宏观调控为何对降低房价没起作用

　　刘维新

　　2003年6月，中国人民银行颁布了“121号文件”，实际上是国家对房地产的信贷政策进行了调整，希望达到紧缩房地产信贷的目的。当时，众多开发商反对，引起了很大争议，后来又颁发了国务院18号文件。进入2004年后，由于钢铁、水泥等行业出现明显的投资过热，中央才果断地采取了针对包括房地产市场在内的宏观调控政策，除个别行业采用行政手段 外，基本上是采用紧缩信贷(121号文件、《指引》)和紧缩土地供应政策(三停一整顿)，到了10月29日才运用市场化方式加息，2005年3月又提高了住房信贷利率。

　　客观地说，这些政策对于抑制投资过热起到了很好的作用，到2004年6月，投资明显回落，一定程度上也抑制了物价的过快增长，但商品房价格仍然继续攀升。因此，有些人把商品房价格继续升高归咎于宏观调控，尤其认为是土地供应紧缩造成的恶果，甚至有的说“控制投资和房价不应是房地产的调控方向……”“抑制开发速度，结果速度下去了，房价又上去了……”等等，把土地市场垄断也说成了房价提升的主要因素(见2005年4月8日《参考消息〈国际房地产周刊〉》)。

　　然而，没有把土地使用权和住房看做是一种特殊商品，而运用一般商品运行规律来分析、判断土地和商品房市场运行，是不正确的。世界上大多数国家对土地、住宅等商品都不是全部自由化，也是加以调控的。因为，它是一种特殊性商品，政府必须保障大多数人不能露宿街头。尤其是像我们这样人多地少、人地矛盾突出的大国，就更应该强化土地开发、住宅建设的宏观调控管理。

　　从第一次“圈地和房地产热”算起，我国损失耕地已达7亿亩，近几年净减少耕地1亿亩，导致数千万农民失去土地；房地产炒作成风，所谓投资购房者，在一些城市占到商品房销售总量的30%以上，而不少炒家使用的还是信贷资金，这就潜伏着巨大的风险。

　　我国个人住房信贷发展超出常规，从1989年不足900亿，上升到2004年底的1.8万亿，这样的增长速度是世界少有的。个人住房信贷的增长几十倍于GDP和个人收入的增长，家庭负债率高于最发达国家的美国。

　　是土地供应紧缩导致房价上升吗？以上海为例，2004年7月上海掌握在开发商手中尚未开发的土地还有6000公顷(即6000万平方米)，接近10年来实际开发土地的总和(见《新住宅视点》2004年8期)。北京可能也不少于这个数字。

　　由此可见，不是土地供应不足，也不是政府垄断，而是管理不当、开发商的投机严重，导致政府土地垄断失去支撑。从已揭发案件看，囤积土地大都是官商联手，执法者不敢依法行事的结果。

　　是商品房供不应求导致房价居高不下吗？新中国成立后的前30年开发建设住宅7亿平方米，后20年开发建设住宅84亿平方米，是前30年的12倍。北京从1949年至1978年共建住宅2668万平方米，而2003年的竣工面积达3222万平方米，一年竣工面积比前30年总和还多(见《中国房地产信息》2004年12期)；改革开放前的城市化率为16.5%，到2004年才达到42%左右，增长不足2倍，远远低于住宅建设速度；改革开放初期城市人均居住面积只有4.6平方米，到2004年依建设部统计数据达23.6平方米，增长5.2倍。

　　从住宅销售看，至2003年底空置商品房高达1.2亿平方米，经济适用房也有空置。除上次房地产泡沫严重的北海、海口外，近几年重庆、成都、武汉等不少城市都出现因长期销售不出而炸掉商品房的案例。如果从GDP增长和个人收入增长与住宅建设增长速度相比较，就更得不出住宅供不应求的结论。像我们这样人均收入并不高的发展中国家，总不能成为国内外富人为赚钱而炒卖房地产的“炒场”吧。

　　也许有人会问：既然宏观调控效果明显，又不是土地供应紧缩导致的商品房价格继续攀升，那究竟是什么原因导致这样的结果？笔者认为，主要是以下原因造成的。

　　1、住宅建设与土地出让的结构不合理，管理不到位。这里有两方面因素：一是土地管理不到位，只重视新增土地的管理，而忽略存量土地的监管，不少土地炒作，尤其是房地产的土地炒作大都是在存量土地上发生的。

　　2、住宅建设结构不合理，高档房、大套面积房较多，适合工薪阶层居住的小户型小面积的中档住宅较少。经济适用房由于销售环节无法控制，不少又被富人或投资者购买，导致工薪阶层购房(以小换大)的困难，加之开发商与媒体大炒房价升高的预期，在银行存款利率较低的背景下，激发了“购房保值”心理攀升。

　　3、房地产市场不成体系，二手房市场发展迟缓，租赁市场基本没有形成。刚参加工作的青年，首先应考虑租房，不可能工作几年就能购买商品房，这在世界任何国家都是如此。中国住宅私有化率达82%以上，是世界最高的。

　　4、商品房炒作严重。由于近几年股市低落，不少股民由炒股转入炒房地产，温州炒房团就是典型案例。所以，不少城市区位环境较好的商品房，不是被炒家就是被两外(外地、外国)人买走。这些“购房者”成了商品房价格提升的助推器。由于我国税费体系不完善，缺乏对炒家税收调节的杠杆，这又激发了人们炒房好赚钱的心理，因此，外资、游资、各行都涌进房地产。

　　应当承认，房地产不是一般商品，土地的不灭性决定了房地产具有消费与投资的双重性，而这两种属性难以割裂。在这种情况下，如果不用严格的税收杠杆调节，炒作也是难以控制的。

　　5、土地使用制度有待改革。土地出让后的70年内，任何税费不收是导致土地利用率不高、商品房空置量大的根本因素。因为土地是一种不可再生的资源，升值是必然的，尤其是城市周边的土地。一次购买放几年再卖就会赚大钱，而在这期间任何投入都可省掉。因此，外商圈大院，商品房空置多年的现象到处可见。所以，必须从土地使用制度改革着手，为开征物业税创造条件，只有开征物业税，才有可能抑制房地产价格的无限攀升，也才能抑制投机炒作。

　　6、住房金融制度与货币供应机制有偏差。这里面有两个问题：

　　一是倒逼的货币机制。目前，我国银行发放个人住房抵押贷款，是按抵押物一定的抵押率发放的，非常看重抵押物的市场价值，很少考虑个人收入的变化趋势。因此，这就形成了货币供应以资产价格为导向，不以经济增长和居民收入增长为依据，以抵押物价格来倒逼货币供应，其结果就形成了：资产价格上涨 ——货币供应增加——资产价格再上涨——货币供应进一步增加的恶性循环。这就是我国个人住房信贷超速增长的基本动因。

　　二是我国住房金融信贷商业化过浓，追求短期盈利，很少考虑后果及对整体经济的影响。上海不少银行投资性个人住房贷款新增额超过50%以上，不少享受政策性优惠低利率的住房贷款，也被大量用来房地产炒作。当政策性金融弱化，商业性住房金融向投资倾斜的背景下，城市住房金融制度就必然逐步异化为境内外高收入阶层投资购房的得力融资工具，这是很值得警惕的一种趋势。

　　应当客观地观察我国房地产市场的运行，近几年各大城市的房地产炒作与住房金融制度的偏差和货币运行机制的扭曲是分不开的。