新财经杂志：万科公司变法重构中国地产格局(2)

　　行业整合序曲

　　郁亮说，“行业整合的时代已经到来。”“不整合，我们的土地资源从哪里获取”

　　3月9日，万科向投资者宣布了一项大交易：受让南都集团旗下上海南都、苏州南都和浙江南都三家地产企业分别为70%、49%和20%的股权及相对应的股东权益。以万科的官方语言 来说，此举完善了公司在长江三角洲的产业布局。

　　官方语言总是永远正确的，却是抽象而费解的。但在接受《新财经》采访时，郁亮直率的家常式语言一语揭破了天机：“不整合，我们的土地资源从哪里获取？”从另一个角度理解，以“均好”为管理目标的万科至少在此之前没有解决经营上的短板——土地资源的“获取”和储备。万科，不是万能的。

　　在钟情已久的环渤海地区，尤其是北京、天津两大都市，万科一直没有取得预期的业绩。“我们也知道北京是一个大市场，可是万科拿不到地。北京属于万科的市场就很小了。”郁亮的脸上写满了无奈。作为房地产开发商科持续发展的资金、土地和专业化三要素来看，万科在土地储备上遇到了瓶颈。面对同行销售规模的迅速扩大，领跑地位面临挑战的万科不得不寻找快速发展的路径。

　　3月份这桩大买卖的对方——南都集团控股有限公司也是一家颇具强势的企业，由浙江商人周庆治于1995年创建。周于2001年度登上《福布斯》中国大陆100首富企业家排行榜第45位。南都集团总资产30亿元，拥有两家分别在新加坡和中国深圳上市的公司，业务包括基础设施、房地产、金融服务、通讯产品及网络资讯业。但南都未来的战略是重点拓展以网络资讯和生物基因工程为主的高科技产业。

　　一个版本的说法是，在这桩交易中，万科在其中角色很重的中城房网联盟发挥了作用。悄悄运作于1999年、并在2001年因发起“新住宅运动”而名噪一时的中城房网集合了一批重量级的中国地产商。据说万科与南都之间的“郎情妾意”由来已久。那么，万科参预组织中城房网之初就布下了这局棋呢？有消息说，万科与联盟内其他伙伴还有类似的意向性接触。

　　郁亮给记者算了一笔帐，万科整合南都，在上海和江苏两地，就拿到了219万平米的土地，涉及总金额18.5785亿，但其中50%即9亿多元是在交易之日起一年和两年后分期支付。“可是在上海现在买地需要多少钱呢？200多亩地，也就是12万多米，至少需要17个亿。”虽然万科高层三番五次说自己不缺地，说自己有三年的土地储备总量，但同时也说，土地储备的结构和时间的不合理，正在制约着万科奔跑的步伐，郁亮透露，去年万科拿到的土地，50%以上是通过合并拿到的。万科高层看似矛盾的说法，恰恰反映出万科下一步战略导向——通过并购获取土地资源。

　　在这桩大交易中，如果忽视了这样一个重要的关节，将无法理解其全部的意义：双方在协议中规定了一项“特别承诺”条款，即交易生效之日起三年内，南都方面在上海、江苏拟新投资的房地产项目，均将及时通知万科，优先与万科合作，除非万科以书面方式明示放弃。因此，万科在这桩交易中得到的决不仅仅是上海南都和苏州南都现有的200多亩土地储备，而是整个南都集团在整个长三角的可开发地产资源。

　　“特别承诺”条款没有提到南都的大本营浙江。但在长三角布局怎么能少掉浙江呢？郁亮这样解释：“应该看到，没有哪家外来地产商进入浙江，而浙江的地产企业到处扩张，这里面一定有各种各样的道理。以前我们一直看不懂，要是看得懂我们早就进去了。”所以，这次万科只购进了浙江南都20%的股权，郁亮的定性是“策略性投资”。他委婉地表达了对浙江市场的雄心：“没有浙江，我们(在长三角)的市场就只剩下一半了”。同时，他表示“不排除”未来整合南都在浙江地产业务的可能性。

　　这样，万科2005年主题年 “颠覆、引领、共生”里那个“共生”就容易理解了。

　　浙江地产市场万科“看不懂”，但又决不能放弃，所以才投个区区20%的股权试试水。试水期间，万科在浙江的市场是由南都主导的。事实上，万科在苏州南都的股权也低于南都集团，为49%，在五人董事会里只占两席，从这个意义上讲主导者也不是万科。郁亮很直接地说，万科与南都几家子公司的整合，不是“替代性”的，而是“叠加”。他承认南都和万科都有“优秀的文化”。所谓“共生”，就不是一个文化对另一个文化的覆盖。“并购就要将两家合并成一家，导致万科大一统，这样的方式万科并不喜欢。”他说，“我们要将自己放在高处，才拥有大胸怀和大眼光，我们要将自己放在低处，才能学习别人的优点和长处。”

　　惠普与康柏的“世纪购并”案例余音未散，导致的“惠普向左，卡莉向右”的结果人们还记忆犹新。郁亮认为，替代式的整合必然导致重重的冲突。在与南都的并购中，他亲自过问每个细节的安排，以确保整合的顺利进行。稍早前，他曾对媒体说，令他很得意的是，整合进行得十分顺利。

　　此前王石则说过一番强势的话语，大意是被整合的企业在管理方面要同万科一致，并称这是必须坚守的底线。两种说法对照，可以看出，万科对自己的管理方式有充分的自信和坚守的决心，但现在也更强调学习其他企业的优秀文化，不搞唯我独尊。郁亮很郑重地对《新财经》表示，万科提出“共生”，不是谦词，也不是为了仅仅表达对别人的尊重。

　　“行业整合的时代已经到来，”郁亮说，“认准这个大趋势，无论成功与否，我们都要做下去”。

　　“我们别无选择。”他说。

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