南京房价涨幅曲线 从过快到趋缓

　　本报记者 洪其华 发自南京

　　继去年南京在全国率先出台政策抑制炒房后，近期南京房产开发商集体倡议，以行业自律来控制房价过快上涨，此举在全国再开先河。

　　4月27日，由南京市房产局、物价局召集，南京栖霞建设股份有限公司(下称“栖霞建 设”)牵头发起，南京市70多家房产开发商联名发出并签署“八点倡议”，表示要通过加强自律，进一步规范商品房销售行为，控制房价涨幅，颠覆了一直以来房产开发商的“公众”形象：通过各种手段囤积、哄抬房价为自己牟利。

　　“房地产市场出现的问题很多都是开发商引起的，作为市场主体，开发商的态度和作为非常重要。”作为此次倡议的发起人、栖霞建设董事长陈兴汉女士在接受《第一财经日报》记者采访时说。行业自律抑制涨幅过快

　　对南京市民而言，房价飞涨可能是近两年来谈论得最多的话题。一系列的数据显示：2002年南京房价涨幅居全国第二；2003年涨幅12.8%，居全国第五；2004年涨幅11%，居全国第八。

　　针对此次开发商的倡议行为，陈兴汉解释说，房价涨幅过快是一种不健康的现象，对房地产市场和身处其中的房产企业的长期发展肯定不利，因此，通过开发商自律，让房价涨幅控制在政府要求的范围内，十分有必要。

　　“八点倡议”其中一条要求是：从即日起到今年底，同一楼盘、同样性价比住宅的价格涨幅控制在政府要求的范围内。

　　什么是“政府要求的范围内”？南京房产局产权市场处处长张定一在倡议会上解释说：“和国民经济增幅一致、和市民人均收入增长一致、和老百姓心理能承受的增幅一致。”

　　尽管南京的房市从去年下半年涨幅就逐步放缓，但房产部门却丝毫不敢放松对南京房市的监管。

　　南京市房产局产权处党委办公室主任苏建红告诉本报记者，“通过开发商行业自律，政府可以化被动为主动，而开发商也可以发出他们的声音。”

　　据陈兴汉透露，签署倡议的70余家开发商大约占了南京市整个房源的70%左右，而一旦签署倡议，这些企业的行为就要受到社会各界和政府的监督。

　　“企业自律是一个非常好的措施，但我们不能只依靠企业的自律行为，同时也要在政策上加以调控。”苏建红说，一份由房管部门拟定的调控房市的具体措施已经报送南京市政府，正在等待批准。涨幅趋缓已经初显

　　南京房价从2002年开始出现大幅上涨，为了城建而进行的大量拆迁导致在一段时期内房市供不应求，加之建材成本上升、原材料价格普遍上涨、社会投资渠道过于狭窄等原因，引发房价一路上涨。

　　“像2002~2004年期间那样房价翻番的现象将一去不复返了，南京的房市正在走向真正的市场化。”南京抉策地产研究中心总经理厉建军表示。

　　南京市的房价涨幅从2004年下半年开始减缓，过快势头已得到抑制，特别是进入2005年后，部分区块的房价已出现轻度下滑的态势。

　　据南京市房管部门统计，第一季度80%的楼盘涨幅在2%~3%，20%的楼盘涨幅超过8%。

　　导致涨幅减缓的原因，除了2004年3月南京市政府率先出台了《关于加强商品房市场管理促进房地产市场健康发展的意见》限制炒房行为外，还有一个关键因素是南京的房市整体上出现了供大于求的形势。

　　根据抉策地产研究中心估计，2005年第一季度南京房市的供需比例达到1.54：1,其中新建商品房的供需比更是高达1.63：1。

　　在供给放大的同时，需求量则受到多方面因素影响，出现较大萎缩。

　　“从总体来看，南京的房市确实已经供大于求，但在某些区块，老百姓喜欢的户型房源却供不应求。”苏建红说。

　　据抉策地产研究中心统计，2005年第一季度，南京房市有141万平方米的潜在需求因价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足；另一方面却有约373万平方米的商品房因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化。

　　“这就是南京房市的结构性供需矛盾，这个矛盾目前还显得相当尖锐。”厉建军说。房价下跌不太可能

　　上述这些因素也直接影响到消费者的购房心态。

　　厉建军说，由于目前房地产形势不明朗，南京的消费者持观望态度的居多，消费者的举棋不定，在一定程度上会影响消费需求的增长，也可能进一步抑制交易，从而使房价处于两难境地。

　　但这是否意味着南京的房价会出现下跌？陈兴汉告诉本报记者，她对南京的房市非常有信心。而南京市另一大型房产企业高层人士也表示，“支撑南京房价的因素很多，房价下跌的难度太大。”

　　在南京市近日出台的《市政府关于推进重点项目工作的意见》中显示，2005年南京市在城市基础设施方面将计划投入199亿元建设41个项目。

　　随着这些项目建设的推进，南京的基础设施将更加完善，“这将使整个南京市的生活配套设施、交通便利程度更加完善，从而成为南京市房价的有力支撑面，也是我们看好南京房市的原因。”上述高层人士分析说。

　　厉建军认为，居民收入的增长，土地成本，钢材、水泥等原材料价格上涨也将支持房价继续上涨。“南京市近来对住宅的人防、抗震等要求的提高，将使企业的开发成本增加500~800元/平方米，商品房的成本上涨无疑会传递到销售环节中来，从而给抑制房价上涨带来压力。”