外资新贵竞逐商业地产市场

　　本报记者 郝倩 实习记者 罗晨 发自上海

　　祖籍浙江、在台湾起家的许朝忠日前开始对他在上海开发的首个地产项目进行宣传。他此次牵手长宁，专门成立房产公司来运作嘉麒大厦项目。而许朝忠本身起家“钢铁”，之前只在台湾投资数个房地产项目。转向上海，许朝忠首先倾情写字楼。与他一样，越来越多进入上海市场的投资客都钟情于以商业物业作为其打开市场的切入口。

　　分析师指出：在宏观调控的背景之下，资金实力雄厚的开发商反而可以获取更大的发展空间，特别是在此时，对商业物业的大举进入将为其在上海的资产沉淀奠定基础。

　　热衷商业地产

　　尽管身为嘉麒房地产开发(上海)有限公司董事长，许朝忠对地产却鲜有研究。在对上海房地产市场进行了10年的观望和等待之后，他选择了以写字楼为切入口，进入上海市场。

　　“接下来我们还会在上海更多的区有项目运作，这些项目大都是商业和办公，唯一的小部分住宅项目仅仅是为了满足股东们的自助需求。”许朝忠的这席话已经清楚说明他下一步的投资动向。

　　为此，许朝忠按照甲级写字楼的标准建造首个商业物业项目，希望以此在进入市场伊始便锁定高端用户。

　　在新进入上海市场时瞄准商业地产项目的不仅仅是许朝忠。

　　同在一周之内来上海进行项目推广的韩国地产巨头信一集团看中了曹家渡地区所蕴含的商业潜力。此次韩国第一地产大鳄信一集团与悦达地产联合投资数十亿元，打造该区域的标志性项目“悦达信一时代广场”。

　　“由于韩国发展商对于在上海的人脉和市场了解程度还比较弱，所以选择与拥有土地的本地发展商合作的方式曲线进入上海市场可能是目前韩资入沪的最主要的方式。”负责悦达信一时代广场商业策划的司培思商业服务(SpaceImagineeringConsultingLimited)项目拓展部总监表示。

　　“而信一与悦达此次合作无疑是韩资进入上海商业地产的一个信号。”该总监表示。

　　写字楼热租

　　根据仲量联行最新的统计数据，浦西甲级写字楼的空置率到2007年可以下降到3%；浦东则是5%。2005年浦西甲级写字楼的租金是每天0.88-0.9美元/平方米，和2004年相比有了22%的涨幅；浦东甲级写字楼租金也在1年内有了19%的涨幅。

　　仲量联行测量师事务所商业部总监陈立民对《第一财经日报》记者表示：目前在上海叫价最高的办公楼是花旗集团大厦，其出售价格已经达到72500元/平方米。最新被收购的百腾大厦和新茂大厦即使是整栋出售，每平方米的售价也达到3000美元/平方米。

　　良好的市场前景让信一集团首期将投资20亿元人民币用于悦达信一时代广场的建设。悦达信一时代广场的投资方对本报记者称：预计未来几年，曹家渡地区将新增近10万平方米的中高档商业设施，并引进国外商业新模式。未来的“新曹家渡”将成为上海商务办公的示范中心区域之一。

　　同样，目前长宁区在上海甲级写字楼分布中占有16%份额，低于黄浦区和卢湾区。为此，长宁区同样在吸引加紧甲级写字楼的投资建设。据了解，虹桥地区的商业物业叫价一般在1美元/平方米/天左右，成交租金在每天0.7-0.8美元/平方米/天左右。

　　正在招商期间的嘉麒大厦已经在与十几家跨国公司的总部进行洽谈。

　　“但是目前在上海寻求办公楼的依然以生产型企业居多。对于整个写字楼的市场分析还都是建立在对目前的市场情况估计上。”陈立民称：目前上海跨国金融业所消化的写字楼面积在16万平方米左右，而香港的跨国金融业却已经消耗了100万平方米的写字楼，这其中80多万平方米的差距相当于9个恒隆广场的吸纳量。