新一轮调控政策冲击波 上海房地产业冷热自知

　　编者按

　　政策的均衡意愿与市场本身的逐利动机如何进行协调？一方面，我们感叹如今的地产市场已经进化到的深度，另一方面，我们也不得不面对这暧昧难明的局面——无论是政府、地产商抑或是消费者，投资者。现在，中国经济的强大重心之一——长三角经济区的地产之局，正演绎到各方进行协调以均衡代价的章节。本报记者由此一路前往浙江，一路奔赴江苏 ，我们选择了上海，嘉兴、杭州、宁波、苏州、无锡、常州，南京等地进行采访和记录，我们能给出的是一些切实的证据，它们或能为投资者的选择提供依据。5月9日，本报将刊登《长三角地产调控“大戏”》的第二部分。

  　本报记者 丘眉 发自上海

　　上海市房地产行业协会原计划4月底召集会员开发商举行的“形势分析会”，推迟了。

　　该协会的黄主任说，“宏观调控已经出现一定效果，但效果大小还要继续观察。”一些开发商老总也适时回应，要看看，再等等。

　　从中房指数(来自中国指数研究院)来看，大约2年前，上海已经成为长三角城市房地产楼市的风向标，涨或跌以及什么样幅度，都以上海为先。

　　“上海开发量较大，又是长三角龙头城市。”上海市房地产行业协会办公室黄主任说。

　　在房地产调控新一轮冲击波中，上海楼市——一直作为长三角城市房地产业的风向标——在“看看等等”中，再度走到前台。

　　政策的来龙去脉

　　4月24日~25日，全国部分城市房地产形势座谈会(下称“形势座谈会”)在上海召开，中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎在会上指出，抑制房价过快上涨势头是今年宏观调控的一项重要任务。

　　形势座谈会上，曾培炎在四点要求中明确，“合理调控市场需求，控制房地产价格涨幅。要综合运用信贷、税收等经济杠杆，遏制投机性炒房，从严控制投资性购房，对普通商品住宅和经济适用房继续给予税收优惠。”

　　有上海外资银行界人士注意到，相较以往的调控政策或者讲话，形势座谈会明确放出了“财税”信号。“房地产宏观调控以来，我们的房贷业务受影响不大，还比较稳定，目前信贷安全还是可控的。”该人士说，“但财税是很厉害的手段，因为直接影响收益。”

　　“形势座谈会上，财税手段只是一个信号，现阶段使用不太可能。”上述外资银行人士认为。

　　4月27日，中国银行上海分行，收回上海4家支行包括房贷在内零售贷款审批权。

　　中国银行对此解释说，逐步收起贷款权限是银行业的发展趋势，这项流程重组并非只出现在上海，而是在全国范围内统一推进，只是各地的步调快慢有别。

　　“滞胀”的准确性

　　4月，在上海智恒房产昌平路店的“房源特别推荐”宣传单上，写着“现向新老客户隆重推荐如下市中心抗跌房源”。上海一些名盘开始降价销售的消息，相继出现在一些房地产销售网络上。

　　4月21日，上海商报刊登“打浦桥房价惊现15%跌幅”。受益于南部世博建设、西部徐家汇扩容等诸多利好的打浦桥地段，原先被市场认为是最典型的市中心热点板块之一。

　　目前，国内有两个主要的房地产指数：除中房指数之外，还有国房景气指数(来自国家统计局)。

　　中国指数研究院(华东)常务副院长陈晟认为，市场上流传的“跌”的说法，都是个案或者局部小范围区域。

　　陈晟认为，房地产价格不太可能下跌，但今年的上海楼市会出现“滞胀”的新现象。

　　国家统计局最新统计数据表明，一季度，全国商品房平均销售价格同比上涨12.5%，涨幅比上年底降低1.9个百分点。

　　3月，上海二手住房市场已经显示出抛盘大量增加，房价上涨幅度降低，而成交未见同步放大的新现象，中房指数将其称之为“滞胀”现象。

　　从中房指数来看，在一般条件下，此种情况会在今后几个月内传递到增量预售房市场。在房价快速上扬和政策影响下，使抛盘增加，市场吸纳量没有放大甚至减少，进入“滞胀”阶段，通过价格下调，达到新的供需均衡状态——这将是上海市今后12个月或更长时间的市场基本态势。

　　滞胀现象已经在上海楼市出现，表明前期的政策已经见效。陈晟认为，更严厉政策出台可能性也就不大，“上海房价按照目前的势头，今年全年涨幅有望控制在10%左右。从中房指数研究的角度看，10%的全年涨幅是较稳定的增长。”2004年中房上海综合指数全年涨幅达17.1%。

　　博弈到纵深

　　4月20日、4月26日，上海市房地产行业协会接连举办了两个重要讲座。上海市房地局、央行上海分行各一位领导到场，并分别作了演讲。协会通知的300多家开发商会员全部到场。协会总共有1300多家会员，因为会场限制，只通知了较大的会员单位。其间，没有一家开发商中途退场。

　　“两个讲座都强调，要充分理解宏观调控在政治经济上的重要意义，也要继续重视房地产作为支柱产业、对GDP的影响。”黄主任说。

　　而在讲座中，演讲人都指出，调控难点在稳定房价。

　　如何遏制房价，有开发商说，“不能单纯依靠货币手段，必须辅以行政手段。”

　　中国房地产业协会秘书长顾云昌说，协会没有相关平抑房价职能，中央已经明确主要责任在各地政府。

　　国务院发展研究中心企业研究所副研究员张政军认为，要稳定房价，要从近期和长期两种角度考虑。

　　从近期看，关键点是把控制投资的信贷调控手段与房地产供求管理相接合，并约束地方的房屋拆迁和城市改造热，避免人为增加被动需求，同时增加经济适用房在住房中的比例。

　　从长期看，关键点是让房地产市场中，市场机制充分发挥功能，尤其是使房屋价格形成以市场供求为导向的决定机制。土地供应制度化是调控房屋价格的一个有效手段。

　　他认为，土地供应制度化应建立公平而透明的供应机制，更多采取招投标和拍卖的方式，同时明确并采取较为灵活的供给原则，在目前房地产价格增速过快的情况下，土地供应宜偏向有利于拉低中高档住宅房价格的经济适用房和普通商品房。

　　4月27日，国务院召开国务院常务会议，再推调控房地产市场八项措施。对比3月26日出来的八条意见，其中增加重要一项内容，“加大土地供应调控力度，严格土地管理”。

　　你总能感受到矛盾

　　“政策调控是很正常的，新的困难出现伴随新的契机。”上海飞洲房地产开发有限公司(下称“飞洲公司”)副总经理王佩君说。

　　飞洲公司开发竣工的飞洲国际广场，现在已成为上海八万人体育场边上新地标。飞洲国际广场是飞洲公司首次涉足商务楼的项目。

　　2004年3月开盘，4月就碰上了国家宏观调控，“我们已经经历过对政策压力的反应。”10个月后，飞洲国际广场就已经销售一空，“没有非常疯狂的销售高峰，也没有出现销售低谷。”

　　王佩君相信，如今的市场，是强者更强的好机会。

　　4月25日18点，与杨浦区交接的虹口区纪念路上的“欣逸家园”施工现场值班室的一位中年妇女，当听到外界对欣逸家园有各种疑问的说法，很是着急，“我们的楼盘不是私人老板的。我们已经竣工的5栋楼早就被抢光了，前面销售处马上要拆，盖新的楼。”

　　欣逸家园开发商上海欣逸房地产发展有限公司、世茂滨江花园开发商上海世茂房地产有限公司等六家公司，因为合同网上备案不规范行为，3月底被上海市政府责令整改。

　　欣逸家园，就在上海轨道交通三号线旁，轻轨列车不时驶过。由于靠近轻轨汶水东路站，欣逸家园的销售价格达到了每平方米9200元人民币。欣逸家园周边，处处可见刚刚竣工或建设中的楼盘，或刚刚平整的地块。

　　从欣逸家园向汶水东路站台走，在轻轨与一条高架路交接处，一些工人正在拓宽马路。一个年轻的工人，嘴角带着笑意对询问者说，“到我们这里来投资，来买地盖房吧。我们这里靠近轻轨站和高架路呢。”