中小地产军团飘离的方法和理由

　　本报记者 沈柬贝 发自上海

　　4月8日，上海搜房咨询有限公司总经理代建功向《第一财经日报》记者透露，有十几个温州房地产商近日联合注册了一个集团，正在昆山洽谈项目。据悉，这十几个房地产商都有2亿元左右身家，联合注册成集团后，能凭手里的20多亿元撬动300亿元的资金。“这样，大的房产项目就可以考虑了。”代建功表示。

　　但是，这潜在的300亿元资金却没有流向上海。

　　“各种预言已经使上海房产市场起了波澜，由于吃不准政策，有一部分上海房地产开发商决定另谋出路。”代建功说。

　　500万元的冰火两重天

　　4月6日，位于浦东国家开发银行大厦二十四楼的上海德普置业发展有限公司，偌大的办公室里，记者看到零散的几个工作人员在办公。综合管理部工作人员告诉记者，老板到外地洽谈业务去了。“现在不少上海开发商办公室都是这样的，因为老板们都带着项目在外地。”该工作人员说。

　　正在上海周边地区谈洽房地产项目的上海飞洲房地产开发有限公司副总经理王佩君认为，上海是一个很有发展前景的城市，房地产发展到某种程度后，会有一定程度的饱和。而周边地区由于接受了上海经济辐射，不管是人口还是消费，都带动了当地房地产的需求市场。

　　“另外一个重要的原因是地域文化关系。周边地区与上海的文化有着某种接近。如果是太边缘的地区，开发商的定位与理念能否被对方接受就是个问题，而其中的磨合必然增加了成本。”王佩君表示，他们更看中一些文化差别不是特别大的地区。

　　上海明旺房地产有限公司的俞勇忠也表示了类似的观点。他认为，只要是有投资价值的地块，明旺都会去做，但是首选还是长三角地区，其次是中西部地区的省会城市。不久前，明旺刚刚谈下了江苏某城市的一块地。

　　上海房产界这种“走出去”的运作正日趋普遍。上海乘星行房产经纪有限公司的项目经理林春辉认为，上海经济刺激了楼市火爆，而在上海市实行土地使用权公开招投标以后，地价更是节节攀升。“很明显，这使得开发商的赢利空间就被压缩了，成本很高，所以转移阵地，调整投资开发战略就成了一种市场的自然选择。”

　　在林春辉看来，目前房价在投资者眼里已经达到一个比较高的点，到了这样的高点，升值空间非常小，投资回报率很可能只有4%或5%。而靠近上海的周边地区经济发展迅速，比如昆山，很多外资企业在那里办厂，人口密集，房地产需求旺盛。

　　“上海开发商会想，上海房价日涨夜大，又难以拿到地，就是拿到了也是高成本低利润。于是就转到长三角地区来做，之后拿到上海来卖。这也是一种投资的策略。”

　　而另一部分中小开发商由于受资本规模限制，很难在长三角与大开发商博弈，眼光便瞄上了中西部地区。

　　这些中小开发商认为，上海走过的路，是可以继续拿到内地城市复制的。

　　内地开发商相对滞后的开发意识与尚未充分启动的消费意识，都成了上海中小开发商走出去的一个根据。代建功认为，不管当地的城镇规划与居民消费水平如何，以上海开发商的敏锐，更能把握住机会。比如内地很多开发商就尚未意识到收购烂尾楼的附加商业价值与高回报率。

　　一位不愿透露姓名的原戴德梁行职员介绍，他的一个客户只带了500万元去湖北襄樊拿地，当地政府敬他为上宾。“讨论那天，对方把所有的资料全部拿给他看，问他要哪块地。甚至还把银行、水利部门的工作人员全部请过来，一起开协调会，要求各方面加以配合。”

　　这位客户事后说，“其实我只有500万元，但是在内地500万元能做很多事情了。”

　　“说句不好听的话，这些小开发商在上海房产界其实没有多少地位，这么点钱在上海买套好房子都不够。但是他们到了西部，就觉得视野很开阔，而且这里的小开发商到了内地还能数一数二。”

　　上述戴德梁行前职员接触的很多中小客户都有这样的感受，而且每个客户身边有一个圈子，“哗啦一下，都被带动起来，开发中西部的中小城市去了。”

　　他进一步表示，现在上海的这些中小开发商，毛利没有30%以上是不会出去的。

　　他的一位客户在江西井冈山边上拿到了一块地，地价极低，现在卖的是720元/平方米，当地的施工成本也仅仅600元/平方米，扣除中间的许多设计费用，不可预计费用等，一平方米赚60元，500套相当于赚300万元。

　　异地拿地

　　作为房地产业务第一要素的土地，目前开发商的获取方式主要有几种：一种是直接参与当地政府公开竞投标；一种是以合作的方式与当地企业携手进入市场；还有一种是通过收购或部分收购其他公司的土地使用权进入市场。

　　俞勇忠认为，现在单凭开发商的资金拿地成本太高，而且大部分地区的地方保护主义也还有一定的力量，“所以还是要有一定的社会资源。”

　　明旺在浙江省上虞市的300亩土地项目，尽管之前做过基于当地的消费水平、购买力等等层面的详细市场分析，但是俞勇忠依旧觉得政府并没有十分投入，“在上海融资渠道多，方式也丰富，而我们在上虞的项目现在贷款有点难度，不过正在洽谈当中。”

　　而按照那位戴德梁行前职员的说法，沪上中小开发商到外地拓展时往往都要寻求一定的社会资源，“上海的个人投资者去外面做项目，如果没有很好的政府背景，是不敢去的，这与上海人的谨慎有关。”

　　而上海房地产业中的大企业将触角伸到沪外，则有不少政府推动的因素。

　　他分析，上海市政府每个季度都会与周边地区开展一些交流，有意识地率团去考察和调研。“带出去的团队里少不了大型企业的高层人员。企业家出去就是寻找商机，大的公司往往就是在政府有意识的撮合下进行交流的，他们的目的很明确，发现有什么特别好的项目，有市场需求的，就出资金。”

　　“正是政府的积极推动，导致大集团异地投资的胜算率更高，而且也多在省会城市。”他说。

　　“中小”各有道

　　有人把上海的开发商分为三类，上海籍的大集团、上海籍与非上海籍的中小开发商以及海外的发展商。这三类开发商在项目的策划定位方式上各有不同。

　　据戴德梁行工作人员介绍，海外开发商在做一项目考察时，会需要一系列的数据证明，比如GDP，人口导入量，城市发展状况等等，求证并形成一份可行性报告。

　　而上海开发商的“排头兵”，如绿地集团、复地集团，之所以投资项目胜算高，建立了专业的研发机构，尽可能减少投资风险，是原因之一。

　　“他们的决策不是一拍脑袋就出来的，对于该选择在哪些城市进行开发，哪些区域具有良好的成长性，他们都会让自己的研发机构进行详细的研究。”代建功说。

　　非上海籍的中小开发商，尤其是从江浙一带来沪的，也有一套简便而精确的方法。

　　“第一，他们往往就看这块土地周边情况怎么样；第二，比较周边的案例，比如周边的楼盘开发后，一年能开出多少楼盘，每个楼盘一年能卖多少量，能卖多少钱，什么样的人来买，买来做什么的。”东星投资咨询公司总经理邓峰总结，“而且他们的效率又很高，按正常时间分两天进行的五个考察项目，他们可以在一天内看完，并做出一个很到位的分析。”

　　这些中小外地地产公司的特点就是不作可行性分析，只相信自己。事实上，他们关注的也是市场的发展，容量，供需，成本，支出等元素。“不过他们的项目一般也都不太大，按他们自己的话来说，就是船小好调头。”