地产江湖：外资抑或本土 | ||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2005年05月11日 14:34 21世纪经济报道 | ||||||||
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本报记者 陶春宇 重庆报道 “重庆向北，生活向奥林匹克。”一句简单的广告语叫响了重庆楼市。重庆奥林匹克花园项目知名度急剧飙升，开盘一次性推出14万平方米940套单位，不到3个月销售额突破4亿元，创造出“未开盘先封盘”的营销神话。
重庆楼市里面，活跃着许许多多像重庆奥林匹克花园这样，把重庆楼市搅得风生水起的楼盘，他们既是外来开发商在这片西南热土上强有力的声音，也因此引发了重庆本土开发商的一场角逐战。 谁才是最后的赢家？ 洼地诱惑 不久前，港资大鳄和记黄埔地产重庆江北有限公司正式参与竞买重庆北部新区一块综合价高达5亿元的开发用地，这是和记黄埔继大都会广场、比华利豪园等项目后，再一次向重庆房地产业抛出的“橄榄枝”。同时，香港瑞安集团为了参与重庆化龙桥片区的改造工程，斥资100亿元。而早在几年前，香港裕汇集团的棕榈泉在北部新区圈定1200亩土地、保利集团一举拿下3200亩土地，联想控股的融科智地开发公司一举吃下1000亩地皮，奥林匹克花园占据3300亩土地…… 重庆市国土和房屋管理局房地产发展处处长曾强称，这只是外资进入重庆房地产市场的一个缩影。随着西部大开发的逐步深入，重庆市的各项基础设施逐步完善，投资环境进一步改善，已经形成了资本洼地，不仅吸引了融侨半岛、北京奥林匹克、上海中华企业、山东鲁能等内地房地产企业，香港瑞安、和记黄埔、香港香江地产等部分颇具实力的境外地产商也纷纷进军重庆房地产业。 统计资料显示，2004年上半年，外地流入重庆房地产市场的资金高达1.2785亿美元，同比增长11倍。到2004年10月底，有大约10亿元人民币的外资进入重庆房地产市场。在这些外来资金中，港资是最大的外来军团，占地产外来资金的80%以上。 重庆香港高科执行总经理王旭东在接受本报记者采访时称，重庆是一个新兴的直辖市，其房地产开发比一线城市晚了10年，在一线城市房地产市场趋于饱和的状况下，重庆房地产未来增长潜力非常大。 重庆市开发办主任张新益向记者解读了这种潜力。根据重庆的发展规划，到2010年，重庆的城市化率要从现在的35%提高到50%。依此标准，到2010年重庆将新增近600万城市人口，按人均需求20平方米来算，将有1.2亿平方米的住房需求；据重庆市统计局的数据，截至2003年底，市人均住房面积为20.4平方米，距离全国平均水平(人均25平方米)，还差4000万平方米；另外重庆正对1000万平方米的危旧房进行改造，大概需要增加2000万平方米住房。 也就是说，未来5年内，重庆至少还要建1.8亿平方米住宅。这么大的开发量，无论对于本土还是外来的开发商，都是一个巨大的诱惑。 另一个巨大的诱惑就是，2004年，重庆主城区的住房均价为每平方米2200元，而同期全国城镇商品房的平均价格为每平方米2750元，每平方米550元的差价不仅意味着房价上涨的巨大空间，还预示着房地产的升值潜力。 鲶鱼效应 在“重庆向北”口号提出后，“城市向北，生活向南”、“主城西进”、“主城向中央”等口号也应运而生。一位房地产业内人士称，重庆地产在外来地产商的刺激下，激发了自身的活力，重庆地产已经从“泛地产”跨过“体量地产”，直接进入了“能量地产”时代。 重庆奥林匹克花园置业有限公司的营销总监李战洪在接受本报记者采访时称，重庆传统的房地产发展到今天，亟需向一个新的高度寻找突破口，“能量地产”将大盘上升到区域和城市，代表了未来地产的潮流和方向，即站在城市的高度来把握房地产。 对此，张新益认为：“近两年来进入重庆房地产市场的大鳄级开发商有30多个。他们起步都比较高，投资额动辄几亿、几十亿，每个项目都是大手笔，重庆主城区旧城改造和新区开发都需要这些有实力的外地大企业和本土有实力的企业来共同完成。” 有进有出，才能激励本土的房地产企业快速发展，从而带动整个行业的水平提升。张新益称，“外来地产商进入重庆形成的鲶鱼效应，将能够有效地促进兼并重组、优胜劣汰。” 在众多外来开发商进入重庆以后，本土与外来的较量也在或明或暗地进行着。土地储备是第一回合，也是制胜的先机。 在大片大片的地块落入外来地产大鳄的肚皮后，本土开发商仿佛一下子觉醒过来，龙湖拿下了1600亩的蓝湖郡，建工集团也顺势抢下1000亩的未来城。李战洪称外来房地产商的大举进入，将会极大撼动重庆原有的房地产市场格局，加剧重庆房地产市场的“洗牌”行动。 价格倒挂的背后 对于外来开发商，有这样一种指责，那就是它们的大举涌入，引起了重庆的土地价格和房屋价格的快速上涨。其中，最让本土开发商感到不服气的是，重庆北部新区离重庆的中心地区相对偏远，地价较中心便宜了很多，但是外来开发商修建的楼盘的售价却比本土开发商修建的房屋价格高出了一大截。 以重庆江北欧式一条街附近的地产项目来说，因为毗邻江北观音桥商圈，开发商拿地的价格大致在200万元／亩，而此处的房屋销售均价大致在3700元／平方米左右；而在北部新区，外来地产商拿地的成本大致在60万元／亩左右，可是棕榈泉精装修的房屋售价却卖到了5500元／平方米。 重庆的一些本土开发商称此现象为价格倒挂。主城区的生活配套和交通都要比北部新区方便得多，出现这种现象，他们觉得不可理解。 重庆棕榈泉房地产开发有限公司常务副总经理风革在接受本报记者采访时称，价格倒挂其实并不奇怪。目前，本土和外来房地产商之间比拼的将是楼盘的品质和服务。外来房地产开发商往往肯在产品创新上下功夫，比如一梯两户的花园洋房，超大的生态公园，英式管家贴身服务等。这些附加值提升了房子的造价，但它却能够满足重庆一部分富人们追求生活享受的需求，实际上是填补了重庆市场的空白。 香江国际的王旭江也指出，外来地产企业为了能够打动本地的消费者，不仅要靠品牌的号召力，还要在产品创新上和多样化上下更大的功夫。正因为楼盘素质的提高，有人说，重庆的富人区已从当年龙湖地产取得巨大成功的新牌坊向北延伸，而且越往北越“贵”。 北部新区和浦东很相似，但由于大量外来开发商的参与，其发展速度比浦东快了很多。 仅仅3年半以前，北部新区还是一片阡陌交错的农田，现在一座面积136.6平方公里的新城正在崛起，显露出重庆都市核心区的经济增长极。而在与外来开发商的竞争当中，重庆本土的龙湖、金科、华宇等地产企业在迅速成长。 我们无法预测重庆楼市谁主沉浮，但可以肯定的是，随着城市边缘逐渐扩大，一个充满活力的城市，正蓬勃成长。 | ||||||||
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