大宗交易刺激中介转向高标的物业市场

　　本报记者 冯胤颖 发自上海

　　2005年伊始，新茂大厦收购、百腾大厦转让等大宗办公楼整体出让的案例在业界引起很大轰动。而在这些收购案的背后，牵线搭桥者的收获也极为可观。

　　业内预测，随着非住宅市场的持续走高，大宗交易的可能将更多。越来越多的中介想 要在非住宅经纪业务中分一杯羹的意愿也日益强烈。

　　兴趣渐浓

　　目前，活跃在市场上的中介企业，往往以住宅买卖为主。但受制于年初多项调控政策，3月底上海的二手房市场成交量下降，连品牌中介都传出业务量下降50%之多的新闻。有中介企业老总感叹，遭遇了五年来最寒冷的“倒春寒”。

　　而与住宅市场相比，办公楼和商铺的行情却看涨。根据戴德梁行近期一份写字楼市场报告显示，估计2005年甲级写字楼的空置率将下降至5%，产权式办公楼回报率估计为9%。而2005年以来的一些写字楼收购案例成为该数据的最好注脚。业内估计，办公楼的投资回报率还在走高，空置率将维持在一个较平稳的水平。同样，戴德梁行的报告指出，估计产权式商铺回报率超过10%。

　　办公楼、商铺以及工业地产等产品在买卖租赁市场上的活跃，使得在住宅市场遭遇挫折的中介企业兴奋不已。“在目前的情况下，我们鼓励经纪人多做一些办公楼、商铺的单子。”21世纪不动产上海区域区经理徐迪告诉记者。而一些已有工商铺部的中介企业，在近期也有开新分部的计划。上海汉宇物业代理有限公司董事总经理施宏睿告诉记者，加大对工商铺的投入，将新开徐家汇部和陆家嘴部两个新分部。而上海中原物业代理有限公司办公楼部总监陶翃表示，新近将开出外滩分部和浦东二店。

　　除了已有业务的扩大，近期，业内传闻，有多家品牌中介欲加入这一市场，正在做前期的筹备工作。而目前，专门有工商铺部打理这项业务的品牌中介主要有汉宇、博邦、中原、美联、21世纪不动产等中介企业。

　　不仅是企业有意占领非住宅市场的经纪业务，一些经纪人自身也有意愿转型。记者从中原物业了解到，近期有一些经纪人想要转做非住宅业务。而在这一领域，杰出的人才并不多。

　　门槛较高

　　市场足够大，但是先行者早已抢占了市场。

　　上海的物业代理及中介行业，如果以物业标的的高低区分，市场已渐成三层。第一是以欧美跨国企业为主，例如仲量联行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯、高力国际、戴德梁行等，业内俗称“五大行”。他们的业务量尽管较少，但是金额巨大，往往是大盘代理或全球独家代理，并几乎垄断了高标的物业市场。而中原、搏邦、信义等的中介企业，往往专注于住宅领域，大标的物业也仅涉及高档住宅。

　　但是想要进一步扩大业务量，或者进入这一市场的壁垒无疑是高企的。据一位从事办公楼经纪业务多年的经纪人告诉记者，办公楼、商铺等非住宅经纪业务与住宅业务有很大的区别，在操作难度上，前者更高。并且在专业度的要求上更为复杂，对经纪人的要求则是更高。因此，记者了解到，尽管目前有很多的经纪人欲促成此类的单子成交，但是往往成效并不显著。

　　“人脉资源是很重要的因素，而这种积累往往不是短期可以形成的。”该业内人士告诉记者。因此，当有中介企业想要开展非住宅业务，而开出了部门经理底薪7000元/月的高价就不难理解。同时，相对于住宅，这类产品的成交期限往往更长，对企业的资金实力的考量显而易见。

　　各有方法

　　显然，五大行所服务的客户层次与中介所服务的对象是有区别的。因此，仲量联行高级经理俞晓华认为，竞争不在一个平台上。她指出，五大行的品牌优势和全球资源是中介企业所无法比拟的，因此跨国企业在进入上海市场时，会选择五大行作为合作伙伴。

　　而这种优势帮助五大行能够获得大盘代理。日前，仲量联行宣布代理嘉麒大厦，高力国际在新茂大厦易主后，也取得了代理权。同时，他们还都服务于一些跨国企业，提供房地产的相应服务。

　　但是俞晓华亦承认，有时候选择客户比单纯只看利润更重要。而这一市场定位，使得中介企业在中低端客户市场获得了发展。

　　“相比于五大行，我们更为实际，只要能做到生意。”陶翃称。因此，即使是100平方米的办公楼租赁，中介企业仍然会接，在他们看来，这些小单才是生存的基础。记者从一些中介了解到，即使有很多的大单，恐怕他们都只会选择性的做一两个。“跟一个大单，有可能耗费几年的时间，成本太高。”王贵宏表示。

　　而五大行的垄断也并不意味着他们能消化掉这个市场。记者从仲量联行了解到，每年他们都会与一些中介企业签订协议，在他们资源分配不过来的时候，会把一些单子转给这些合作伙伴，项目量大约在10%左右。

　　在业内还有一个不为大众所熟知的中介在潜行。记者从业内了解到，他们往往参与的是大宗买卖，但却相当低调。业内人士透露，高额的回扣是常用的方法。有业内人士透露，在大宗买卖，例如整幢办公楼的买卖中，中介能赚到的钱并不多。而剩余的20%则往往被此类企业抢走。

　　据了解，此类公司大多是一些民营企业，运营成本也相对较低，接到一个单子就够整年的开销。同时，他们的主持者也往往有着较为深厚的社会背景。

　　非住宅经纪业务所能带来的利润，和大单对品牌形象的提升都刺激着中介企业。而几家中介想要扩展工商铺部的规模，并非是单纯地弥补目前住宅业务下降带来的损失，而是对这一市场的长期看好，在住宅经纪业务充分竞争之后，新的市场将吸引更多开拓者进入。