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先看看清水里面怎么游泳，也好有个准备
“来之前我真有点嘀咕，到新加坡能学什么呢？”3月底，清华EMBA“房地产金融与投资”课堂到新加坡流动学习，这些国内房地产企业的高管层动身之前大都有这样的疑虑。
不是这些国内房地产公司的高管瞧不起新加坡房地产市场，实在是两个国家的房地产
市场差别太大。新加坡实行“居者有其屋”政策，86%的国民住在“组屋”(相当于北京的经济适用房)，市中心一个100平方米的单元只需要25万新元(约合人民币125万元人民币)，相对于新加坡2.4万美元的人均GDP来说，可谓价格低廉。商品房市场也相当发达，但是商品房无论公寓或者别墅，与组屋并没有地域的区别。不像国内，要住经济适用房就大多要落户郊区了。由此也可知，如果在新加坡自以为是房地产行业“总理”，振臂高呼“房子不是给穷人造的”，是会被丢砖头的。
25万新元购买到的是组屋99年的使用权，5年之内不得转让，这在保证居者有其屋的前提下控制了组屋的频繁交易，遏制了房价的提升。此类“组屋”的大量存在，让新加坡不存在国内房地产市场求大于供的状况，所以虽然新加坡国土狭小，寸土寸金，也没有房地产商说土地供应不足，房价应该涨到天上去。
简而言之，从“空手套白狼”阶段到房地产市场不断升温，国内房地产商这些年过的日子太舒服了。虽有“121文件”之后的一系列针对房地产行业的调控，房地产行业的利润率不降反升。太多的不规范造就太多的机会，这在新加坡成熟规范的房地产市场都是看不到的。任何市场的发展都是由不规范走向规范，中国政府通过多次多道文件、屡次提高住房贷款利率，目标无非是引导房地产市场规范、健康发展。清华“房地产金融与投资”EMBA班上不乏国内领军房地产企业的管理层，有人坦言：先看看清水里面怎么游泳，也好有个准备。
1998年亚洲金融风暴后，新加坡房地产经过了一次比较充分的水分挤干。随着经济的逐步回升(新加坡去年经济增长率达到8.4%)，房地产在经历了连续四年下滑后，开始回升。荷兰的全球房地产研究机构(GPR)跟踪的亚洲房地产股今年2月份上升了0.3%，其中七个新加坡房地产股平均上升了13.9%。两个已经在中国攻城略地的新加坡房地产公司，嘉德置地和吉宝置地上升了16%，部分原因正是受惠于在中国项目获得的强劲利润。
房地产，无非是资金和土地。这句人人皆知的话郑重其事地再拿出来说一次，是因为中国房地产业的资金和土地都在发生着不会逆转的变化，指望依靠关系拿地、死吃银行的美好时光已经过去，打通资金管道，联合同业、跨地域发展的竞合时代已经到来。这也就难怪，一贯因为和地方银行关系良好、在融资方面颇为保守的二线城市房地产商的管理层最关注的，是新加坡的房地产信托。银监会正在制定《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》很快就会出台，早点学习一下规范市场的玩法，肯定不是坏事。
(王琦）
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