楼市新政催生上海房产诉讼新态势

　　本报记者 田享华 发自上海

　　不期而至的楼市宏观调控打乱了某些人的如意算盘，也使房产诉讼呈现新的态势。《第一财经日报》记者从沪上律所获悉的信息显示，过去房价上涨势头强劲，纠纷多因卖方毁约而起；而今楼市遭遇强压，反悔者更多成了买房的人。

　　但无论何种情况，法院的态度似乎一如从前。只要不是违反法律的禁止性规定，一般购房合同都不会得到宣判无效的支持。

    楼市冷暖写在官司的“脸”上

　　近两月以来，上海房价在政府的一套“组合拳”之下受挫明显，人们对房价的预期也开始发生变化。反映在房产诉讼上，买方主动要求毁约的案件也增多。

　　上海四方律师事务所陈宏律师，为记者提供了这方面的一起典型案例。

　　在闵行区，一套144平方米的房子以人民币90万元出售。买方在交纳5万元定金后，同卖方约定，在今年2月22日前再交预付款13万元。但随后快速上涨的房价使卖方动起了心思。到了约定的日期，卖方借口身在外地，故意错过了接款日期。事后，卖方便指责买方没有按时交款，要求解除合同。对此，买方表示反对，但同时另购了一套房产，价格超过90万元。

　　就在双方争议期间，上海房市新政初见成效，房价走向不明。此时卖方不再坚持解除合同，转而要求继续履行。买方则表示已无力再购买一套房产，要求解除合同，并以卖方违约在先，诉至法院要求双倍返还定金。

　　接受该案卖方咨询的陈宏认为，买方有充分证据证明，卖方确有违约在先之嫌；而买方已另购房产，原合同的目的落空。因此法院可能会认定卖方违约，最终判决双倍返还定金。

　　反复之间，皆因买卖双方“真金白银”的利益之争，而作用于其背后的，正是楼市宏观调控的直接效果。

    法院站在诚实人一边

　　上海市四方律师事务所合伙人吴刚律师说，综观近年来因房价上涨过快而引发毁约的诉讼，法院的态度一般是不轻易让毁约者得利。

　　吴刚律师正在代理上海国际丽都城的一个案子。2004年6月，国际丽都城开盘时每平方米1万元左右，现已涨至约3万元。案中买卖双方约定先付30%的房款，约定今年6月交房，当时价格是2万元，等卖方办完房产证就过户。由于房价上涨迅猛，卖方心生悔意，便偷偷办理产权证，准备再次转手。买方发觉，遂起讼争。

　　法庭上，卖方以“期房限转”为抗辩理由，认为此前交易违规，要求认定原合同无效。但法院并不认同该理由，因这只是一个附加条件的合同，而条件并未违背法律的禁止性条款。

　　吴刚同时列举一起类似的案子。2004年底，一位美籍华人委托其母亲卖掉一套在虹桥的房子，但在房价快速上涨后，他起诉要求宣布合同无效。其理由是，自己是美国人，如要卖房，须经美国驻中国大使馆认证。而且，售房合同是其母亲代签的。法院认为，这是一种“表见代理”行为，多种证据证明，他并没有对他母亲卖房的行为持否定态度，虽然形式上没有大使馆认证，但合同还是有效的。

　　据记者了解，闵行、静安、徐汇等区法院对于买家找卖家毛病要求解除合同的，基本上都是作为有效合同判决继续履行。吴刚律师表示，只要不是违反法律禁止性规定，一般都不会宣布合同无效。对于确因对方过错想解除合同的，一定要通知对方如果再不履约就将解除合同，而且通知必须到位。未按时付款，一般只能要求余款在一定期限内付清并赔偿逾期付款的损失。而法院即便有判决合同解除，双倍返还定金的可能性也比较小，一般只要求返还定金，除非确有证据证明一方严重违约。

　　此外，上海高院在今年3月也宣布加大房地产市场保护的法律力度：对店堂告示和广告内容视为合同内容，偏向业主保护；在审判这些房产案件时，对可期待利益予以考虑；对房地产格式合同加大倾向性审判，即对开发商的合同条款在发生纠纷时，作出不利开发商的解释。此前，上海市法院还多次对“一房二卖”的案子判决“退一赔一”，这有效地遏制这类案件的再发生。

    律师在购房行为中作用日著

　　吴刚律师认为，上海的房地产投资客主要是从中国香港、台湾地区以及加拿大来的华人，他们经历了香港、台湾等地的房价暴涨暴跌，所以认为上海房价还有上涨空间。

　　采访中，资深房产投资客陈先生赞同这种看法。他指出，目前人们的投资心理比较稳定，而房价上涨的幅度也远低于台湾、香港地区房产泡沫破裂之时。所以他认为，如果政府不再出台新的控制房价的政策，房价还是会有上涨的空间。

　　在此情况下，吴刚认为，如果目前房价僵持状况再持续三四个月，那么还款违约的案子可能会越来越多。这是因为，一般境内的炒房者还贷能力都比较弱，很多纯属为炒而炒，一旦从银行贷不到款，他们的还款能力就会捉襟见肘。那个时候，银行就会申请拍卖房屋。这样的情况在年底的时候可能就会显露。

　　同时，因第一套和第二套房产的首付比例不同，购房者在申请贷款时，确认其所购房产究竟是第一套还是第二套，及相关的法院执行问题，也将凸现。而这“可能是下一阶段房地产纠纷的重点和焦点。”吴刚指出。

　　另据了解，上海律师参与房产交易过程的不多，主要缘于交易双方都抱有很大的侥幸心理。四方律师事务所的王树青律师表示，如果律师一开始就参与其中，会对各种细枝末节的问题进行考量，就能避免很多纠纷。