中价供不应求高价有价无市 南京楼市内分泌失调

　　本报记者 潘祥海

　　昨日，抉策地产研究中心发布监测数据，估计2005年南京房地产市场全年的市场总容量为1350万平米，其中，一季度的市场容量为426万平米，而一季度市场的实际总供给量是658万平米，供给已经远大于需求，供需比例达到1.54：1，其中新建商品房的供需比是1.63：1。

　　2005年一季度南京市有几个体量较大的楼盘推向市场，如江北的天华百润、城东的亚东城、城北的世贸滨江等，平均供应体量都在50万平米以上，使得南京市2005年一季度的总供应量大幅升高，而相比之下需求量却是受到多方面因素的影响，有一定的萎缩，这样就使得供需矛盾显得越发突出和尖锐。

　　数据显示，2005年一季度南京的房地产市场继续呈现严重的结构性供需矛盾的市场特征：一方面有141万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足；另一方面约有373万平米的商品房因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化；由此可见，南京房地产市场的结构性供需矛盾已经非常尖锐！

　　供需关系片区差异巨大

　　据抉策地产研究中心统计，从2004年第三季度开始至2005年第一季度，从单个片区来看，供需比例有增有减，但是从整体市场来看，供需比例变化的主调呈递增的趋势。

　　2005年一季度中，南京市七大片区的供需比例情况走势不一，有供需失衡情况开始缓和的如城南、江北及河西片区，亦有供需失衡矛盾继续激化的，如江宁、城北片区。其中，城中、城东片区供需比也有所增加，但是总体供需情况比较平衡，供需比例接近于1。

　　2005年一季度中，尽管城南片区商品房均价略有增长，但是这一变化对楼市的消极影响远不如即将运行的地铁1号线所带来的积极影响效果明显，购房者中选择在城南片区购房的人群比例开始增大，这一点也反映在城南片区在一季度中良好的销售情况上。由此，城南片区的供需比例再次向平衡状态趋近，由2004年四季度的1.48减少至2005年一季度的1.39。

　　江北片区在2004年年末，由于一些超大楼盘项目的出现成为南京楼市的焦点，同时也以其偏低的价格定位，开始引起越来越多购房者的关注。加上三桥及规划中的过江隧道等利好的实现，人们对江北的接受程度越来越高。一季度江北楼市的销售情况良好，同时尽管有两个超级大盘存在，但是由于大盘采取分期开发、分期推出的原因，使得江北一季度中的供给总量较之2004年四季度，并无太大增加。此长彼不长的情况之下，供需失衡状况开始缓和，由2004年四季度的2.98减至2005年一季度的2.14。

　　河西片区在一季度中销售情况一般，而随着十运会的临近，河西片区未来的发展前景令人充满信心，仍有较大一部分比例的人群选择在河西购房。由于河西片区在一季度中的新增房源不多，因而供需比例变化不大，与2004年四季度相比，略有小幅度下降，由1.82降至1.67。

　　供需失衡矛盾加大的区域为江宁、城北、城东三个片区，其中以江宁片区最为严重。一季度中，江宁片区的供给量再次增大，且增加量较大，楼盘均价也略有上浮，但是对于江宁的需求量并无增加，由此使得江宁的供需失衡矛盾再次加剧，由2004年四季度的2.61增至目前的2.87。城北片区楼市在近期发展速度较快，但是由于供给量及需求量都相对不多，因而其供需状况一直相对平衡，一季度，由于供应量的增加大于需求量的增加，使得其供需比有所增加，但是供需失衡矛盾不够明显，供需比1.43。城东片区最近由于仙林板块的崛起及马群麒麟板块的新增供给的增加，使得城东片区楼市的总供给量要多于前期，但是目前人们对仙林板块的了解有限，尽管有需求，但是这一数字要小于其供应量的增加，所以使得城东片区的供需比发生了较大改变，其在2004年中一直保持着的供略小于需的情况至2005年一季度开始出现逆转，供需比增至1.3，供大于求。

　　城中片区仍然很受购房者青睐，但是限于有限土地资源，供应量在逐渐减少，同时价格也因此增加，价格的增加在一定程度上会抑制部分需求。受此影响，城中片区的供需比变化比较平稳，一直保持着供略小于求的局面。

　　高价房源过剩，中价房源供不应求

　　通过2004年三、四季度与2005年一季度的对比，抉策地产研究中心认为，南京市新建商品房在各价格层次的供需结构失衡情况变化不一，有缓和也有加剧。目前市场上供不应求的房源价位段范围再次缩小，集中在4001至5000元/平米之间，其余各价位段都是供大于需。其中3000元/平米以下及6001元平米以上价位段房源的供需比例与2004年四季度相比，有所下降。3000元/平米以下房源集中在江北片区，随着江北楼市行情的好转，购房者对江北楼市接受度的提高，供需矛盾开始有所缓和。

　　6001元以上房源集中在河西、城中、城东片区，随着房价的居高不下，部分购房者只能无奈接受，另有部分购房者因看好河西的发展前景而接受了目前的这一个价格水平，至于在那些选择在城中区域购房的人群，对于高价位的房源接受能力自然要相对较强。3000至4000元/平米价位段之间的房源集中在江宁片区，出现供需比大于1的主要原因是供应量太大。

　　就目前各价位段的供需比来看，南京房地产市场的供需结构性失衡矛盾很严重。本应大受欢迎的低价房源由于地理位置的原因，受到市场冷落；市场接受程度有限的高价房源在日益增多；中等价位左右的房源却严重地供不应求。