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再旦 郝倩/文
荷兰ING的套现退出似乎是意识到了上海住宅市场的潜在风险。海外基金短期投资获利之后，以其独有的风险控制思维，转战另一市场似乎也是其固有的行事做派。早在半年前，荷兰ING就已经将下一个目标指向了商业地产。不仅如此，调整区域战略布局，将投资重心由上海转至北京，亦成为近一段时期可供捕捉的运作思路。
海外资本是否已迫于目前的调控压力，远离上海？
事实是，一周之内又有两家新的房产投资商斥巨资进军上海。韩国地产巨鳄以及来自中国台湾地区鲜有地产运营经验的投资商，他们无一例外地选择了商用物业。与早期进入上海的海外基金雷同，他们是在谨慎地挑选了合作伙伴之后，方才有序地进入。只是在时机的选择上，他们似乎显得过于滞后。毕竟中国大陆的宏观调控已持续一年有余，并愈演愈烈。
然而，这远不是海外资本姗姗来迟的典型。高盛、美林继摩根士丹利之后，于今年年初正式进入中国房地产市场。北京、上海的商用物业成为其首选的投资目标。
早年进入中国大陆的第一中国房地产开发集团，其背后代表了麦格理银行与施罗德基金两大海外资本，目前也在逐渐放弃以往的住宅开发战略，转而指向购买上海的甲级写字楼项目。
显然，宏观调控并没有减弱海外资本进入上海市场的兴趣。一份研究报告显示：上海的商业地产投资回报率超过了20%。与之形成对比的是，美国的房地产投资基金的平均年收益为6%-7%，这还高于新加坡和日本的4%左右。
只是这个强烈的数字足以印证驱动海外资本持续进入上海的理由了吗？这种进入可以被视为住宅市场或将疲软之后，以商业地产救市的征兆之一吗？
诚然，商用物业稳定长期的收益不仅能够产生良好的现金流补给开发此类物业的发展商，对海外基金的投资者而言，这也是一份必要的投资回报的交代。
然而，无法抹杀的是这些投资背后的真正预期是人民币升值之后的汇差收益。
大部分的海外基金管理者从不讳言这点。他们甚至坚信，汇率调整必定是一个持续的过程，而非一个点的动作。因此，长期持有商用物业相比住宅的短期炒作买卖更显得合理有效。
一个值得注意的现象是，海外资本的进入多集中于去年加息之后。这种信号的提示意义显然已经贯彻至资本的行进路线之中。长期持有物业这份貌似看多的心理，事实上掩盖了海外资本看空中国市场的本质。
进入只是为了更有利地撤退。从来没有行善的资本，只有逐利的，海外资本也不出其右。
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