上海国资：具有中国特色楼市的政治经济学分析

　　由于存在“中国特色”，对房价涨因的分析还须“讲政治”

　　鲁宁/文

　　这几年，国内房价普遍涨幅过快，多数舆论抨击房价呈一路“疯涨”状态。不可否认，上海的房价处于国内最高端状态，因此，上海被海内外舆论视作评论、质疑中国房价“疯 涨”的一块“靶标”。

　　近期， 尤其是今年以来，房价仍继续上窜，而建立和谐社会的诉求正好与房价“疯涨”相悖离，于是，偶然性中包含必然性，抨击和质疑房价“疯涨”的舆论出现了阶段性“井喷”，作为回应，从地方政府到中央政府纷纷根据楼市之现状，紧急打出调控房价走势的“组合拳”。

　　房价的涨落本系一种经济现象，房价之波动照说只反映为楼市供求关系之波动。可是，在中国，由于市场体系尚未真正发育成熟，市场秩序远未真正建立起来，特别是各级政府还在很大程度上身陷于市场利益之中，导致政府无从超脱、潇洒地独立担当市场调控和监管者的角色，致使房价问题就不再是个单一的经济问题，而同时上升为阶段性的“政治问题”。

　　相当多的舆论特别是网上舆论议论房价“疯涨”，或多或少带有批评政府不作为抑或作为不够的“成色”，也有一些舆论明显带有情绪化的因素。公民能够借助公共舆论平台表达心声，在中国带有社会进步的积极意义，哪怕言词过分偏激，也属正常正范围。欣喜的是，我们没有看到有机构对质疑房价的声音进行打压，相反，我们看到了各级政府出台一系列举措回应民意。尽管，回应的时机可能已显稍晚，也不排除有些回应从日后的实际效果看，可能只具备“姿态意义”。

　　在成熟的市场经济国家，讨论房价的涨落只须作简单的经济学分析就可把事儿讲通讲透。可在眼下的中国，讨论房价的涨落，必须借助于“政治经济学”的工具才能作出实事求是的梳理。

　　经济眼光看房价

　　依个人之见，从纯经济学的学理层面，拉动国内房价持续上涨的理由，择其重要有三大点：

　　其一，工业化进程拉动城市化进程，这个进程至少要几十年方能完成，由此形成人们对住房的长期持续的巨大需求。表现在房价上，就形成需求拉动型上涨。

　　其二，土地作为不可再生的稀缺资源在中国人多地少的国情下表现尤为突出。建楼要占地——物以稀为贵，外加市场经济条件下凡资源都有价，土地不光有价，“级差地租”还要起作用。地价反映到房价，地价涨高，房价跟着水涨船高。这就导致了房价的土地(资源)约束型上涨。

　　其三，受需求拉动和资源约束拉动，以及全社会富裕家庭总体在增多，余钱又缺乏好的投资增值渠道，长期的负利率金融政策，使炒楼成为很现实的投资(机)渠道，也客观上拉高了房价。需要说明，在市场经济条件下，只要合法缴了税，炒楼投机逐利并不违法，理论上不该受到行政打压，要打压事实上也缺乏法律根据。须知中国《刑法》早已废止了“投机倒把罪”。

　　就上海，除了上述三条普遍原因导致房价上涨之外，特殊的地理区位因素，经济与社会发展在国内所处的龙头地位，对外开放加速的态势等综合因素，也是“正面”拉高房价的一个不可忽视的原因。

　　政治视角看房价

　　由于存在“中国特色”，对房价涨因的分析还须“讲政治”——得用“政治经济学”的学理才能说清楚、说全面。

　　第一，政府作为土地所有者代表，对土地拥有绝对支配权。在城市(镇)土地转为“住宅用地”的过程中，以市场化之“合法”名义，收获了巨大“转让利润”。也即政府在转让中喝上了市场利益的“头口水”。

　　第二，不仅如此，在保护土地的国策下，政府还控制着土地投放的“闸门”。当“闸门”开的很小，人为形成“住宅用地”供不应求状态时，竞标地价势必继续拉高，直至远远高于与经济发展水平相适应的正常市场价位。此时，政府除了喝足“口头水”不算，还冠冕堂皇地收获额外的“级差地租”。

　　第三，房地产业如同一块“唐僧肉”，吃“肉”的部门、机构及市政公共服务垄断主体太多。每个“食肉者”都会来扑上来“撕咬”上几口。这些“食肉者”分食“唐僧肉”也蛮冠冕堂皇，无非是什么提取“某某基金”、“某某配套费”之类。众所周知，这费那费，开发商只是过了一次手，最后都打入建房成本，由买房的消费者埋单。如果中国眼下的市场经济已以法制和法治为基，那么，在纳税人(购房者)已经依法纳税(这里不是指买房过程发生的契税等)之后，所有的所谓城市“建设基金”及“配套费”之类，均缺乏法理依据。

　　第四，商品房开发的审批环节仍然太多，手续依然繁复。而且，越是强调规范楼市，行政权力越是得到强化，权力越界行为反倒更具“合法化”。一位搞楼盘开发的朋友曾对我抱怨：“每道环节——每过一道坎，都须发生‘公关费’”。

　　用“政治经济学”作为分析工具，人们不难理解，上述“中国特色”的作派，都属正常市场规则之外的“潜规则”。由于它长期存在并仍在不断发展，它事实上也就是一种“明规则”。说它“明”，是因为这些规则在业界无人不晓。如今的开发商们也越来越务实，这费那费的，您想收就罢，您想收多少就算多少，反正最后“羊毛出在羊身上”——由购房者的口袋“托底”呢！

　　治本的三大举措

　　分析至此，我并非想全盘否定目前政府为调控房价所已经采取或将视情况而有可能采取的后续措施，我不说不快的是，就算这类措施都能收效，其疗效也无非停留于治标层面。

　　治本的“药”不是没有，可分为增加供给、“责任定位”和“加速政改”三种:

　　前一种，迅速扩大城镇“住宅土地”的投放，通过大幅度增加房地产业源头的资源供给，来刺激更多资本参与商品住宅开发，供应一增加，价格杠杆旋即起作用，房价无须压就会回落，至少可使涨幅趋缓。

　　所谓“责任定位”，就是市场经济条件下，政府必须保障人人有房住，但不必确保户户拥有产权房。因此，政府应该学习外国政府的做法，果断停建由财政补贴的“安居工程”，改将财政资金用于推广支付“廉租房”租金补贴范围。这才是政府真正该做且务必做到位的事。

　　所言“加速政改”，则在于政府痛下决心斩断与楼市之间的利益分享“脐带”。政府只有置身市场利益之外，方能承担楼市调控和监管之职能。

　　以上三条治本之措施，从操作层面落实其实并不难，难的是政府从市场中“断奶”很困难; 政府欲平抑房价办法也多多，惟独痛下决心从市场中抽身勇气不多。何故如此，因为这些都涉及到“政改”的幅度与力度。所以，房价问题是个“政治问题”，自然就十分复杂尔。

　　(作者系资深记者、东方早报首席评论员，作者E-mail: [e-mail])