企业又会率先滑坡，平均利润极低甚至全行业亏损。因此，房地产全行业利润将随着国民经济的衰荣而更迭。明白了这个特点，就不会片面抨击其繁荣时期的高利润，也不会片面“怜悯”其衰退时期的低利润或全行业亏损。

　　十几年来，我国国民经济持续高速发展。按惯例，我国房地产企业应该连续地出现行业高利润；而事实却相反。据中国统计年鉴数据，1996年全国房地产企业的平均利润为赢利0.91%，1997年到1999年连续3年亏损(分别为4.66%、3.61%、1.16%)，2000年到2002年则分别赢利1.62%、2.29%、3.6%。以上统计数字说明，这些年来我国房地产企业的整体利润属于较低水平。

　　我国房地产企业这些年平均利润低，主要原因是：全国房地产企业统计数为3.2万个(2001年进行一次性统计，包括了有执照而无经营活动的企业，共51,901个)，每年建成住房6.8亿平方米，即平均每个企业只有2万多平方米的建设量。“僧多粥少”，造成占总数2／3的企业因任务不足而处于低利润和亏损状态。由于这些企业总认为房地产行业是高利润的，因而甘愿承担低利润和亏损风险而继续等待获取高利润的机会。导致这种状况更主要的原因是我国的市场经济还不够发达，企业适时进退市场的自觉性低，使得许多低利润和亏损企业不能及时淘汰。如果按目前的利润率和我国房地产行业发展周期相比较，就不会得出暴利的结论。

　　高利润的具体分析

　　在市场经济的运行中，各行业都可能出现获得高利润甚至暴利的企业，房地产业也不例外；但不能因为出现了一些暴利企业或项目，就“以点带面”把整个行业说成是暴利行业。由于我国房地产业属新兴产业，许多调控企业利润的法规还没有跟上，加上其风险性和资金量大的特点，出现高利润的几率大于其他非风险性行业。房地产企业出现高利润，各有其不同原因，应通过具体分析，采取区别对待的政策和措施。

　　例如某房地产开发商以每亩几万元的价格得到了一片土地，现该片土地价格升值到每亩100万元，于是有人批评房地产开发商暴利。从经营的角度分析，无论房地产开发商以什么样的价格得到土地，市场只承认它以当时的重置价格来经营它所拥有的土地资源，我们应该注意到房地产开发商当时以每亩几万元的价格拿到土地，要承受着很大的市场压力，超额利润是市场对它的回报。实际上这样的经营道理在一些民间投资中也存在，如某人拥有一间店面，自己经营的时候，利润率只有10%，有时候他会安慰自己说我没有租金的压力。但是，当面对市场18%的平均利润率时，绝大多数人都会把自己的店面出租“坐享其成”，这种现象和房地产开发商必须以当时的市场价格看待自己的土地道理完全一样。

　　再比如，有人批评房地产开发商的利润竟然达到40%～50%，高出国外房地产开发商的利润七八倍。批评者一般不会注意到当时我国和发达国家利率的差别，上个世纪90年代中前期，我国民间货币市场的利率曾经达到30%，这也许是那个时候真实的货币价格，而发达国家的市场利率只有5%左右，市场导向可能让房地产开发商接受一个低于30%利润的项目吗？以新世界中国地产公司为例，1995年新世界中国地产进军北京，通过老城区改造拿到崇文区一块1.3平方公里的土地，但由于拆迁成本提高，和旧城路网改造因素，仅前期投入道路建设和拆迁的资金就达7.5亿。我们应该注意，随着我国房地产市场供求变化和国家利率下调，任何一个房地产开发商都不可能再有那个时期的高额利润率了。

　　高利润不可能存在全行业

　　在市场经济条件下的竞争，主要是同行业内各个企业的竞争。在正常情况下，即在国民经济正常发展、政府调控比较有力、市场比较规范的情况下，每一个行业的总利润，通过竞争而在本行业内各企业间分配，必然是优劣纷呈。

　　我国的房地产开发企业，在1992年初为4700个。而在1992下半年和1993年上半年的过热发展后，猛增至3万多个，远远超过完成房地产开发任务的需要。直至今日，由于种种原因，全国仍然拥有32000个房地产开发企业。因为“僧多粥少”，出现了较多因没有开发任务而“窝工”的亏损企业。

　　多数专家认为，当这个行业只有一个(或少数)企业之时，仅仅是处于行业发展的萌芽状态，还没有形成一个完整的行业。由于这一个(或少数)企业使用的技术还处于专利保护期内，不会产生驱动作用。当专利保护期满并公开专利技术之后，国内国外就会纷纷建立大量现代复制企业，并真正地形成了一个完整的行业。届时，由于众多企业的竞争，就很难获得高利或暴利了。许多行业都拥有几万、十几万甚至更多的企业，获得暴利的企业哪怕少到1%以下，也有成百上千个，也会造就一批大富豪。出现少数大富豪不是界定暴利行业的标准，不能因为某一个行业有的年代出现的大富豪数量多于其它行业，就把它定性为暴利行业。

　　西方国家认为房地产业是投机性、风险性行业。在“二战”前爆发经济危机时，有些国家曾经出现过房地产行业的破产企业超过行业总数一半的情况。因此，在我们谈论房地产利润时，不要忘记相应的风险和发展周期。