制度安排破解房价难题

　　实习记者 代 峥 本报记者 陈 挺

　　北京报道

　　房价似乎是个说不完的话题。

　　4月24日，在清华大学中国与世界经济研究中心举办的主题为“土地政策与宏观调控”的圆桌会议上，作为第三方势力代表的经济学家们也试着独立地思考与说话：要解决目前房价各方僵持的局面，从土地供应、税收制度上解决问题是关键。

　　地价与房价的双重悖论

　　地方政府各部门相互矛盾的措辞的背后，是不同的利益诉求。“通过出让土地获得的收益占各地方政府财政收入的很大一部分。”香港大学经济金融学院教授白重恩教授指出。

　　于是，“发达或不发达地区的政府都不约而同地通过占用农业用地来扩大城市规模，以此来拉动经济，并从中获得财政收入。”国务院发展中心农村发展部研究员刘守英博士也这样认为。

　　据刘守英分析，目前我国的房地产税和建筑业税占到了地方税收的三分之一，而这只是来自土地的间接税收，还没有包括诸如耕地占有税等直接税收。

　　占地越多，卖地就越多，土地“生产”的财富就会越多。实际上，政府卖地的动机很大程度上是出于出让土地所获得的高额收入。比如浙江义乌一年卖地收入为20亿，占政府预算外财政收入的50％以上。

　　而农地的成本极低，刘守英把政府现行的土地制度描述为“低价强制”。比如，陕西的地每亩几十万元，农民得到的补偿是两万七，浙江的地卖几百万元一亩，而给农民的补偿也不过每亩三万五左右。农民得到的补偿与地价的飙升严重不成比例。

　　地价较成本呈数十甚至成百倍地翻番，以致政府搁着现有的土地不用，而从农民手中圈地，建新城区、经济开发区。

　　清华大学经管学院战略管理系主任魏杰说，城市化扩张这一举措无可非议，而地方政府没有资金来源，所以就要大规模地通过变现土地来获得一种资本。但这又往往超过了一个城市的实际承受能力，所以导致地产以致整个经济的过热。而这种“热”很大程度上是由于政府通过土地制度来拉动的。

　　炙手可热的地价，推动了不断上涨的房价；而不断上涨的房价，又推动了地价的新一轮上涨。

　　不动产税可解制度难题？

　　不动产税是否是化解当前地价难题的一道妙方？

　　根据我国现有土地使用制度和相关的税收体制，高税费总和高房价相对应。而把50至70年包括地租和规费一次性收缴齐的刚性成本，是拉动房价的关键因素。

　　为此，白重恩建议采用不动产税。他指出，这一税种的开征，可将以往在房价当中一次性缴纳的税费改成了按年收取。这就使商品房的开发成本将大幅下降，也将改变原有税费缴纳体制。

　　白重恩分析道，不动产税的实施所引起的一次性房价降低，有利于中低收入消费者购房。这是由于不动产税税率与土地市场价格挂钩。当经济状况好时，房地产价格会较高，不动产税额也比较高，消费者收入和支付能力也相应提高；经济状况较差时，尽管消费者支付能力较低，但房价会因经济较差而不会太高，所以不动产税额也相应下降。

　　即便未来房地产价格大幅上涨，物业税也会随着大幅上涨，投机者所得的投机利润将受到抑制。而这恰好又为维持宏观经济稳定特别是金融系统的稳定提供了重要保障。

　　白重恩还指出，不动产税的实施有利于土地所有制的改革，从而促进统一土地市场的形成。对地方政府而言，不动产税是一种更稳定、更具持续性的财政来源，它更可以有效地抑制地方政府“寅吃卯粮”等短视行为，对增强宏观经济的稳定性也有帮助。

　　专家们提出，物业税的实施，首先要解决如何从现有土地体制向物业税体制过渡的问题。而如何让公众和利益相关者形成对不动产税的正确认识也是一大难点。

　　到会的专家们都希望能得到政府的大力支持，争取早日实现不动产税的实施。