秦交锋：房价要平抑出路在降低房地产开发成本

　　《半月谈》杂志记者 秦交锋

　　目前，在一些大城市，房价的不断上涨是一件令老百姓揪心的事情。虽然中央和地方已连续出台了一系列有针对性的措施，但是调控的效果仍需观察。4月27日，国务院常务会议提出了进一步加强房地产调控的八项措施，内容包括改善商品房结构、加大土地供应调控力度、运用税收手段、整顿市场秩序等。

　　房地产市场是消费市场中为数不多的热点之一。因此，在房地产调控过程中，我们既要防止房价的短期暴涨，又要探求一条平抑房价的根本出路，以促进房地产业的长期稳定发展。

　　平抑房价：中央、地方各有新举

　　去年，为控制房地产投资规模偏大，中央采取“管严土地，看紧信贷”的措施，调控房地产业。2004年全国房地产开发投资总额同比增长28.1%，比2003年回落2.2个百分点。然而，在控制住投资规模的同时，房价却还在攀升。国家统计局的数据表明，2004年全国商品住宅平均销售价格比上年上涨了15.2%。

　　今年两会期间，房价上涨过快成为代表委员讨论的热点话题。温家宝总理在《政府工作报告》中提出，重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。两会甫一结束，中国人民银行决定，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍；房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。中国人民银行行长周小川解释，房贷利率的微调是为了引导消费者对未来的资金价格产生一个合理的预期，是对消费者的一个风险提示。

　　土地费用是房地产开发成本中的重要组成部分。在去年收紧“地根”后，一些开发商抛出“地荒”的说法，称房价过快上涨是由于国家对土地实行了严管，房地产用地供应不足造成。针对这一说法，国土资源部门给予强烈反驳，指出全国土地供应与房地产公司购置的土地面积都没有减少。

　　最近，2005年全国土地利用计划下达各地执行，国土资源部规划司司长胡存智表示，今年全国土地利用计划总体偏紧，但各地可以通过适当增减房地产用地量，优化用地结构，稳定房地产价格。这一政策取向，无疑会影响人们对房地产价格的预期，进而对抑制房价起到一定作用。

　　我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，造成房地产投机成本过低。财政部有关负责人提出，今后一段时期将重点推进房地产税改革，目前试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。如果推出这一新税种，将使拥有多套房产者背上沉重的课税负担，有利于抑制房地产投机。

　　在中央对房地产进行宏观调控的同时，各地纷纷采取针对性措施，给本地的房地产市场降温。目前，上海市房价平均水平居全国之首，因此上海的房地产市场状况对于全国而言具有“风向标”意义。

　　在房地产调控过程中，上海从财政、金融、税收、产业等方面，出台了一系列政策措施：对个人居住未满一年即出售的普通住房征收营业税及附加费；明确今年实现可预售商品房2000万平方米，力争中低价普通商品住房占上市总量的65%；明确同一借款人申请第二套住房贷款，必须提高首付成数；对于交接或居住未满一年就转让的房屋，银行不提供房贷的转按揭服务。同时，上海工商部门出台多项措施对上海房地产市场进行专项整治，由于签订虚假定金合同，一天之内上海曾有3家房地产公司被判罚出局，房地产开发资质被注销。

　　其他各地调控本地房地产市场的政策措施与上海大同小异，比如：北京市国土资源局首次公开披露了开发商的真实土地成本，并表示北京市现有土地资源足以保证每年的经济适用房建设；南京市今年加快了经济适用房建设，力图通过增加中档房源的供应量，达到供求比例与需求结构更加平衡；为了规范市场秩序，深圳市采取强化买卖合同备案管理、杜绝一房多卖、实行房源信息透明化等措施；浙江省力争用3年左右时间，筹建全省性的“商品房预(销)售网上备案系统”，房地产市场信息的不透明、不对称状态，有望逐步得到遏制；济南市今年将启动房地产预警预报系统，加强对房地产市场的预测和分析，以便于对增长过快的房价进行宏观调控。

　　房价“高烧”的病根在哪里

　　一个位于杭州市中心，去年房价还是1.9万元/平米的楼盘，最近调价到2.2万元/平米，成交速度却明显加快。销售人员形容———刷拉一套，刷拉又是一套。近期以来，这样的情形在全国各地并不鲜见。那么，在房价以惊人速度上涨的背后，到底有哪些力量在推动呢？

　　对于这个问题的解答众说纷纭，但归根结底，商品房作为一种普通商品，其价格走向取决于供求双方的关系。从需求一端来看，房价上涨的推动因素包括：首先，国民经济的持续增长带动居民收入的增加，人们对住房需求的档次随之提高，改善性需求增加。来自建设部的数据显示，2000年以来，全国商品房、商品住宅销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。

　　其次，城镇化加速，城镇人口每年超过1000万人的增长，是支撑商品房销售量持续增长的重要动力。

　　再次，房价的连续攀升，一方面导致消费者对房价上涨的预期增强，提前入市购房，同时又刺激了投资和投机性需求，两者都加剧了阶段性供求矛盾。建设部的数据显示，2004年上海投机性购房所占比例达16.6%。

　　最后，随着我国对外开放的扩大，外商在我国的购房需求增大，加上境外投机资本看好中国房地产市场，这对一些热点城市的房价上涨有一定的影响。以上海为例，去年以来，境外人士购房约占上海市商品房成交量的3.85%。

　　从供给一端来看，房价上涨的原因包括以下几点：首先，供应量增幅放缓。2004年中国房地产市场在整个宏观调控下，度过了一个减肥年，房地产竣工面积的回落快于需求的回落。其次，房地产开发成本增加。据国土资源部对全国51个大中城市的地价监测结果，2004年全国住宅用地价格同比增长8.94%。另外，生产资料价格持续上涨，拆迁成本也在增加，都在一定程度上加大了商品房的开发成本。再次，房地产市场供应结构不合理。商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。全国经济适用住房投资同比出现负增长，房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%,有的地区甚至停止了经济适用住房建设。非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长，由此带动了房价的上涨。最后，一些开发商认为控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应，因此对新开楼盘价格定位较高。有的开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价，增加了市场的紧张气氛。

　　平抑房价要有根本之道

　　从长远和全局来看，多年以来，在拉动经济增长的“三驾马车”中，我国过度依赖于投资的增长，消费对经济增长的拉动作用一直不如人意。虽然扩大内需，增加居民消费是经济发展中的共识，但市场中的消费点却少之又少。现在，住房需求正在成为人们新的消费热点，我们应该从满足需求出发，对这一消费点进行保护，而这也是平抑房价对于经济发展全局的意义所在。

　　为了抑制房价过快上涨，中央及各地已经从方方面面采取了多种措施。但是，我们应该看到，打压投机、提高贷款利率等从需求方入手的方法，并不能从根本上改变供不应求的市场状况。在此背景下，一旦宏观调控“风头”过去，房价还会重拾快速上升的势头。因此，平抑房价的根本出路在于增加有效供给，满足消费需求。当市场中供求基本平衡时，房价上涨的速度自然能够稳住。有专家认为，要抑制房价快速上涨，商品房供应量应该保持10%的增幅，否则还将出现供不应求的情形。

　　从供给角度平抑房价的另一个思路是降低房地产开发成本，最重要的是降低土地成本。经济学家萧灼基指出，目前房价过高原因之一是城市土地价格太高，这个问题应该从体制上来解决。现在政府一次性把土地卖给开发商，今后，改为政府每年向土地开发商收取土地使用税，这样土地每年就可以增值，也可以降低土地成本。

　　另外，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生指出，为10万亿元的银行储蓄找到合适的投资渠道，是平抑房价的根本出路之一。目前中国的金融投资环境是银行存款负利率，股市低迷，投资渠道严重缺乏，因此中国投资者的资金必然会选择进入楼市。目前，国家开发银行和中国建设银行已被证监会正式批准为住房抵押贷款证券化的试点单位。这样一来，投资者可以通过购买这类证券来投资房地产。国外的一些发展房地产的做法值得借鉴，比如在美国金融体制中有房产信托基金，投资者不用购买房产实体，就可以达到投资房产的目的，而利用基金建立起的普通住宅，又能解决大量消费者的住房需求，可谓一举两得。