一个长三角节点城市的房价上升逻辑

　　本报记者 沈柬贝 发自嘉兴

　　2005年4月26日，19247套！4月27日下午5点不到，19427套！

　　短短的一天时间内，嘉兴房产超市网络上显示的二手房数量急剧增长近200套。房产超市经纪有限公司陈总经理感叹，这近200套还只是一个不完全统计的数字，一天之内“抛” 出这么多套二手房，着实令人吃惊。

　　蔚蓝置业(浙江)有限公司的总经理朱志勇这么分析。事实上，二手房市场是很难全面反映房地产市场的波动状况的。但是最近频频出手的政府调控政策，这令人吃惊的一天内增长近200套、三四天内从15000多套增加到现在的19427套，却将部分人原先的投机心态暴露无遗。

　　收入增长远低于房价增长

　　4月22日至4月24日举行的2005年“人居嘉兴”春季房地产展示交易会上，共成交了300多套商品房，成交金额近1个多亿，平均成交价格为每平方米4060元。嘉兴市房地产管理处开发科的施劲松表示，这次房展会上的各个数字基本都是正常的，成交量也与以往相差不多。

　　与周边地区相比，东邻上海、南接杭州，两边都已经是每平方米上万元的价格，高不可攀，夹缝中的嘉兴市相对还算是一个“盆地”。但是从1999年的每平方米1600元上涨到2004年四季度的每平方米4124元，而且在今年春节过后，市区房价每平方米已经又上涨了120元至180元不等，不少本地人开始觉得嘉兴的商品房变得遥不可及了。

　　应该说嘉兴的房地产市场起步于1999年的复苏性增长。而其中，2002年是一个典型的转折点，供求结构发生显著转变，由供大于求转向“供小于求”，竣工面积呈下降趋势，而销售面积却大幅度上升，空置面积随之大幅度下降。

　　“嘉兴的房子，现在都4500元一平方米了，我买不起。”一位来嘉兴已经13年、目前正经营着一家文具店的温州女老板告诉记者，嘉兴的城里人(市区)实际上很穷，月收入才千来元，甚至不到，按照现在的商品房价格没几个人能住得起的。

　　嘉兴市发展和改革委员会国民经济综合处的姚中华处长也承认，当前嘉兴的收入增长远远低于房价的增长。

　　实际上，在这次房展会开幕之前的4月15日，一份抑制房展会上商品房价格过快上涨的通知已经在嘉兴市建设局内部传递。

　　但是在嘉兴市房地产管理处开发科的施劲松看来，不是所有的楼盘价格都会盲目上涨，涨价的其实只是其中一些知名品牌的楼盘，而其他一些开发商也有可能会根据当前的宏观调控政策采取一定的理性降价措施。

　　“政府已经在宏观方面予以调控，这就意味着房价不能大起大落，而相对于中低收入阶层，我们也推出了大量的安置房来解决。没有很大的利润空间，短线的投资客或者其他部分游资也不会进来。”施劲松觉得嘉兴的房价是不会被哄抬的。

　　“地级市政府往往没有多大的调控能力与想法。”姚中华分析，比如嘉兴的房地产市场，要依靠行政调控让它起来(活跃价格)，似乎没多大可能，而要让它下去(抑制房价)，政府也没这能力。针对呼声强烈的中低收入阶层，政府就只有想办法多推出经济适用房来缓解矛盾。

　　据了解征收的土地出让金现在已经成为嘉兴市城市建设的主要资金来源。初步估算，嘉兴市每年投资于城市基础设施建设的财政资金中，约有70%以上来源于房地产开发。

　　房地产行业由于本身关联度大，涉及开发、行销、物业管理，所以在第三产业中所占的比重就相当可观。“也正因为如此，价格一下一上就变得非常敏感，这里一头牵涉政府财政，一头挂着百姓利益。”

　　按照2004年的统计数据，嘉兴市国民生产总值达到1050.56亿元，但是房地产业产值仅31.67亿元，在整个国民经济中比重还只有3%之微，“所以我们市政府只是希望保持平稳的现状，使房价渐进式上涨。而且实在是因为在嘉兴的国民生产总值中所占的比重太小了，就算现在市场有些变动，我们发改委也没有做太多的调整，也没这个必要。”

　　房产企业仍涨声一片

　　“嘉兴这个地方，我觉得是块宝地，”蔚蓝置业(浙江)有限公司的总经理朱志勇便说，“朋友们现在经常讨论嘉兴在这敏感时期房价的或涨或跌，如果让我讲出不涨的道理，真的很难，但是如果让我说它会涨的理由，我可以讲很多。”

　　交通优势成了现在嘉兴几大知名开发商首先考虑的问题。嘉兴市刚好是长三角城市群的中心节点位置。沪杭高速铁路、杭州湾跨海大桥等等以及城际轨道交通的建设，使得嘉兴与周边地区形成一小时交通圈。

　　不论是2004年12月15日跨入嘉兴的上海三盛宏业投资集团，还是1999年进军禾城的浙江金都房产集团，都非常强调嘉兴在未来凸显的区位优势。

　　在沪杭轨道交通讨论正酣之际，上海房地产“大鳄”世茂集团也瞄上了轨道边上的地块，有说是1500亩的，更有说是2500亩的。嘉兴国土资源局表示在招挂牌之前，不方便透露项目地块的具体大小，但表示与世茂“确实谈得非常顺利”。也有知情人士透露，世茂能拿到离未来轨道交通最接近的黄金位置，与世茂承诺建设该一段的相关公用配套不无关系。

　　而选择在宏观调控的时候进入嘉兴的三盛宏业集团更是考量了当时地价比较低、潜力大的因素。

　　三盛宏业嘉兴公司办公室主任张伟介绍，正是因为嘉兴的房价不是很高，所以能保证一个平稳的供应需求关系，从而保证固定的利润收入。而嘉兴主城区的不断扩大，随着范围外延，几个工业园区都实现了扩张，消费群体的心理价位也都在不断提高。

　　虽然当前显示有一定的停顿，但是张伟预计，三年后嘉兴受周边的拉动肯定会有一次突破。这与金都集团嘉兴公司的总经理卢忠认为周边不可能占尽所有先机的观点如出一辙。

　　正在研究全国工商联住宅产业商会关于“国八条”文件说明的朱志勇乐观地认为，“房子是不愁卖的”，而且当前这几年随着价格逐渐上涨，嘉兴人多了不少投资的意识，买房的心理价也提高了不少，认可了每平方米3600元的房价。

　　不过嘉兴的房价本来就是在一个低价位上运行，而且这种运作“很舒服”。朱志勇的一个比方就是，嘉兴这里的能量现在才用了60%；而周边的地区房价纷纷上扬，100%的总量现在只用了99%，底气不足，稍微政策一波动，就承受不起了；还有些地方被用了120%，那就是泡沫了。

　　“嘉兴房价现在有着充分的弹性。如果没发生意外情况，它有可能增加能量，价格逐渐上涨到70%~80%，如果它到了较高的位置比如80%，即使风吹草动了，它还可以回落到原先60%的位置上，依然是游刃有余的。”

　　公认给嘉兴的房产带来理念改革的浙江金都房产集团嘉兴公司副总经理章时灵承认，一系列的调控政策确实也影响了消费者的心理预期，但是由于嘉兴本地的房价本来就不高，而且自住房又始终得买，所以当前的价格会在平稳一段时间后继续走好。总经理卢忠更是强调，品质才是抗风险的最好保证。

　　嘉兴市区的城市中心功能当前还没得到很好的体现。嘉兴下辖的平湖、海宁、桐乡县都集中了很大的市场，当地做生意的多，劳动力需求也旺盛，当地房价已经与嘉兴市区持平。

　　内外资金：踯躅与冲动

　　28日上午，房地产管理处副主任汪旭明，27日晚刚从深圳回嘉兴。他坐在一堆文件中，脸上还透露着倦意。

　　三天前，汪旭明刚参加了浙江嘉兴在深圳的重大项目推介会，带去150余项重大项目，共签约13项，投资规模达29.9亿元。

　　据记者了解，最近几年，嘉兴的招商引资一直被作为一号工程来抓。无论是它的规模还是增长速度都稳居浙江前几名。2004年全市合同利用外资25.80亿美元，增长23.0%，实际到位外资10.22亿美元，增长28.0%，引进国内资金52.3亿元人民币，其中很大一块是房地产相关项目投资。

　　事实上，不管土地资源的管理还是利用，都需要讲究可持续发展。地方加快发展就涉及资金与土地的问题。按照嘉兴市国土资源局内部人士的说法，2002~2003年间所以土地放量那么大，实际上也是政府限于一定的实际问题需要进行城市建设，而靠当时的政府财政收入是相当有限的，因此最直接最便当的方法就出来了——土地拍卖。

　　施劲松表示，“对我们来说只要有钱过来就是好事，至于那些钱是哪里来的那是监管部门的事情。”

　　在拿地比较便宜的情况下，嘉兴的房产就成了不少人眼里极具潜力的“绩优股”，纷纷转道嘉兴。2004年3月18日，蔚蓝置业澳洲花园项目进行预约登记，前一天19：00,队伍就在门口排成了几圈。该公司销售部经理钟肖红还留意到，登记的人当中有好多是来自浙江温州以及杭州、宁波人等。

　　2004年2月18日，温州联城房地产开发有限公司以当地的高价223万一亩的价格拍得了秀城区的一块土地。按照双方的合同，联城需要在2004年4月20日前支付出让金的40%，2004年5月30日前，要缴清剩余出让金。

　　记者从国土资源局土地利用中心王新龙处长处核实，该公司因为资金的问题已经严重违约，甚至连出让金都还没有缴齐。

　　原来就在联城拿下这块地不久，调控措施接连出台，之后地价便一直走低，结果这块地到现在没动。

　　2004年嘉兴市国土资源局计划供应4000亩土地，后来只供应了不到2500亩。“我们担心房子卖不出去，没有市场啊。这里一方面是因为国家宏观调控资金收紧贷款困难的原因；其次是嘉兴以前的土地供应量确实太大了，外地的资金不敢进来；再次就是有实力的开发商早期就已经拿到土地，而当时已经拿到土地的部分开发商因为没有能力建设，要脱手的也不少，他们的资金链发生了断档。”

　　嘉兴的房价由于一直保持了一种平稳发展的态势，“起码这两年内是炒不起来的，而且在嘉兴也没有反映出因为炒房子而引起房价暴涨的现象。”王处长分析。在他看来，嘉兴本地收入有限，老板少，资金少，而所谓的“炒房”首先需要一个高收入群体的存在。“我们不反对购房团，不采取任何限制措施，我们不会像南京那些地方采取‘堵’的措施。我们现在就怕房子卖不出去，房子卖不出去直接导致土地卖不出去，那么我们的市场就完啦。”

　　而由于嘉兴人惯有的保守性格，不会轻易“跟”进去，投机者不能按时套现的话，楼市自然也不那么容易炒作。姚中华现在就经常告诫家里人，不能跟着人家买房子，“你傻乎乎跟进去干吗？就是赚个一万元钱，风险有多大啊！”

　　另一位温州的房地产商则觉得，嘉兴尽管现在地块便宜，但是很少有增值点，人口也不多，客源少，房地产业既然难逃暴利的本性，肯定不会首选嘉兴，他宁愿投资杭州或上海。研究区域经济的傅白水也赞同这样观点，傅白水表示，成本再高也不要紧，只要能赚钱，自然有人会接你的下一棒。