荷兰ING紧急套现 海外基金渐离上海住宅市场

　　本报记者 郝倩 发自上海

　　INGRealEstate的身影正从上海住宅市场慢慢隐退。25日，上海复地(2337.HK)对外宣布，其持有六成权益的远景房地产已于上周五(22日)与INGRealEstate旗下荷兰国际房地产订立协议，以3081万元人民币向后者收购松江复地的30%权益，作价人民币3080.52万元。

　　而渐渐远去的不仅是ING一家。上周二，摩根大通按每股平均价2.09港元，减持上海复地270万股，涉及金额约564万港元，持股量由9.28%降至8.97%。

　　分析师指出，包括ING在内的海外基金正在转变其战略方向，从上海的住宅市场撤出。而这种迹象从去年就已开始显现。

　　ING套现

　　荷兰国际房地产是INGRealEstate的全资子公司。INGRealEs-tate1998年首次踏足上海房地产市场，2004年签约合营的松江复地房地产公司是其在上海中档住宅房地产市场的首项投资。这次资金划转后，荷兰地产投资将净赚1814.11万元，近1年的回报率高达140%。

　　松江复地主要从事上海市松江区复地香堤苑的住宅物业开发，复地香提苑目前已预售99%。截至2004年12月底，松江复地有形资产净值为7215万元，按国际会计准则编制的综合账目，同期利润为2994万元。

　　“在全球其他地区，房地产基金一直是以低风险低回报的形式出现。他们一般的处事风格都十分稳健，会选择在市场好、产品好的时候投资，并且在形势可能会发生变化的时候及时作变动。”上海房屋销售公司研究发展事业总部市场部副经理陈啸天说。

　　“宏观调控以来，上海内环和中环附近的楼盘销售情况正在受到影响，从目前的情况来看，上海外环线附近的楼盘销售并没有受到很大的影响。但是随着上海市政府两个‘1000万’的逐步落实，外环的市场行情将会首先受到影响。这个影响大约会在半年到1年之内发生。所以ING在这个时候将股份变现，是对‘时机’的一个非常好的把握。”陈啸天分析说。

　　同时，有分析师认为：ING此次“套现”绝不仅仅是因为半年到1年后上海郊区楼盘在市场销售上可能会遇到的困境，而是在投资方向和全国布局上早就有所考虑。

　　“事实上，ING从去年年底开始就已经开始筹备3个房地产基金，期望用于发展住宅以外的项目。”基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理陈基强透露说。在1995年的房地产低谷时，ING都没有放弃中国市场，陈基强认为他们目前撤出上海市场也更加不可能，但其下一步战略可能要进行更加深层次的考虑。

　　海外基金的战略转移

　　在亲近了上海房地产市场将近3年之后，4月，美资背景的扬子基金整体收购位于北京三元桥的远洋新干线的一座酒店式公寓。据悉，此单交易价值3000万美元，折合人民币2.52亿元。

　　戴德梁行目前也正在帮助两三家境外的机构资金在北京寻找可以收购的项目，并已进入谈判实质性阶段。据称，这些基金的交易金额都在2亿~3亿美元之间，有的是从上海“抽身”，有的则是从韩国、泰国等国家撤出。他们比较偏向的也是商用物业的投资。

　　基强联行投资管理(中国)有限公司日前公布一个数字：从2004年9月到2005年4月，海外基金在上海的投资达到100亿元人民币。陈基强对本报记者表示：“这个已发生的100亿元人民币的投资几乎全部投向非住宅物业。但是在2004年9月之前，海外基金还是比较偏向于对住宅发展项目的投资。从那时起新进入内地，特别是上海的海外基金都是购买写字楼、商场等可以长期持有的商办物业。”

　　超然不动产营销机构研究报告表明，上海商业地产项目的投资回报率超过20%。

　　“我们在内地有很多投资，包括上海。GIC的投资基本上是长期持有物业。”新加坡GIC集团副总裁陈明对本报记者明确说。

　　“在这种海外基金的战略转移形势下，包括凯德也在进行其战略调整，他们日前更加明显的动向是更加均衡发展北京以及广州的房地产业务。”对于高盛不久前首次“出手”内地房地产业，投资1.076亿美元从新加坡上市地产公司嘉德置地处买下上海百腾大厦这一做法，陈基强认为这恰好印证了他的说法：一方面是在寻求全国发展平衡的凯德置地，一方面是刚进入上海市场的高盛首先瞄准商业物业。两个境外投资者都在进行相应的调整。

　　“重高档商办、轻住宅；重上升市场、轻风险市场。很明显，目前海外基金正在进行这样的转变。”陈啸天说。同样，对于海外基金来说，“重长线投资、轻短线投机”的情况一直存在，他们正在希望沉淀更多的资金。商业物业是再好不过的选择。