中海只追求合理增长

　　本报记者 丁小莺 发自上海

　　中海地产自1992年进入上海以来，一直实行稳健风格。对资金运作和市场开发，中海一贯保持风险控制的意识，保持一定的增长势头和增长空间

　　日前，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院 三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”对国内各方地产品牌价值进行了统一评估。该小组综合企业或项目发展基础、市场情况、财务分析、竞争分析等，预测企业或者项目未来收入，据此核算品牌产品带来的未来品牌收益BVA(BrandValueAdded)净现值，来研究房地产品牌价值的大小。此次评比中，“中海地产”品牌价值被评价为26.01亿元，荣居中国房地产企业百强榜首。

　　过程保证精品

　　《第一财经日报》：中海地产此次获得房地产企业百强第一名，在哪几项指标上具备优势？

　　中海发展(上海)有限公司(下称“中海地产”)总经理葛亚非(下称“葛亚非”)：这个评选也是“中国房地产TOP10研究组”主办的。

　　该评选以企业的开发规模与经营业绩、成长性和开发潜力、房地产企业基本面和盈利能力等为着眼点,具体依据规模性、盈利能力和成长性等三个方面的14个指标。

　　中海地产在综合实力排行榜上位居第一；在规模性排行榜和盈利能力排行榜上，都列第二。《第一财经日报》：中海地产在控制产品品质方面有什么独到之处？

　　葛亚非：房子是否适合人居住，是否经得起历史考验，这是开发商必须重视的问题。

　　“中海地产”奉行创造优良人居环境的理念，提出“过程精品”概念。“过程精品”的基本含义，是指一个优秀的建筑，必是其生产过程中所有优质环节的集合体。这就要求从购买土地、策划、设计、建造、广告，一直到销售、客户服务，每一个环节都缜密论证、力求创新和严格管理。

　　在项目前期，“中海地产”先进行概念策划，确定项目的整体理念。设计部门根据原则确定的概念策划思想与内容，把握设计原则，将具体的设计要求有序分解，指导专业园林设计师、装饰设计师负责园林、装饰等相关环节，力求在具体设计上的创新反映消费者的需求变化。

　　工程管理是“过程精品”的核心环节。“中海地产”的招投标制度源自香港的经营经验，是相对成熟缜密的。在目标操作上，不仅是合理低价，还指向优质优价。我们要降低成本，更要吸引优秀的承建商，以实现大规模施工下提高施工质量、打造“过程精品”的目标。

　　上海市场总体平稳

　　《第一财经日报》：你怎么看今年上海房地产市场的走势？

　　葛亚非：上海市场总体平稳，局部尤其是高端物业产品出现过热。因此，今年以来，政府出台了一系列举措，对市场进行进一步调控。这些措施涵盖了土地供应、金融信贷、银行利率、投资税收、一手房交易、二手房买卖等多个方面，可以说对房地产行业的各个流程进行控制和监管。从目前政策实行的效果来看，上海房地产市场已经开始有降温的趋势，政府调控的效果正在显现。

　　我认为，涨跌是市场行为，希望政府以市场经济手段调控市场，规避风险。

　　不能因为看到政府的调控就认为行情要跌。今年房地产市场的发展将会比较平稳，整体的发展我们还是看好的。

　　《第一财经日报》：中海地产怎么规避市场的短期风险？

　　葛亚非：中海地产自1992年进入上海以来，一直实行稳健风格。对资金运作和市场开发，中海一贯保持风险控制的意识。

　　目前市场上存在的短期风险，是指由于宏观控制、投资购房减退带来市场需求变化而形成的风险。对这一点，我们是有信心克服的。由于长期开发项目在客户中形成良好口碑，中海的客户绝大多数还是以自住需求为主的。投资客的减退对我们的影响比较小。

　　不过，由于中海一直以来开发的都是高端产品，而目前对高端物业金融信贷的控制，在一定程度上也影响到了我们的销售计划。

　　追求合理增长

　　《第一财经日报》：今年在上海的投资、发展计划是怎样的？对新江湾城后续地块有兴趣吗？

　　葛亚非：我们希望有合理的增长。保持一定的增长势头和增长空间，这是比较理想的情况，但在实际操作中，要看具体的市场情况和机会，结合集团的整体投资计划进行。稳健是我们要坚持的。

　　新江湾城的土地，在目前看，基本没有风险。它是拿来马上可以操作的熟地，而且位置很好。我们参加过新江湾城C1地块的招投标，在出价上位居第二。对后续的C2、C4地块，我们仍会关注。

　　《第一财经日报》：中海会不会参与上海两个“1000万”的建设？

　　葛亚非：最近，上海提出了建设1000万平方米配套商品房和1000万平方米中低价普通商品房的计划。为了落实这“两个1000万”计划，在土地一级市场，配套商品房招标成了主流。

　　中海自2004年起就曾参与配套商品房的招投标，今年仍将与上海市、区有关部门接触，跟踪各个配套商品房招标公告，积极参与上海配套商品房的土地招标，参与两个“1000万”的建设。