全国工商联住宅产业商会上书五大对策建议

http://finance.sina.com.cn 2005年04月28日 00:02 中华工商时报

　　记者陆昀北京报道

　　2005年一季度，中国的房地产市场仍然保持高速增长的势头，引起了国家的高度重视，最近国务院就稳定房地产市场出台了八点意见。

　　围绕“国八条，全国工商联住宅产业商会于今年4月初召集商会主要领导及顾问，就

行业对当前房地产市场形势的认识与对策建议进行了研讨。在黄孟复主席的指示下，经征求住宅产业商会副会长及顾问的意见，全国工商联住宅产业商会在4月27日提出了“对当前房地产市场形势的认识与对策建议，并通过全国工商联将该“对策建议上报到国家有关部门。

　　据了解，全国工商联住宅产业商会主要针对五大问题提出了“对策建议。

　　一是从供需角度客观分析房价。全国工商联住宅产业商会提出，按我国现有PPP折算的人均GDP计算，参照同期

　　国外的发展情况，房地产业增加值在年GDP中的比重应平均在10%以上，而根据国家统计局数据，我国1991年-2003年，房地产业增加值平均只占GDP的1.8%(有关专家认为由于统计口径问题，该比例被低估。但即使加以必要的调整，估计也就5%左右)，仍远低于发达国家持续多年的10%水平，尚处于较低的发展阶段。

　　参照同等GDP发展阶段中，美国、日本、德国、法国的情况，住宅投资应占固定资产投资的20%或更高的比重，并约持续三十年，而目前我国住宅投资仅占固定资产投资约12%的比重，远远低于经济发展的需求。因此可以预见在未来的二、三十年的中国经济发展中，房地产必然仍是中国经济发展的支柱产业。在确定这一经济发展的基础前提下，对房地产业进行调控的手段应以长期发展的预期出发，确定发展战略和相关政策调整。既要防止短期的暴涨，同时要支持、鼓励、保护其长期稳定的发展。

　　房价上涨的原因很多，其中最重要的是对房地产市场供需关系的判断。

　　住宅产业商会的判断是：目前房地产市场自用性住房供求矛盾加大；强制性需求可控，但仍偏高；投资渠道狭窄投资性购房增加。

　　商品房生产的供给累计总量(含经济适用住房)2003年底只占全部城镇住宅存量的13%。按现有的房地产增速，每年约提高3-5个百分点的供给比重将难以满足新增家庭的需求。

　　2003年拆迁总量约为1.3-1.4亿平方米。2004年下降了约40%，仍高达7000-8000万平方米，其所创造的需求量与拆迁前相比约为1.4：1，约等于当年新竣工住房的1／3。这一部分强制性需求与城市规划、市政设施、旧城改造、危改房建设等密切相关，属于各级政府可控的范围。

　　住宅产业商会提出，商品住宅本身就具有使用功能和投资功能，在投资方面又可分为长期出租型和短线炒作的投机型。目前在个人银行存款处于负利率而又没有更具吸引力的投资渠道的情况下，大量个人投资流向房地产市场是必然的。

　　住宅产业商会对住房供给的分析是：高档商品房所占的套数比例很低，但面积大、单价高，对平均房价影响大；经济适用房供给比例下降，拉高平均房价；中档商品房供量大，其房价增幅虽高，但未达不合理程度。

　　住宅产业商会特别提出，房价统计应具备可比性，同类住宅分段统计，并增加按套计算的房价，避免因按每平方米计算的平均价造成的信息不对称。

　　住宅产业商会认为，住宅供给方面出现问题的关键是低收入住宅的供给严重不足以及廉租房供给的缺位。由于针对低收入家庭的住宅供应从政策和机制方面的缺位，导致商品住宅市场的供应集中在中高端，而恰恰这类产品最具投资价值，投资和投机性购房又推动了这类住宅价格的循环上涨。

　　同时，住宅产业商会指出，我们的现行政策有误区。目前美国的住房私有率为68%，英国为67%，德国为42%，而我国为76%，我国在发展规划目标中提出：“到‘十五’末期基本实现每户拥有一套功能相对齐全、综合质量较高的住宅”，这就意味着住房私有率将达到100%。在现阶段，我们应保障的是“人人有房住，而不是“人人有房产，更不能引导“人人买新房。

　　二是解决低收入家庭住房难题。住宅产业商会提出，住房建设应分为商品房供给体系和非商品房的低收入家庭社会保障体系。社会保障性质的住房应结合当地的经济发展水平和低收入家庭的生活现状，以保障居住为主，严格限制产品的户型和标准，只保证适度的产品生命周期，可以随着经济的发展而重建，居民以过渡性非终身居住为条件，并应以租赁居住为主，补贴购买型为辅。

　　低收入住房的价格包括社会保障中首次销售的经济适用住房价格和廉租房价格，也包括限制转让的针对低收入人群的经济适用住房的再交易价格。这些并未交纳土地出让金，并享有政府砖头补贴的非商品房的价格应由政府主导定价或指令性定价，并且既要由政府来主导生产，也要由政府主导使用分配。

　　应用立法的方式建立廉租房的土地、资金供应机制以解决低收入家庭的住房问题。廉租房的建设比重应大于经济适用住房的比重。

　　建议将经济适用住房和廉租房都纳入社会保障行列，将经济适用住房和廉租房的生产方式与商品房的生产方式分开，经济适用房不应再作为商品住宅的一部分进行盈利性生产；应建立新的住房金融资机制，开辟优惠利率的长期贷款的稳定渠道，引入诸如房地产信托基金等方式支持对低收入住宅的资金投入及物业的长期持有，以稳定低收入住宅的财源与房源；用税收减免的优惠政策代替企业盈利，以降低成本与价格，将企业限额利润向税收优惠转化；逐步将砖头补贴向人头补贴转化，切实起到减少开发管理环节利润，降低成本，低价为低收入家庭解决住房保障。

　　三是完善土地有效供给政策。住宅产业商会提出，应进一步完善土地供给政策，具体建议是：

　　1、用熟地进行出让，以有效的控制土地资源的实际供给。

　　2、将土地的一级开发交给社会，用招拍挂的方式要求低价中标，明确完成时间，以便公开透明土地预期供给的信息。

　　3、建议地方政府将土地供给计划中的一定比例用于建设廉租房或经济适用住房，并可以对招拍挂的中低价位的普通商品住房采用限价。

　　4、建议规定(或立法)地方政府按土地有偿出让收入的一定比例分配财力，用于社会保障性住房中的廉租房建设，由政府承担解决社会保障的义务。

　　5、建议规定(或立法)地方政府对征用的农用地进行经营性出让时，当招拍挂价格高于政府审定的土地出让低价标准时，按一定的比例返还给被征地的农户，同时应按一定比例用于补贴非经营性用地的征地补偿，以平衡不同征地政策造成的补偿标准差异。

　　6、建议对已划拨或出让的土地限期重新登记，核实项目进展情况，核定开工和完成的时限。根据毛地与熟地出让的差别，对于未能按期投入而闲置的土地，在出让契约中重新约定其回收时间与条件，以防止开发商过度储备土地或有意放慢投资进度而影响市场开竣工量。

　　7、建议革新土地开发模式，提高土地使用效率。对于人口密度大的城市提高土地使用强度。

　　四是规避风险加大直接融资。住宅产业商会认为，以银行信贷为主的间接融资在房地产金融中占据了绝对地位，我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业，一旦房地产市场出现吸纳速度放缓、同类开发项目的市场吸纳周期超过建设周期，将严重影响房地产开发企业的资金周转，导致开发贷款风险迅速上升；另一方面房地产抵押贷款数额巨大，如果过量供应或房地产价格大幅度下滑，商业银行房地产抵押贷款的不良贷款比率就会迅速增加。

　　住宅产业商会建议，应把庞大的社会投资通过房地产信托投资基金、股票、债券等直接融资的金融工具加以引导，将分散的、独立的、非专业化的个人在住房上的投资行为转化为有组织保障、有抗风险能力和专业化保证的投资行为，重点建议发展房地产信托基金，建设廉租房体系。

　　五是完善税收政策保障与调节体系。住宅产业商会提出，税收政策不能仅从加税的角度出发去加以限制，同时需要用减税的方式加以激励。其具体建议有：1、针对开发建设方的税收激励。对于低收入住房的建设应当在限价限定利润的基础上实行减免税收的政策，用税收减免转换成企业收益吸引更多的资金，使企业有主动性参与社会保障性住房的开发与建设，以确保适量的社会保障性住房的供给量，同时降低这部分住房的成本。

　　2、针对住房消费方的税收激励。在消费环节中对廉租房或经济适用住房实行契税的减免，并对从事政府定价的物业管理和收租管理单位实行营业税和所得税的减免。

　　3、对节能省地型住房的建设采取税收优惠和贴息政策

　　4、用差别税收政策调节需求。采用税收政策严格的区别对待自住性住房与投资性住房两种不同的需求。对于自住型住房，应按照不同情况制定差别税收政策。

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