房地产刹车难制动 击鼓传花游戏需严厉措施终结

　　在上海流传着这样一种说法：上海人把房子卖给温州人，温州人把房子卖给台湾人，台湾人卖给外国人，外国人再把房子卖给上海人，上海人再卖给台湾人……

　　文/《资本市场》记者 刘亮

　　近期，精瑞基金管理公司副总陈远海一直在寻找合适投资的房地产项目。

　　尽管3月17日中国人民银行提高了商业银行个人住房贷款利率和首付比例；同期上海、北京等地的高价房交易量程现降低趋势；而在沪深股市，房地产版块股价也出现了整体下挫。

　　但3月17日《资本市场》记者给陈远海打电话的时候，陈远海副总还是表示他们的工作不会停止，并表示“希望能够多看一些项目。”精瑞看好的并非是普通住宅项目，而是更希望开发科技小区、生态小区这类科技含量高、增值潜力大的项目。

　　自从国家实行宏观调控政策以来，抑制房地产市场的过快增长就成为宏观调控的一项重要内容。

　　2003年6月以来，国家出台了多项针对房地产的调控措施，然而这些调控措施并没有抑制住快速增长的房价，看起来却更像是在火上浇油。例如国家紧缩地根的政策就被认为是导致供给减少、房价上涨的原因之一。

　　据统计，2004年全国平均房价上涨了15.2%，个别城市的房价上涨超过20%。今年一月上海房价同比上涨了23.7%。过去曾有人预言上海市的内环、中环每平米房价会上升至人民币“3万、2万”，现在的预言则是将上升到“5万、3万”每平方米。

　　近期从南京又传来消息，曾经一度滞销的南京河西区商品房，目前价格又开始程上涨的趋势。

　　2004年央行紧缩银根的政策并没有抑止对房地产行业的投资，很多房地产开发商仍然有办法找到资金，利用信托、民间资金正在使房地产商筹集资金的方式多元化，而大量涌入的外资，也正在成为房地产项目资金的主要来源之一。央行上海分行2004年年底公布的一项调查结果显示，2004年2月和5月，上海市房地产开发融资中外资占的比例分别达到了79.14%和66.81%。上文提到的精瑞是一支离岸型基金，其投资房地产的资金主要来自境外。

　　政府调控如履薄冰

　　通过紧缩银根和地根的方法难以起到实际效果，国家开始将宏观调控的重点转向控制需求。

　　3月17日，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松博士在一个关于不动产的论坛上介绍，央行的“3.16”政策表明，国家对于房地产行业的调控已经由供给导向型转为需求导向型，而房地产市场对于利率变化的权重正在增加。

　　一直在积极主张连续加息的易宪容则表示，加息提醒民众在购房时注意利率风险，同时还预示着国家关于房地产金融的政策可能会发生进一步的变化。

　　央行的这一举措得到了各商业银行的支持。建设银行北京分行的一位工作人员告诉记者，由于准备上市等原因，从去年开始建行一直在收缩北京、上海等大城市的个人住房贷款和房地产开发商的贷款。最高人民法院出台《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，增加了个人住房贷款的风险，风险和收益必须对称，高风险必须有高收益。央行的举措是支持商业银行的这一风险偏好的。

　　这位工作人员预测，在上海等房地产价格增长过快的城市，当地的银行系统可能会考虑实行30%的首付款的政策，并且有可能会根据当地具体楼盘的情况，上调个人住房贷款利率。

　　然而新的调控政策能否抑制房地产价格的过快增长？

　　安邦研究总部分析师苏晶认为，央行的“3.16”政策，再加3月初上海市政府出台房地产加税方案，可谓政府对房地产市场使出的组合拳。

　　政府这样做的目的是放出信号，要打压房地产市场的过分投机。这些政策总的说来力度不算大，对于有一定资金的投资者来说，这点变化并不会产生太多的实质性影响，贷款比例和利率的提高，主要影响的还是以自住为主的购房者。

　　2004年1～11月份，居民消费价格指数同比上涨了近4%，而银行定期存款的利率为2.27%，再加上利息税的影响，意味着12亿居民储畜存款正在大量蒸发，居民投资于房地产保值增值的需求仍然大量存在。

　　巴曙松博士介绍，受利差因素的影响，例如，香港居民贷款利率低于大陆银行的贷款利率，香港居民在香港贷款，到大陆购房，可以获得利差收入；再加上人民币汇率有可能升值的影响；以及房价因通货澎胀因素上涨，2005年外资还会大量涌入中国投资房地产。

　　基于以上原因，可以判断出很多城市的房地产价格还会上涨。政府宏观调控的核心在于抑制房在产价格的过快增长，政府并不希望出现大面积的房价下跌。如何采取政策调控的手段，降低房地产市场的增速，同时又保持合理的增长水平，实现房地产市场的“软着路”，将考验政府宏观调控的智慧。

　　地产“熊市”会否来临？

　　在上海流传着这样一个说法：“上海人把房子卖给温州人，温州人卖给台湾人，台湾人卖给外国人，外国人再卖给上海人，上海人再卖给台湾人……就这样一棒接一棒，看谁接到最后一棒。”

　　统计表明，2001年到2004年期间，上海是房地产价格增速最高的城市，被认为是积累了大量的泡沫。

　　另一种说法是，高档房可以供各路炒家炒作，价格炒的多高都没有关系，只要供老百姓自住的中低端房价格保持稳定即可，并认为高端住宅投资性比例达到60%甚至70%都是正常的，而中低端住房的投资性购房比例最好不超过20%。然而有分析认为在上海这两类住房的投资性购房比例都已经超标。

　　中国的房地产市场是个复杂的分层市场，有必要将上海房地产市场单独加以分析。

　　将上海等城市的房地产市场和2001年的股票市场进行对比之后，中国社科院金融所尹中立认为，一些城市的房地产市场有可能转入熊市，投资者应该选择时机撤退。

　　尹中立介绍，2001年初政府加强了对操纵市场行为的监管，触动管理层神经的是股市不断上涨所积累的金融风险。

　　我国的房地产市场经过4年的高速增长，房地产开发贷款和个人住房贷款占银行贷款的总量持续攀升，一些城市的房地产贷款占新增加贷款的比例竟然超过70%。房地产金融的风险越积越高，已经引起了高层的重视。

　　值得注意的是，在春节过后，人民银行上海分行向总行递交了一份关于上海房地产金融风险的报告。尹中立认为，这将是有可能是房地产市场由牛市转入熊市的分水岭。

　　不过有分析认为，政府目前出台的增加二手房的转让税收等政策，在一定程度上是可以抑制一部分炒作的行为，但税收的力度毕竟有限，在有一定真实需求的购买力的支撑下，能够起到的作用有限。

　　安邦分析师苏晶介绍，目前商业地产的价格上涨往往不被重视，央行的“3.16”政策，包括增加转让二手房的税收，都是针对居民住宅的调控，现在商铺的炒作很普遍，这也是房价上涨的一部分，但这部分投机并没有得到有效遏制。

　　在上海从事房地产投资的海湾集团董事兼总经理张永河也认为，“以税制价”可以遏止“买空卖空”的投机行为，但如果“上海房价真就这么下来了，那说明上海的房地产市场也太脆弱了吧！”

　　一些在上海投资的台商也指出，政府出手整顿房价，他们看到的是愈打愈涨。有台商坦言，现在上海房地产市场，他一点都看不懂，可以说没有什么行情可言。

　　苏晶认为，受外资进入中国房地产市场的影响，以及房地产总量供需不平衡，至少一段时间之内，我们还将看到，现在的击鼓传花游戏，还将继续下去。

　　实现供需平衡是关键

　　由于房地产市场具有投机的性质，房地产市场真实的供需状况往往会被投资需求掩盖，因此实现总量供需平衡的同时打击过度投机才是最更本的解决办法。

　　苏晶也认为，只有使需求与供应达到相对的平衡也能使房价“软着陆”。目前我们国家房地产市场的调控方向主要仍然是朝着供应面去的。供应大幅下降，而需求下降有限，结果只能是价格上涨。

　　今年的两会期间，北京和上海两市都表示要加大廉租房或经济适用房的供应。

　　对打击抑制投机的问题，专家建议，可以开征“房地产级差利得税”，即对购买商品房后短期内转让课以很高的利润税，税率可随着房地产持有年限的增加递减。

　　对于那些打算继续投资房地产的企业，安邦分析师苏晶建议，最稳妥的办法是等待观望，先不要轻举妄动，因为国家可能对房地产市场采取更为严厉的调控措施。