挤出房地产价格泡沫 揭开成都房价疯涨之谜

　　据省城调队调查显示，一季度成都房价的涨幅已排名全国第三。同时，不少房地产开发商表示，房价之所以居高不下，原因是地价上涨等因素增加了开发成本。但是，国土资源部揭秘，土地成本只占房价两成！

　　那么，是什么原因致使成都商品房价格持续上涨？

　　涨价声：土地、建材、劳动力的涨价以及房屋供需矛盾依然突出，导致成都商品房价格高居不下，甚至这一现象在短时间内难以改变。

　　理由一

　　开发成本增加

　　“2005年成都的房价一定涨。首先土地经过“招拍挂”(招标、拍卖、挂牌)三种方式取得土地后，开发成本增加。其次，土地供应量有限，没有多少土地可供开发，造成供不应求。再者，成都的开发愈加成熟，配置越来越完善。房屋品质提高的同时，一分价钱一分货，房价自然要上涨。”成都某知名房地产企业的相关负责人向记者表示。

　　另一家房产公司负责人称：“成都的房价涨势已定，并且不会低于10%。土地价格上涨，政府一些配套费用从今年元月均已上调，涨幅为5%，上调后的费用是以前的8倍；同时，生产资料，包括劳动力工资也在上涨。”

　　日前，记者从有关部门获悉，今年第一季度，在全国35个大中城市中，成都房价涨幅排名第三，在西部11个大中城市排名第一。有关专家预计，今年四川房价将继续稳步上涨。

　　据四川省城调队调查，今年一季度，成都房屋销售价格指数为112.5，同比涨幅为12.5%，高于全国水平2.7个百分点。涨幅高于重庆4.7个百分点。商品房售价最高达每平方米3559.0元，比去年成都市商品房平均价格高出近360元/平方米。

　　理由二

　　供需矛盾是根源

　　究竟是什么因素导致了成都房价一路上涨？省城调队专家分析认为，供需矛盾是房产价格攀升的主要原因。

　　以成都为例，外地人购房和改善住房需求成为需求增长的主要因素。同时，大量的旧城拆迁增加了房屋的需求量。另一方面，当前土地价位继续攀升，钢材等建筑材料价格持续上涨、需求旺盛、各类住宅源依然偏紧等特点，同时，商品房供给结构的变化拉高了整体房价水平。

　　驳斥声：土地成本只占房价的两成；除商铺外，住宅、公寓等项目，开发商也能实现30%的利润。同时，个别开发商、炒房者囤积土地、恶意炒作也起到了“推波助澜”的作用。

　　理由一

　　土地成本只占房价两成

　　不少房地产开发商表示，房价之所以居高不下，都是因为地价上涨抬高了开发成本。然而国土资源部门却揭秘，开发商的真实土地成本，只占房价两成。

　　自2004年8月31日以后，开发商主要通过“招拍挂”(招标、拍卖、挂牌)三种方式取得土地，采用这种方式后，开发商纷纷认为，土地入市价格被大幅抬高，这直接导致开发成本上升。

　　但是，北京市国土资源局新闻发言人、副局长张维，近日对这种说法进行了全面驳斥。张维表示，国土资源部在全国范围内就地价与房价问题，做了专门的调研，最后的统计数字显示，结合国内32个主要城市的数据，从全国的平均水平来看，地价因素只占商品房成本的23%。而北京土地占成本比还略低于全国平均水平，该数据为22.98%；上海的土地占成本比相对更低，土地只占总成本的16.15%；广州则更低，为11.4%。

　　川大教授、著名地产专家杨继瑞认为，土地供应量是影响地价的因素之一，但不是决定性因素。土地成本推动只是很小的一部分，开发商将房价上涨全归于土地问题，是站不住脚的。

　　“从理论上看，房价由地价、建筑安装成本和利润组成，地价的变化影响房价。但在实际操作中，房地产商往往要根据某个城市某个地段的房价，来决定出多高的价钱收购土地才划算。从这个意义上讲，反而是房价影响了地价。

　　杨继瑞认为，在当前房价较高的情况下，政府可以充分利用土地供应量、土地价格、商品房价格之间的关系，适当增加土地供应量，降低人们对房地产价格的预期值；同时，定期公布土地市场供求信息，防止部分房地产商囤积土地、恶意炒作。

　　理由二

　　开发商“转嫁”风险

　　《北京青年报》4月6日一篇报道称，某商业银行北京支行的行长在谈及房价走高的根本原因时认为，房地产行业利润空间非常大，除了商铺外，住宅、公寓项目等均是如此，最次的开发商一个项目做下来，也能实现30%的利润。

　　这位人士强调，“也许有人要说，开发商的风险大，高风险高回报，利润空间理应大。其实，事实并不是这样的，在项目的运作过程中，很多银行一手托两家，让开发商省时、省力。”

　　据他介绍，在以往，开发商自有资金很少，往往通过各种关系，从银行贷得前期的资金，等到楼盘可以开始销售了，银行通过给买房人做按揭，让开发商回笼资金。真正扛这两头的是银行，而面对目前的房地产形势，银行骑虎难下。

　　话外音：居高不下的房价终于在今年的“两会”上遭到狙击。各种控制房价上涨的措施相继出台，矛头所指已从过去的调控供给转向调控需求，这样的转变，有望将虚高的房价落到实处。同时，相关专家建议，应该监管房价以及规范政府行为。

　　声音一

　　物价部门监管房价

　　“为什么商家商品的促销打折都要到物价局备案，而房价却一直没人监管呢？”四川大学营销工程学院院长李蔚教授认为，缺乏对房价的制约因素也是导致成都房价混乱的重要原因。

　　据介绍，在成都楼市，同一个楼盘的价格在不同时间里随意上浮已是司空见惯的事情。对于同一个楼盘，连售楼小姐也难以说清楚过两天后又是什么样的价格。购房者更是一头雾水，但在楼市“虚火”旺盛的情况下，人们往往来不及细想“为什么”，便在房价不断晃眼的情况下为购得最“优惠、低廉”的房子而挤得头破血流。

　　“要想从根本上治理买涨不买落的购房状况，最好的办法便是物价局介入到房价的定制以及监管中来。给开发商留够合理的利润空间，严格监控他们的价格调整，还老百姓稳定塌实的购房心理。这样，也许我们的房地产市场才会变得真正理性起来。”李蔚说。

　　声音二

　　规范政府行为

　　接受记者采访的专家们称，决定房价的因素有很多，供求关系在很大程度上决定了房价。去年宏观调控后，房价不降反升，一个重要原因就是调控主要指向供应面而忽视了需求面，居高不下的需求遇到紧缩的供应量，正好给了房产商坐地起价的机会，结果需求一路暴涨，房价也就一路飙升。

　　专家们认为，房地产需求看起来有投机因素，但如果仔细分析就会发现，在它的后面有政府的“影子”。宏观上看是政府的政策不够灵敏的问题，但更重要的是政府的利益问题。房地产涨价的一部分“利润”进入了政府的税收，另一方面，房地产涨价带动地价上升，以经营城市为号召的地方政府从土地出让和出租中得到的好处是巨大的。

　　因此，要使房地产调控措施真正发挥作用，除了调控供应面、调控需求面外，当务之急是调控地方政府的行为，严格约束地方政府从房地产过热中获利的冲动。

　　声音三

　　“新政”擎起降价旗

　　日前，国家建设部在上海举行关于平抑房价的会议。会议主题明确指向“稳定”和“平抑”两大关键词，同时，将对当前我国房地产形势进行分析判断，并对政策走向进行探讨。

　　据了解，作为本次平抑房价会议的重要议题之一，国家建设部主要领导将在会上听取全国13个重点城市各自的稳定房价情况汇报和措施动向，包括成都在内的城市将借此机会全面了解其它兄弟城市调控房产市场的手段，作为成都下一步调控政策的参考。

　　据成都市房管局相关人士介绍，本次会议的讨论结果将极有可能直接影响成都市近期的房价调控政策，并且成都房产市场的下一步政策动向将体现本次会议精神。

　　我省建设厅有关负责人表示，调控房地产市场不是要打击房地产业的信心，而是要挤出房地产中的“泡沫”。

　　声音四

　　多管齐下抑制成都房价

　　杨继瑞认为，成都房价之所以不断攀升，首先是因为招、拍、挂的土地政策的极限运用，导致开发商的成本剧增。但开发商不会自己承担新增的成本，而是将之转嫁到房价里，从表层看，房价上涨似乎都是由于开发商新增成本的转嫁所致，事实并非如此。细致分析新增成本来源就会发现，房价之所以上涨，更多的因素在于土地、金融等相关政策的调整。因此，要想真正平抑成都房价，单纯从开发商角度入手是远远不够的，更应从体制上、源头上采取措施。

　　质量报记者 方吉文 杨正波 实习生余洋报道摄影卢祥龙

　　相关链接

　　成都房价超过居民购买力

　　据省城调队专家介绍，自2002年以来，成都市商品房价格持续上涨，2004年全市(含郊区、市、县)商品房均价2452元/平米，同比上涨356元/平米，涨幅达16.98%。2004年成都市市区居民收入可支配收入是10394元，而市区商品房销售均价3731元/平米，市区一套90平米的住宅，房价收入比高达10:7。市区居民人均可收入支配收入增长7.8%，而房价涨幅高达17%，房价涨幅高于收入增长9.2个百分点。因此，相对于成都的人均GDP水平和居民收入增幅来看，成都市的房价明显偏高，涨幅过大。

　　来源: 四川质量报