中国科技财富杂志：政府密集出招直指房价泡沫

　　房价飙升的幅度已经超出政策制定者容忍的限度。随着房产新政策的密集出台，一股抑制房地产泡沫的政策合力正在形成。

　　中国人民银行3月16日晚宣布，自次日起，个人住房贷款利率由5.31%上调至少0.2个百分点至5.51%。住房贷款利率的基准利率也提高至5年期贷款基准利率即6.12%。同时，房地产价格上涨过快的城市或地区住房贷款首付比例从20%提高到了30%。随后，央行还决定对个 人住房公积金贷款利率做出调整，上调幅度为0.18个百分点。

　　这是自去年春季宏观调控和调整土地政策以来，央行第一次出台针对房地产热的降温措施。央行表示，调整有利于从需求方对未来资金价格形成较合理的预期，其主要目的是抑制投机带来的房价过快上涨。然而，普通购房者却必须支付更多的利息确是不争的事实。

　　央行在两会结束不过三天时间即出台新的房贷政策，被业界看作是对今年《政府工作报告》的迅速落实。3月5日，国务院总理温家宝在《政府工作报告》里明确提出，2005年将“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。这是政府最高长官第一次明确提出要控制房价的飞涨。业内人士认为，政府工作报告中出现对房地产行业这样的评判，表明2005年政府要对房地产市场进行整顿的警报已经拉响。

　　几乎与央行调整住房信贷利率的同时，财政部高层官员在不同场合表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，出于遏止房地产投机行为等考虑，开征房地产税的时机已经成熟。

　　央行信贷政策的调整和财政部官员就开征房地产税的频频吹风，明白无误地表明，一股抑制房地产泡沫的政策合力正在形成，而且如果效果不彰，更重的政策铁拳还会迅即出台。

　　此前，在房价累计涨幅最高的上海，打击房价投机行为的政策已经出台了。3月6日，上海市政府紧急颁布出台《上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，提出规范投资行为、坚决抑制投机炒作。此前，上海还正式查封了涉嫌投机炒作的六个楼盘。

　　3月7日，上海市政府再次紧锣密鼓地抛出了《市地税局关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》。该通知规定：个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费。

　　此外，国家外汇管理局局长郭树清近日也指出，“我们注意到，海外个人或企业购买房地产比较多，超出了个人使用的实际可能性，带有投机性质。”国家外汇管理部门与其他有关宏观经济部门正在就资本流入中存在的违规行为进行调查，并将以事实为依据，以法律为准绳，进行严肃处理。

　　抑制投机，房地产新政把打击的靶心直指投机客。

　　飙升的房价、地价

　　早在2002年，东南沿海城市的房地产市场就呈现一片繁荣火爆景象，上海、杭州成为房价上涨的明星城市。并且这一火爆的景象从东南沿海局部地区开始，逐渐向全国大部分地区扩散，直至引发全国房地产价格的全面上扬。从沈阳到海口、从上海到成都，中国各主要城市展开了一场房价上涨的大比拼，全局性的房地产过热现象已经形成。不仅如此，在这场房价上涨的大比拼中，一些经济基本面不太好的地区价格也出现上涨，甚至一些欠发达地区的价格上涨超过了发达地区。

　　数据显示，经过2003年的大幅上涨，2004年1到9月份的全国商品房价格涨幅仍达到了13%，商品房平均价格达到2777元，相比2002年底，在两年不到的时间里，价格上涨超过四分之一。

　　作为中国内地房价最高、炒房之风最烈的上海，其持续时间之长，上涨幅度之大超乎想象。2004年上海楼市在宏观调控中逆势而上。上海市统计局最新公布的数据显示：2004年上海市中心内环线以内房价涨幅达27.5%。而2004年底到2005年初出现的再一波上涨峰值，虽然现在还没有正式的统计出来，但透过部分楼盘的价格飙升，房价的涨幅已经再次突破了市场预期的底线。而据上海市统计局最新统计数据表明，上海城市居民家庭的年人均可支配收入为16683元，面对动则每平方米上万的房价，一般老百姓难以承受。而国内外投资者在中国某些城市，尤其是上海，展开了一场先下手为强的购房竞争。

　　在房价飙升的同时，城市土地价格亦迅速攀升。城市用地政策从协议划拨改为招标、挂牌和拍卖后，更在短期内推升了地价。从2000年开始，我国各大城市土地交易价格就出现明显上涨。从2000年底到2004年第二季度，全国平均住宅用地价格指数在不到四年的时间里上涨了44.2%，部分城市地价上涨更为惊人，天津、上海、南京、重庆等地上涨均超过50%，杭州上涨则超过了170%。

　　信贷风险积聚

　　房地产业历来与银行信贷结伴同行，房价飙升引来巨额信贷资金的参与，然而风险正在积聚。2005年新年初，人民银行上海分行向总行提交了报告，报告不无忧虑地表示：“上海市个人住房贷款占比持续攀升，房地产贷款在贷款总量中所占比例不断提高，各商业银行信贷结构趋同明显。房地产市场风险有可能转变为银行信贷风险。”

　　该报告显示，2004年，上海房地产贷款累计增幅占到全部新增贷款的76%，行业集中度风险显露无疑。并且，房地产贷款的长期性和银行资金来源的短期性矛盾加剧，加大了银行流动性风险。不仅如此，上海市房地产贷款额自1999年以来一直骤然攀升，年均增幅高达40%以上。

　　相比之下，上海房地产项目的开发商自有资金比例正逐年下降。来自上海市统计局的数据显示，2001年这一比例为18.84%，2002年降为17.53%，2003年更降至16.94%。上海房地产项目的自有资金比例非但远低于国家有关部门要求的35%的比例，也低于全国20%的平均比例。

　　上海房地产信贷出现的这类问题，颇具代表性。早在2003年6月，央行即已发布“121号文”(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)，严控房地产贷款。这是此轮房地产业宏观调控的首个重要文件。然而，包括上海在内的几乎国内所有城市，都没有彻底落实“121”号文件。飙升的房价刺激了信贷资金的大量流入，而大量资金的涌入进一步刺激了房价的飙升。在短期利润的驱使下，商业银行对房地产信贷逐步加码，已将风险抛之脑后，置自身于险境。

　　地产泡沫之争

　　伴随着房地产价格的顽强上行，一场有关中国是否出现房地产泡沫大讨论贯穿其中。房地产价格的持续上涨，使全社会各利益相关方，纷纷加入到这场讨论。

　　在这场争论中，房地产管理部门、房地产商和一部分学者认为目前中国的房地产市场繁荣是有真实需求支撑的，总体上是健康的，仅有局部出现过热，所以不存在泡沫。其中，2004年10月，建设部推出的关于房地产市场形势的报告颇具代表性。

　　这份报告认为，中国3-3.5亿左右的新增城镇人口，构成了巨大的住房潜在需求，而即便假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求，则有效需求亦非常巨大，并由此得出结论：有真实需求支撑的房地产业，即使局部地区可能出现过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

　　更有盲目乐观者，鼓吹中国人多地少，土地资源紧张，地价和房价理所当然走高，并鼓噪上海剩余土地已经没有了，未来的房价应该在若干年内涨若干倍。

　　而另一部分学者则认为现在的房地产价格远远超出了消费者的支付能力，出现了很严重的泡沫，并且泡沫即将面临破灭。

　　摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠指出，中国的房地产泡沫尤其严重。并预计中国的房地产泡沫将在数个月内破裂，最长不会超过一年，这次房地产泡沫破裂的震中将是上海。

　　中欧国际商学院许小年教授则从房地产的居住和投资功能出发，指出房价的巨幅上涨已经脱离基本价值，无可辩驳地论证了中国面临全局性的泡沫风险。许小年还从居民承受能力、中国人口的承载能力和国际对比出发，驳斥了“健康发展论”的观点，并直接质疑这些论者的专业水准。

　　有关房地产泡沫的争论仍将继续下去，然而房价上升的幅度已经超出政策制定者容忍的限度。以温家宝总理的《政府工作报告》为转折，政府已经伸出“看得见的手”，试图叫停房价的上涨。至于效果如何，令人关注。而抑制投机只是政府房产新政的第一步，政府更应当着力解决的是构建真正市场化的土地市场和房产市场，引导人们形成合理预期。