苏州房价 不能涨也不能跌的现实

　　本报记者 田享华 发自苏州

　　2004年苏州市区商品住宅房平均售价为3948元/平方米，比2003年上涨了27.4%，而2003年的平均售价比2002年上涨了35.9%，2004年的增幅下降了8.5%。

　　苏州市房地产协会副会长邱元华认为，2004年以后，房源供应量放大，而拆迁总量较 2003年下降50%，供求关系从供不应求转向供略大于求，这是“相当好的转变”。

　　这个“相当好的转变”或许就是苏州部分高价房产有价无市的原因。苏州天元不动产咨询评估有限公司副总经理徐进亮说，近几个月来，苏州市的房价总体比较平稳，市内不同区域的房价差异较大，但即便价高也是有价无市。

    目前房价不算高

　　2004年《苏州市国民经济和社会发展统计公报》中指出，全市房地产开发投资334.32亿元，比上年增长87.9%，全市商品房销售额226.46亿元，增长43.1%。虽然今年初就开始了针对房市的宏观调控，但2005年苏州房市继续火爆，据苏州市统计局统计,今年1~3月，房地产开发投资84.95亿元，同比增长72.9%；销售额35.1亿元，同比增长58.1%。

　　邱元华说，一个城市的房价就是这个城市的身价，苏州市的房价上涨是补偿性和恢复性的。

　　今年三四月份，建设部房地产业司、国土资源部、财政部分别组成二个调研小组后到苏州调研。中央调查组在实地调查之后，认为苏州房地产市场发展的政策环境基本平稳，房价也不算高。

　　“苏州最近没有出台调控房价的新政策。”苏州市房管局办公室主任倪峻告诉《第一财经日报》记者，目前房管局主要监管房产进入市场交易流通的环节，搞好预警预报系统建设。

　　其实此前苏州已经出台一些控制房价的政策。据邱元华介绍首先是对土地供应量的控制，2003年供应量为400万平方米，2004年为300万平方米，2005年则为280万平方米；其次是银行贷款的限制也变得更明显，投入在房地产的资金中，2003年有30%是从银行贷款，而2004年只有20%左右；此外，2004年苏州拆迁总量比2003年下降了50%，这客观上也减少了市场需求量。

　　邱元华还透露，苏州市政府可能会于近期出台一些类似经济适用房的政策，但新政策的影响可能会滞后半年到一年。

    不能涨也不能跌的现实

　　邱元华说，苏州市区里有房者大约占80%，另外20%没有房子或住房困难。政府要解决的就是这20%的住房问题，但又不能通过简单压低房价的方式来解决，因为房价不能降，否则就会损害那80%人的利益。

　　本报记者在与苏州市民的交谈中也发现，虽然他们大部分都已有住房，但想继续改善住房的愿望也很强烈，只是每平方米四五千元的房价让他们难以承受，一位在2003年购买了住房的中年男子说，他不希望房价继续上涨，但也不希望房价下跌。

　　倪峻认为，房价的涨跌像一把双刃剑，下跌会损害有房产者的利益，而继续上涨又会损害到还没有住房的人的利益。

　　“苏州房产的问题主要是结构性问题。”邱元华表示，要解决中低收入老百姓的住房，这不是房地产企业能够担当的，这是政府的责任，目前苏州市政府主要通过定销商品房满足拆迁户。

　　此外，苏州针对中低收入人群推出了廉租房制度，房管局还把直接管理的200多万平方米的老房子租给中低收入的市民居住，每月租金在1元/平方米左右。

    未来上涨后劲不足？

　　苏州市房管局根据目前当地职工年平均收入和平均房价计算出，一个三口之家要想买到50平方米的房子需要17年之久。

　　但邱元华认为，房价静态而收入动态，苏州人均收入只要每年以10%的速度增长，一套70平方米的房子，三口之家只需七八年就可以买下。

　　徐进亮则认为，苏州市的房价还有上涨空间，但后劲可能不足。因为苏州本地人有能力买房子的，都已经买了，并利用第一套住宅的租金缓解第二套住宅的还款压力，但他们无能力再买第三套住宅。而苏州每年超过10万的外来人口，多数很难直接买下一手房，他们更多的是从苏州人手中买二手房或租房。由于苏州商务成本和生活成本增加，一般外来人口较难进入苏州并长期生活，而外来人口的减少会使得房地产业后劲不足，

　　一位担任过苏州某银行领导的业内人士也向记者证实，近一二年来，在苏州向银行贷款购房的外地人占购房贷款人数的70%左右。

　　虽然苏州房地产业可能面临后劲不足，但目前二手房的火热也引起了当地业内人士的不安。

　　倪峻说：“苏州的房价当然有人为炒作的因素，如果来买房的人都是为了居住，房价肯定不会涨得那么厉害。”

　　邱元华也认为，二手房比一手房市场热是不正常的现象，政府需要遏制投机、控制投资。不过他也表示，苏州房市的炒作成分比例并不大，纯粹投机的还是偏少。