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本报记者 王孔瑞 发自南京
从2002年到2004年三年之间，南京市商业地产总量达153万平方米。全市500多个各类商品和交易的市场总面积达到330万平方米。然而商业地产市场却遭到了“低价、低质”的困扰和商业信用危机
炒房团内讧
2005年“五一”黄金周，夫子庙步行街入口处的“夫子庙大世界”又换了新招牌，著名小吃宁波“汉里翔”替换了苦撑三个月的台湾小吃食街。
当地有媒体称这次换牌事件为“温州人炒楼折戟南京夫子庙”。
不过，事情要从2003年说起。当时，江苏省苏京房地产开发有限公司(下称“苏京房开”)委托中介机构在温州国际会展中心向王追周等100来位温州人推介夫子庙大世界商业城(下称“大世界”)商业楼盘。
有60多个温州人掏出了上亿元砸向了“大世界”。他们判断这里是风水宝地，而且开发商承诺给予8%的投资回报率。
现实并不是他们想象的这么乐观。开业不久，苏京房开作出单方面决定：从原来的回报率8%降低至5%，其理由是生意不好，不能按约定合同执行。
业主之一彦先生说，他们通过中介机构做宣传，还特地拿出苏京房开公司高层和政要合影的照片，显示“关系通天”。现在看来当时承诺8%的包租回报率是个陷阱。
2004年，这些温州投资人一纸诉状把苏京房开送上被告席。
“既然已经进入司法程序了，没有什么好协商的。”苏京房开董事长王勇说。
声称“不怕打官司”的房地产开发商王勇向记者说：“当时和业主签订的8%回报率是市场需要，现在降低至5%是由现实情况决定的，说不定明年只有3%，市场总是有风险的。”
夫子庙的内伤
“夫子庙大世界”地处黄金地段，但是整个夫子庙商圈，商品以“低质低价”商品为特征，这些年来市场信用走下坡路。
“这里几乎是三个月换一个商家，一会儿是台湾小吃，一会儿是服装商场，现在又换宁波小吃了。”租在五楼的“优力锋卡拉OK”一位姓任的经理对《第一财经日报》记者说。
开在“大世界”斜对面的“新襄阳服饰广场”也是同样生意冷清。总经理办公室王主任对记者说：“外地人不知道南京的情况，特别是夫子庙商业的特点，这儿以小吃著称，可现在小吃又不好吃，价格这么贵，南京人从来不吃。如果有人来这边买东西的话，假如有，那肯定是便宜货，10元三件。南京人都知道，这里是地摊货的象征。”
投资“新襄阳”市场的是秦淮区下属的一家国有公司，他们为了“培育”市场，分阶段免收经营户的租金来吸引商家，结果还是和对面的“夫子庙大世界”一样门可罗雀。
“夫子庙玉桥市场”是这边最早建立的小商品批发市场。2004年，经营户被集体告知，由于“消防隐患”问题，要求所有经营户搬迁到附近刚刚建成的“夫子庙金榜市场”。
一位来自温岭的经营户无奈地说，事实上“玉桥”是没有能力亏下去了，才被赶到“金榜”这边来。
不过，据记者从有关部门了解，目前夫子庙“商圈”的经营面积约10万平方米，经营店家近800个，从业人员2.2万人。核心区域的面积已从0.21平方公里增加到1.12平方公里。根据南京市政府对商业地产的未来规划，夫子庙商圈还将扩大5倍。
这个不断扩大的商圈，商业价值又将何去何从呢？
南京的定位尴尬
夫子庙是南京已有的四大商业中心之一，但是商业地产在这里遇到的情况却是整个南京商业地产市场的缩影。
一组来自当地房产局数字信息显示：仅2004年南京市的商业地产上市量就达84.35万平方米。
从2002年到2004年三年之间，南京市商业地产总量达153万平方米。全市500多个各类商品和交易的市场总面积达到330万平方米。
包括新街口商圈、湖南路商圈、中央门商圈、夫子庙商圈在内，南京志在缔造华东地区第一商业地产品牌，然而这样的想法却遭到不太景气的现实。
大厂区是个离南京市中心有点远的老工业区。10多万人口的地方集聚着苏宁、五洲、易初莲花等超大规模的商场和商业地产。仅江苏永利投资有限公司一家在大厂区投资的商业地产就有50000平方米。
定于2005年4月24日开业的“五洲电器超市(永利商场)”，整个广场被当地连夜排队的居民围了个水泄不通。公安派出大批警员和保安维持秩序，防止拥挤而发生意外。
商场老板章先生告诉记者，大厂区购买力还是不错的，问题是商场太多了，大家只能采取低价竞争和促销活动吸引顾客，如果他们生意不好，商场要收租金就很困难。
总人口只有80万的江宁区，由于前些年不断招商引资，商业地产项目现在已达100多万平方米。
在当地除了建设到一半的“温州步行街”项目以外，还有个超大容量的商品市场，完全拷贝“义乌小商品市场”，生意也非常惨淡。
目前，南京市政府、商业地产开发商和投资者，又把目光集中到了尚在规划中的河西CBD，希望将其建设高档次、多功能的综合商业中心。
河西中央商务区在建项目有13个、16栋标志性建筑，总投资约120亿元，总建筑面积241万平方米。
其实，相关部门和深陷其中的投资者都已感到南京商业地产消化不良，南京市房产局副局长郭宏定说：“河西商业地产市场的各个开发商，都在开发能够快速收回资金的产权式商铺，没有统一的规划，其结果必然是产生同质性的竞争，缺乏差异化的定位。”
相关链接
南京老城区四大商圈和河西CBD规划图
新街口
到2010年，整个新街口商贸商务区的商贸从业人员规划控制目标为8万人，营业收入1200亿元，其中零售业为300亿元，占全市商贸业零售总量的三分之一左右；宾馆酒店业的营业收入达到45亿元，控制建筑面积为80万平方米；文化休闲与餐饮娱乐业的控制面积为155万平方米，餐饮娱乐业的营业收入达到15亿元(不包括宾馆酒店和商场内的餐饮娱乐业)。
新街口2005年的供应量超过5万平方米，2006年的供应量在4万平方米左右。
主要的供应项目为鼓楼区小粉桥地块、鼓楼区中山路地块、长江路与中山路交汇处地块、白下区太平南路小松涛巷地块以及白下区铁管巷A地块、C地块等。湖南路
湖南路商圈一般被认为是南京的第二商圈。目前街区内共有各类商店296家，其中名牌、精品、专卖店占83%以上，全街区总营业面积约15万平方米，就业人数约5000余人。
根据2005年南京商业规划，湖南路在原有的基础上将再扩大5倍。具体规划是，开发地下商业街，西起山西路市民广场，东至中央路，全长约1130米，宽20米。商业街设在地下一层，总建筑面积3万平方米，一期工程总投资4.5亿元。
2005年，湖南路商圈的商业面积供应量预计为7万平方米以上。
主要的供应项目包括银河国际广场、南京国际广场等。预计2006年的供应量在5万平方米以上。其中的银河国际广场是一个典型的商业地产项目，其总建筑面积11万平方米，由三大业态组成：下部6万平方米的裙楼，为已经开业的“苏宁银河”；5万平方米的塔楼中，有2万平方米的高档商务楼，3万平方米的星级酒店。夫子庙
根据市政府对商业地产的未来规划，夫子庙商圈将扩大5倍。如今夫子庙核心区域的面积已从0.21平方公里增加到1.12平方公里。
目前这个商圈的经营面积约10万平方米，经营店家近800个，从业人员2.2万人。中央门
该商圈包括建宁路两侧大约3平方公里的狭长区域，聚集着10多个大型批发市场。根据规划，商圈将定位在以大型专业批发市场和仓储式超市为主的市场群落。
2005年，该商圈的商业面积将超过100万平方米，商品成交额达200亿元，在商业经营面积和物流量方面将超过新街口和湖南路。河西新城区
建设高档次、多功能的综合商业中心，承担为市民服务和辐射周边城市的功能的河西新城区，规划发展在纬八路以南、沿经四路和纬九路布局，其中商业设施主要分布在经四路以东和纬九路以北。河西中央商务区在建项目有13个、16栋标志性建筑，总投资约120亿元，总建筑面积241万平方米。
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