上海抑制房价出台地产新政 温州炒房团被套

　　本报记者 郑相义 发自上海

　　在多项新政策紧逼下，温州投资客迫于巨大的成本压力已开始将手中的房产向外抛售。专家提示，新政策不仅规避了房产交易中的道德风险，对抑制炒房、规范银行信贷也将起到积极作用

　　十几天来，上海中原地产昌平分行经理蔡庆的心情多了几分轻松，以往几天都接不到一个房源的情况，几乎不存在了，越来越多的高品质房源申请挂牌出售。

　　但轻松之余，他却怎么也高兴不起来：与前段时间上海市购房踊跃的情景相比，目前的房源却乏人问津。上海各区域抛盘量剧增蔡庆告诉《第一财经日报》记者，由于抛盘剧增，购房者比较少，“据昌平分行调查结果显示，目前仅静安区附近的房子，其抛盘价比从前下跌了5%~10%左右。一般情况下单价20000元/平方米的房子现在18000元/平方米左右也能买。”

　　并且目前在该行申请挂牌的多为温州人，还有部分上海人与境外投资者，但温州业主的比例约占40%。

　　以静安区嘉园为例，该小区共七栋楼，从前抛盘的业主很少。据记者调查，上个月有个别业主抛出该处楼盘时，一般均价都在21000~22000元/平方米，但从4月5日开始，有许多房东开始以18000元/平方米左右的相对低价挂牌待售，而且楼层位置相当优越。

　　浦东一贯被业内人士视为温州炒房团的重点投资区域。21世纪不动产上海浦东区域经理查贵萍表示，以“上海绿城”为例，该小区大约70%的业主是温州人，当初他们买进楼盘时都是一层一层购买的，目的当然是投资，目前的入住率还不到10%左右。“这也是目前浦东许多楼市的缩影。”查贵萍说。

　　据了解，“上海绿城”去年6月开始预售，今年才开始入住。短短半年时间，其单价就从5000元/平方米涨到16000~17000元/平方米。查贵萍说：“当时我们预计能涨到20000元以上，但近期国家及上海市出台的一系列房地产政策打断了它一路狂飙的涨幅，目前的单价与3月份基本持平。”

　　与上海其他区域相比，地处市中心的徐汇区抛盘情况也很明显。据中原物业徐汇区区域经理胡敏提供的数据显示：3月份在中原地产徐汇区各门店共收到房源500多套(含租赁房源)，交易量达到80单左右。从4月1日至18日各门店已收到600套楼盘，交易量为16单。

　　该区分行经理顾非凡告诉记者：目前徐汇区投资者抛盘量也有明显上升，但没有其他区抛盘量那么多，因为徐汇区地处市中心，土地资源稀缺，出租形势也非常好，投资客就算不出手，按照12月的租金除以房价计算，平均收益能达到5.5%~6%。

　　据上海中原地产各门店最新数据显示，4月18~19日两天时间里，上海除去虹口区、浦东新区外在中原地产交易门店总计抛盘量为487个(挂售)。黄浦区、卢湾区两区合计抛盘量41个(挂售)。两项统计均比上月同期增加了一半。

    温州炒房客的三项成本压力

　　来自温州的刘太太2003年底开始到上海炒房，历时半年数十次的往返，她先后购买了5套住宅。现在这批房子已由购买之初的6000元/平方米飙升至20000元/平方米左右。

　　“当时五套物业的市值大约是360万元左右，首付总共不到80万元，加上这一年多还给银行的本息，总共才100多万元，但目前我这五套房产的市值已经达到了1200万元左右。”刘太太说。

　　由于近期政府调控，目前上海房价已停止了持续数年的飙升，恢复到了理性水平。

　　对以刘太太为代表的温州投资客而言，房市不要说下跌，就算是涨幅持平也是亏本。刘太太解释道，目前他们投资上海房产的成本压力主要来自三个方面。

　　第一是贷款压力，这也是他们最大的负担。以刘太太为例，她每月都要向银行缴纳数万元的贷款本息。虽然房子每天都在涨，但没出手，涨得再高仅是纸上富贵而已，但每月向银行缴纳的贷款可是真金白银。“要不是老公每月汇钱，早就扛不住了。”她说。

　　其次是物业管理。刘太太购买的大都是高档住宅，物业管理费用昂贵，每平方米需缴3元多。5套物业近700平方米的面积让她疲于应付。

　　目前刘太太的家还在温州，每个周末才到上海看房子，路费是一笔不小的开支。据记者向温州市火车站求证，每个周末温州至上海的火车票都非常紧张。许多温州投资客都像刘太太这样每周往返于上海与温州之间。

　　对温州人抛盘究其深层次原因，蔡庆有着自己的见解，他认为温州投资者跟一般的买房者不同，一般人更愿意贷款尽量贷得少一些，这样家庭负担较轻，而温州炒房客却是贷款贷得越多越好，拿银行的钱去炒房子。

　　“这就出现了一些问题，银行加息加重了他们的负担。举个例子，如果一个炒房客手中有5套物业，每月贷款本息大约要还10万元。加息后成本还要上升3万元左右，如果说加息的部分他们还是能够承受的，但国家及上海市出台一系列房地产政策后，准备购房的客户目前都处在观望状态，炒房客手中的物业一天不出手，就多付一天的利息，而且目前房价通过一段时间的调控已相对平稳，远没有从前涨幅那么强烈，而房价不涨就等于炒房客们赔钱，手中物业越多，就赔得越多。如果要减少亏损，就只能抛房。”他说。

    更严厉的新政策还在酝酿

　　针对近几年一路飙升的房价，国家及上海市政府近期出台了一系列政策打击房地产投机行为，使房价回归理性。

　　不过，政策出台初期，市场上的观望情绪并未占绝对的上风，其影响也未迅速体现。房源紧张基本上依然是每个房地产中介公司存在的问题。

　　据查贵萍介绍，3月7日公布的新政策中，5%的差额营业税及其他新加税费相比房地产投资客获得的巨大利润空间显得微不足道，并没有完全达到预防炒作的效果。

　　据他介绍，温州人炒房团非常团结且信息灵通，在3月7日上海市出台新政策前后，浦东“上海绿城”的温州籍业主就在一起开会研究对策，制定攻守同盟，同时通知所有挂有他们楼盘的中介公司统一口径，新政策中涉及的一切税费要转嫁给购房者方可交易。

　　上海市房地产交易中心一位工作人员指出，从3月7日至3月底，上海楼市的行情比较平稳，二手房市场没有因为政策变化而出现“一边倒”的情况。

　　但仅过数日，央行宣布，继2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月，个人住房贷款利率再次上调。

　　一位和刘太太一起来上海炒房的投资客向记者表示，虽然他现在只有两套物业，但加息后还是感到压力大了。他说，两套房子总价160万元，原来每月还贷5000多元，调息后将会增加到近6000元，等于每月还贷要增加10%，总还贷额将新增近10万元。利息成本的增加和受政策及其预期影响目前见顶下跌的房价使他下定了尽快抛盘的决心。

　　就在温州投资者被系列新政策及未来预期深深震撼的同时，更加严厉的新政策还在酝酿当中。上海市房地资源局宣布，从4月6日起实施新的房地产抵押登记和转移登记办理方式，实际上停止了上海市的银行转按揭业务。

　　查贵萍表示，上海市规定的二手房交易停止转按揭业务，“目前不同银行之间已经停止办理了此项业务，但同一银行之间目前还能办理转按揭业务。例如交易上家是在一家银行办理的贷款，而此次交易的下家依然在同一家银行办理贷款手续，目前名义上虽然不许做，但在下面的一些分行还是可以的。”“但谁知道这点漏洞第二天会不会被卡住。”刘太太显得忧心忡忡。

　　针对此项新政策复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，新规把房产交易的时间拉长了，虽然实际上停止了转按揭，但是从操作上避免了过去转按揭所存在的道德风险，对抑制炒房、规范银行贷款将起到积极作用。