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本报记者 田爱丽 发自广州
几乎一夜之间，一家装修时尚的中式快餐迅速在珠三角、长三角、北京等地布局开出80多家名为“真功夫”的直营分店。“我们的店70%是社区店，带给公司的直接利润达到95%。”真功夫餐饮连锁机构董事长蔡达标4月8日在广州对《第一财经日报》记者透露。与资金雄厚、“身材”庞大的大卖场相比，社区超市、社区专业店易于选址，形式灵活，开始被很
多国内零售企业当作反击跨国零售巨头的杀手锏，一些大城市也开始关注这一领域。
“去年，国家对大型商业地产项目进行宏观调控，对社区商业项目却一路绿灯。前不久，国家商务部发布的《全国商品市场体系建设纲要》提出，今后将重点发展方便居民日常生活的社区商业，建设集购物、餐饮、生活服务和休闲等多功能的社区商业体系；加快发展贴近和方便居民生活的便利店、折扣店和中小型综合超市。”广州瑞地机构项目中心总经理董方表示，市场的竞争与政策的导向引发地方政府、开发商、投资人、零售商的热情向社区商业的各个层面传递，然而令人担心的是，规划的缺位正在成为社区商业发展的隐患。
零售商炮轰社区物业
“实际经营当中，社区店的收益并不比商业中心店高，如果没有成本优势，我们更愿意投资商业中心区。”广东赛壹便利店有限公司副总经理曾光在出席广东省连锁经营协会年会论坛时显得有些无奈，据他透露，自去年以来，不少发展商对社区商铺的发售叫价已经超过市场行情，“深圳南山区从入住开始，商铺转手了几次，价格已经飙到250元~300元/平方米。”成本的挑战已经成为零售商进军社区的最大问题。
曾光表示，商铺出售后主导权掌控在小业主手中，大家想做什么做什么，整个社区商业规划无序。“这很容易出现1000~3000人的小区却有很多超市、便利店、洗衣店、冲印店，同质化经营。社区销售的增长来自于人口密度的提高，一旦入住饱和后，商家的销售将保持平缓或下降，这么多同类租户聚在一起，只能是恶性竞争。”今年初，福特玛、美之国花2家广州社区连锁超市接连倒闭，一些社区商铺的换手率已经接近50%。
“多数地产商没有开发商铺的经验，商铺硬件配套较差。”广州宏城超市总经理洪楚添表示这是零售企业进入社区经营的最大问题，“许多店铺没有排烟、排水、隔音等设施，进驻商家要额外花钱再做，增加成本。”中国海王星辰连锁药店有限公司总经理钱舜尧对此也深有感触，海王星辰目前50%以上是社区店，但在选址过程中，他们与地产商却不断发生冲突。“商家的选址并非‘以人为主’，而是以商铺为主。我们的招牌位置不能太大，也不能太小；绿化带、花圃、树会挡住门面与通道；三级以上台阶的店铺基本放弃；空调主机决不能设在门口，否则进门就对着顾客；那些大社区为方便居民设计的骑楼则是我们最痛恨的。”
地产商强化规划意识
“社区商业发展过程中面临多重矛盾，比如建筑规划前期要留意扰民与便民的矛盾；业态规划时要平衡投资者、经营者、居民的矛盾；地产商开发的短期性与经营的长期性矛盾；以及政府规划缺位、各社区重复建设的矛盾等。”董方认为，这诸多矛盾在社区商业发展中已经衍生出许多问题，主要集中在三方面：一是地产商为追求利润，开发过度，缺乏适度规模；二是商铺定位模糊，商业业态规划没有提前介入从而造成硬件不合理，合适业态无法进入；三是开发商在沿街住宅楼的一二层分散设计社区商铺，沿街商店的喧嚣造成居住区不得安宁，社区动静不分。
在经过多方调研之后，董方认为，社区规模和位置很大程度上决定着商业量的配置。如果项目地处城市边缘，整个区域处于建设中，配套尚不完善，其商业街的开发定位在一定程度上要辐射邻近区域，但其规模又不能太大，否则其经营压力就会转嫁到开发企业身上。建筑规模超过60万平米的项目中，商业建筑总面积15000平方米左右。建筑面积在10万平方米以下且周边商业配套较齐全的项目，应按组团级别配置，商业量在1000平方米就可以满足。如果地处繁华街巷，商业分布往往沿街展开，具有外向型特征，在一定程度上就成为城市商业街的一部分。
“社区物业并非短线投资，要与商户建立长期的合作关系。”合生创展集团广州地区营销管理中心物业经营总监程怡表示，经过长期摸索，他们已经领悟到社区商业运营的真谛，拿地前要研究规划商业如何做，放多少量。“合生与许多零售品牌交流频繁，开发前就先招商，许多商铺为商户量身打造，并为其提供前期优惠政策。我们早期的盘，商铺租金每月50元~60元/平方米，现在市值已经升到300元~400元/平方米，给早期商家提供了增长空间。同时，营商面积控制在0.5~0.7平方米/每个居住人口。我们还组建了商铺经营团队，从工程施工到后期服务，一条龙跟踪，尽量减少与租户的扯皮。”
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