广东房价不会暴涨暴跌

　　本报记者 张艳红 发自广州

　　“121”文件下达以来，国家对于房地产行业的调控和整顿持续了一年有余，不过正是在此一年时间之内，广东大多数城市，尤其是广州的房价却呈现出逆市上扬的状态。跌了多年的广州房价在去年下半年以来陆续走高，虽然今年以来涨幅出现回落，不过仍旧不见下跌势头。

　　日前广州市国土房管局公布统计数据显示，2005年一季度穗房屋销售价格与去年同期上涨了4.8%，比上一季度微升0.6%。

　　“广州房价的升幅已经趋于平稳，这说明宏观调控的作用已经显现出来。”出席26日论坛的时代集团副总裁白锡洪表示，不过他认为，由于广东，特别是广州市场成熟度较高，因此，即使调控风雨如晦，穗房产市场受到的冲击将非常有限，“要住的仍然会住，要投资的仍然会投资。”

　　虽然出席论坛的大多数发展商代表纷纷赞同白锡洪的观点，认为宏观调控对广东市场需求的影响有限，然而，对开发公司而言，市场的调整已经成为某种必然——大公司、大品牌在目前的政策与市场环境之下，对小公司、小品牌的挤兑效应将更加明显。

　　除了房价还是房价

　　当日的论坛之上，虽然以光大开发有限公司总经理陈洪志为主的人士强调，不应该将目光盯在房价上。陈洪志说：“不应该由房价作为衡量市场健康与否的指标。”同样，中海地产的金定华还回忆指出，前几年广州房价下跌，业界认为不正常，如今价格上涨，业界同样认为不正常，由此可见，价格的涨落只要在一定的幅度之内，都是市场上的正常反应。

　　即使如此，现状之下的政府、开发商以及购房者，显然都难以摆脱“房价”的困扰。因此，论坛之上仍然有不少代表对房价涨跌表示了自己的看法。

　　深圳金地(集团)股份有限公司监事长陈必安和广州招商置业发展有限公司副总经理刘卓根同时指出，目前国家的宏观调控仍在继续，后面的政策如何尚不得而知，因此，目前还难以对房价走势作出合理的判断。

　　不过，美林基业副总裁王伏安却直言，目前“地根”与“银根”的双紧缩，会造成市场供应量下降。他认为，房价的涨跌跟供地量有着非常密切的联系。首先，土地供应减少注定市场供应量大幅缩减，市场需求没有减少的情况之下，供需失衡自然导致房价继续走高。其次，由于地价上涨、一次性付款政策等因素大大抬高房地产开发门槛，市场必然将不少实力有限的发展商拒之门外，而从以往的经验看来，这部分中小发展商提供的供应量往往起着拉低房价的重要作用。

　　星河湾副总裁梁上燕对广州的房价也作了一番剖析。她从广州城市价值曾被大大低估的角度分析指出，随着广州经济发展以及城市建设的加速，广州的房价肯定上涨，而且新发展热点区域就是上涨最快的区域。由于广州市近年来政府的市政投入力度非常大，因此，房地产仍旧是城市的朝阳产业。“城市积累的几百上千亿元投资聚合的能量一定会体现在房地产的价值之上。”

　　越秀城建市场营销副总经理伍岳峰表示，自己对广州的房价持“中度看好”的态度。“有数据显示，目前穗房价仅仅比历史最低点高出几百元，上涨幅度还没有超过每平方米800元，增长幅度在15%以内。随着广州市人均可支配收入的持续增长，房价必然随之缓慢上扬。”

　　虽然包括珠三角二线城市的发展商在内的与会代表纷纷对宏观调控之下的广东房屋价格表现出极大信心，不过，调控带来的隐忧仍旧无法避免地困扰着他们。隐忧直接来源于消费者的心理。新世界地产张三宝便直接指出，接二连三的政策出台对消费者的心理影响巨大，目前市场上出现的观望情绪便是调控影响的直接表现。虽然他表示，这种观望心理持续时间不会太长，但是目前的销售仍旧会面临压力。

　　洗牌加速

　　虽然中央的宏观调控以及地方相关部门加大监管力度等各项措施对目前的房屋价格影响有限，出席论坛的各开发商也仿佛不愿意触及调控使其在土地、资金以及销售上面临的压力。不过，忧患意识显然已经弥漫在各个开发商之间。因此，有与会代表呼吁：“以往发展商更多地将精力花在战术上，如今到了该关注战略的时候了。”

　　目前的供地量给中小发展商、甚至大发展商带来较大的压力。首先是土地供应量减少，市场争夺激烈导致地价畸高。广州市此前的几次土地拍卖显示，琶洲、珠江新城等区域的土地成交价往往比起拍价高出一倍有余。其次，一次性支付地价的规定将房地产开发的门槛大大提高。因此，实力有限的中小发展商将可能被市场淘汰掉。

　　美林基业的王伏安便指出，一度有着1300多家房地产开发企业的广州，如今活跃着的仅仅三四十家而已。巨头垄断的市场格局正在逐步形成。

　　此外，以星河湾副总裁梁上燕为代表的人士还表示，房地产开发商的开发模式也应该在目前的政策情况下发生转变，以往追求扩张的粗放型模式已经不再适合如今的新形势，在寸土寸金的情况下，精细化操作将逐步成为市场主流。

　　梁上燕表示，不求快而求精的操作方式是对土地价值的最大挖掘。同时，精耕细作也有利于做好产品，打造品牌，只有品牌企业才能够在未来的市场格局当中站稳脚跟。

　　事实上，目前的广州市场也如梁上燕所说，无论大小发展商都在走精细化的路子，因此，有迹象显示，广州的楼盘正在这种精细当中走向高端。因为正如美林基业的王伏安所说，精细化的操作带来的，不仅仅是品质更高的产品，同时也是发展商利润的提高。

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　　首季广东房价降4.2%

　　日前，广东省统计厅固定资产投资处以及广东省房地产协会联合发布的数据显示，2005年第一季度，广东房地产开发投资262.78亿元，比去年同期增长同4.1%，增幅同比回落近10个百分点，开发投资增幅得到初步控制。同时，广东全省的商品房平均价格为3653元/平方米，比去年同期微降4.2%。

　　据统计，整体开发投资增长主要由住宅投资拉动，增幅达15.8%，其他用途的开发投资都出现不同程度的下降，其中办公楼、商业用房的降幅较大。广东省房协方面认为，出现投资增长的回落主要来源于国家宏观调控的效力初显，预计今年广东省的房地产市场将继续保持平稳增长。

　　商品房销售方面，该统计数据显示，2005年前三月广东全省的商品房实际销售额为222亿元，实际销售面积607万平方米，与去年同期相比增长幅度分别为23.2%和28.7%。商品房平均价格3653元/平方米，同比下降了4.2%，与去年同期上升15.4%成鲜明对比。其中商品房住宅平均价格为3445元/平方米，同比下降3.7%。

　　此外，各类型物业的空置面积均有不同程度的减少，其中住宅降幅最大，达19.5%。另外，2003年以来首次出现商业用房空置面积减少。各类型物业的空置时间结构方面，住宅、商业用房及其他用房有进一步恶化的趋势，而办公楼出现好转的迹象。(张艳红）