政策组合拳击中杭州楼市 滞销初现

　　本报记者 翟宇 发自杭州

　　4月26日，浙江省政府发出《关于切实稳定住房价格加强住房保障工作的通知》(下称《通知》)，这是继3月26日的《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(下称《国八条》)之后，浙江省发出的第一个针对房地产市场的指导性政策。

　　同一天，银监会表示，近日将对天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆八大城市，并对4家国有商业银行和12家股份制商业银行的房地产贷款进行全面检查。

　　随后的4月27日，杭州市建设主管部门公布了《一季度房地产市场形势分析》报告(下称《分析》)。这是杭州市近年来第一次对外公布城市建设形势分析报告，对市场走势、目前存在的问题以及相应的解决对策进行了全面阐述。

　　报告显示，今年1~3月杭州商品房预售面积62万平方米，同比增长28.1%，其中住宅58万平方米，同比增长58.8%。同时，存量房交易活跃。今年1~2月杭州市二手房成交面积27.83万平方米，同比增长67.7%，其中住宅成交面积25.27万平方米，同比增长69.8%。

　　然而，进入4月之后，杭州的房市开始逐渐向冷，无论是新开楼盘的销售还是二手房的成交率均呈惨淡景况。浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生将这次的市场变化称为“冰火两重天”。

　　“冰火两重天”

　　根据浙江省城调队的统计，今年一季度杭州房价上涨13.8%，涨幅创历史新高。与此同时，杭州市商品房的销售量也不断攀升。3月，位于钱塘江南岸的一个楼盘，开盘当天有无数人排队，并创下了三天内售出95%的销售佳绩。

　　同样是这个楼盘，4月中旬又有新楼开盘，3天只成交了30%，销售速度明显下降。这个楼盘只是杭州房市变化的一个缩影。

　　自4月中旬开始，杭州房产信息网上显示的新盘成交量开始有下降的趋势，20日之后，一天成交量就一直维持在20~50套之间。此前，一天的成交量大致在60~100多套左右。

　　截至4月27日21∶00,杭州房产信息网显示，杭州市中心六大城区的可售房源还有1.2万多套。

　　不过，开发商对市场的变化却是“镇定自若”。已连续两天没有一套房子售出的金狮苑，自4月14日开盘至27日，实际售出仅4套，速度非常缓慢。但该楼盘的开发商，杭州金达房地产开发有限公司的总经理吴先生却表示，目前这种销售速度很正常。

　　有不愿透露姓名的开发商表示，以往两三天内销售80%，甚至90%的情况，实际上是不正常的市场反应。像现在这样“细水长流”似的销售速度，反而是健康的。由于人们都习惯把以往不正常的销售速度认为是理所当然，才会觉得现在的市场反应是不正常的。

　　与一手房市场相对应的是，二手房市场也开始进入经营惨淡期。来自21世纪不动产杭州区域分部的消息称，截至4月25日，他们手里的房源已经超过3月份的总量。而且进入4月之后，杭州市已有不少中介门店开始出现亏损。

　　据了解，4月上旬与3月同期相比，杭州市“我爱我家”的挂牌量增加20%，外滩房产增长37%，GB信义房产新增挂牌房源1000套，相当于该公司3月份一个月的量。此外，金丰易居从3月的第二周开始，连续4周每周挂牌房源近400套，几乎是去年同期的4倍。

　　据21世纪不动产杭州区域分部市场推广部执行经理陈国健介绍，去年房产市场在4~8月也经历了一次惨淡期，之后是强烈的反弹，导致今年3月二手房的成交量较去年3月有明显的增长。进入4月之后，市场放量与成交量萎缩的同时到来，加大了二手房市场的落差，市场更显惨淡。

　　尽管杭州舆论普遍认为二手房市场已经开始出现大量抛售的现象，但是陈国健认为，目前还不存在所谓抛盘的情况。根据房龄对目前二手房源进行的划分，2000年以后的房子大概占二手房的30%，2000年至1995年之间的房子也大概有30%的比例，1995年以前的房子大约占40%。

　　一直以来，二手房源都大约在这个比例上下小幅波动。陈国健表示，如果这个比例发生变化，尤其是2000年以后的房源大量增加，才能称为抛售。“但是目前这个比例并没有发生显著变化。”

　　被杭州的开发商和房产中介普遍认为是利空消息的还有，原定于5月13日~16日举行的房交会“延迟”。4月中旬，正当各开发商和房产中介正在为即将到来的房交会进行前期准备之时，主办单位以电话通知的方式告诉他们，5月份的房交会将延迟至年底。这是前所未有的。

　　按照惯例，杭州每年5月和10月各有一次房交会。这届房交会“延迟”至年底，实际上等同于取消。有房产中介认为，以往每届房交会都会成为杭州市房价的“分水岭”。房交会一过，房价就会有一轮上涨的行情。在这样的敏感时期，举办房交会可能会带来“麻烦”。

　　炒房者的既得利益

　　市场的惨淡一改半个多月前“3个买家抢一套房”的局势，并且迅速转化为“3个卖家抢一个客户”的买方市场。4月之后开盘的楼盘，即便是位于杭州市中心的高品质楼盘，无数人排队哄抢的场面也成为过眼云烟，售楼处大都门庭冷落。

　　即便如此，杭州的房价到目前为止还维持在原有水平，并没有随市场的惨淡而走低。“外面所言的二手房价格下跌都是谣传。房价并没跌。”陈国健强调，有一部分房源因房龄太长或本身条件并不好，将挂牌价下调，那也是因市场变化而作出的调整，由此可能导致二手房挂牌价小幅波动。“但是这无法说明房价的涨跌。”

　　不过，买方市场的形成抬高了买家议价的底气，以往没有定价权的买方现在也可以与卖方进行讨价还价。有不少中介表示，虽然一些二手房的挂牌价没有下调，但是实际成交价大都低于挂牌价。

　　对此，赵杭生提醒，目前形成的买房市场是短期的，也是“假性的”，其基础并不牢固。“因为市场的基本面仍然是供不应求。”

　　但是，长期关注杭州房地产市场的商界人士郑先生却认为，目前杭州市区人口约150万人，而根据相关政府部门的信息显示，杭州市区今后两三年内，每年的商品房供应量至少有800万平方米。

　　如果150万人按家庭算，大约在70万~80万户；商品房按每套100平方米计算，则有8万套。以三分之一的家庭需要购买商品房计，这意味着杭州市三年的商品房供应就可以达到户均一套的水平。“这是‘供不应求’吗？”

　　不过，在通货膨胀的压力下，买房保值已成为中小城市富裕居民的首选，这种非投机性的投资需求将难以判断。

　　记者在采访中也发现，很多杭州人手里都有至少两套房子。很多采访对象都表示，自己或者身边的亲戚朋友都在炒房，最少都有三四套。

　　赵杭生的一位朋友，是小学里的中层管理人员，自己住在一套条件很差的房子里，手里却握有三套高品质商品房的房产证。“他的表现就像是资本家在原始资本积累的初期一样，很节俭。”赵杭生对这位朋友作出如此评价。

　　“还有一类‘炒房者’，他们或是公务员，或是垄断部门的工作人员，又或是小老板。他们的共同特征是收入、福利都不错，手里有闲散资金。”浙江省发展和改革研究所所长卓勇良向记者描述道，“这部分人是炒房的主力。”

　　在房市的多空博弈中，他们显然是唱多者。这部分人炒房的钱都是手里的闲钱，也就不存在资金周转的问题，因此他们的资金链不会断。“更重要的是，他们是既得利益者，同时又是游戏规则的制定者，杭州的房地产市场有可能跌吗？”一位在浙江省政府任职的公务员表达了自己的想法。他本人手里也有四套房子。

　　何时再次出拳

　　浙江省最新下发的《通知》，重点强调了加强住房保障工作，增加经济适用房、廉租房的供应，以及探索限价商品房等方式，以达到平抑房价的目的。《通知》没有就打击投机性需求和抑制投资性需求作任何要求。

　　浙江广通副总裁李强认为，在目前的政策影响下，房价将在一段时间内维持“不涨”。但是，如果仅仅从政策上对房地产价格进行抑制，而供应与需求的关系无法解决，政策仍然会受挫。

　　在《通知》出台之前，杭州市的一些银行已开始进行“自我约束”，以“迎接”银监会即将到来的对房地产贷款的全面落实检查。

　　4月初，杭州100多家房产中介公司收到建设银行杭州分行西湖支行下发的通知，从4月11日起，将严格控制高房龄、小户型住房和商业用房贷款。

　　该行表示，将不再受理建成年份在1985年(不含)以前的房产的个人住房贷款。建成年份在1985年到1989年(含)的住房，贷款利率为基准利率上浮10%。此前这部分房产实行的是基准利率下浮10%。

　　对小户型住房，该行则规定，除房龄较低的新型单身公寓、LOFT房产外，不再受理建筑面积低于50平方米(不含)房产的个人住房贷款，以及酒店式公寓的贷款。银行方面认为，单身公寓和LOFT房产主要入住的是年轻白领，他们的收入具有潜在增长性，银行风险相对较小。而其他普通小户型房产，主要是经济实力不是很强的人群购买。

　　不过，这些措施对房价的下调仍然只是“杯水车薪”。

　　赵杭生认为，加息和房地产税改革这两条消息就像悬在头上的宝剑，始终要落下来。现在只不过是借用舆论手段，让市场对消息进行消化，政策真正出台时，就不会引起市场震荡。

　　此前，杭州市一直有消息，称契税将于5月1日起恢复3%的税率。导致这两天到杭州市农税征收大厅缴纳税费的人猛然增多。事实上，到目前为止，契税税率调整的消息仍未得到有关部门的证实。杭州市农税征收管理局表示，目前并没有收到相关文件。

　　“政策的效应会在未来两年内显现。政府将通过银行、税收以及增加土地供应等方式，在未来两年持续出台政策，对房价不断进行调控。但是，今年的房价仍然会涨。”李强仍是坚定的唱多者。