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孙兴全
今年3月，为了抑制“发烧”的房价，央行提高了房贷利率和购房首付成数。前几天，新华社发表了题为“加强宏观调控稳定住房价格”的评论员文章，国务院办公厅出台了名为“关于切实稳定住房价格的通知”的文件。有分析认为，抑制房价涨幅过快，政府要打“组合拳”，包括增加中低价房供应、“严打”开发商囤积土地行为、利用房地产税等税收政
策打击炒房投机风、对控制房价上涨不力的官员予以“问责”等。
应该说，抑制房价的举措，有“雨点”，如付诸实施的金融政策；但更多的还是“雷声”，房地产税等“组合拳”中的一些招法还是只闻其声，未见其形。尽管“雨点”很稀，尽管“雷声”之后能否下得来“雨”人们尚在观望，然而，对于事关调整房地产这块巨大利益的公共政策，不同利益主体竞相登台博弈当是情理之中的事。在热得发烫的房地产市场中，“第二财政”(圈地卖地收入、房地产税费收入)经营得红红火火的地方政府、赚取暴利的开发商和炒房投机者、在土地出让“内幕交易”中受益的部门和官员，对将要动其“奶酪”的房地产新政策当然是或暧昧、或曲解、或抵制———“正在阔气的要维持现状”。值得探究的是，相当一部分公众也对提高房贷利率、收紧住房贷款之类的政策大为不满。
笔者相信，政府抑制房价上涨实属本心。然而迄今为止，房价依然坚挺，多数人认为房价还会上涨。普通公众觉得自己并未从新政策中获益，反而要为购房多支付利息，购房的门槛更高了。目前房价走势至少说明，现有政策尚不足以为房市降温，还没有给广大公众带来真实福利。“尚未阔气的”并非不愿“革新”，而是人们怀疑“革新”的真实性。一项公共政策必须以实际效果来寻求利益主体的支持。
政策调整不仅效果不明显，还让不少人觉得有与民争利之嫌和伤及无辜之虞。笔者以为，在实际利率为负的背景下，存贷款利率一并提高，方显公允。但3月份的利率调整只是提高了房贷利率(尽管是缩小房贷实际利率与基准利率之差)，而未同时提高存款利率，由此，公众便有理由认为此项政策只是为了化解银行风险，而非维护公众利益。
笔者也以为，房贷政策当区分基本住房需求、投资(投机)性需求、奢侈性需求。但现行的房贷政策特别是利率政策却是三方通吃，“富人发烧，穷人跟着吃药”，加重本已不堪房价之高的普通购房者的负担，对投机者、奢侈型住房消费者反而没有起到有效抑制作用。论及房地产税，笔者自去年初开始，多次撰文呼吁权威部门明确“对基本住房消费免税”，保障普通公众的居住权利，持此观点者也多有论及。然而权威部门在这一点上始终金口难开，这也是房地产新政策没有得到公众充分理解和支持的重要原因。
房地产政策招招都“招呼”到购房者包括普通购房者身上，而直接针对最有力的房价操纵者———开发商的手段却显得软弱无力。
开发商销售利润率可达到50%，净资产利润率可达到500%———这并非神话，连开发商自己也承认他们在赚取超额利润。大房地产商潘石屹就说过：“我和一位多年的老朋友一起聊天，谈到了去年的经营业绩，他们全国、全行业的营业额和利润还不及房地产行业一个项目的营业额和利润。”如此暴利，是靠垄断公共资源、操纵市场赚到的，可是，政府采取了什么直接限制垄断暴利的有效对策没有？开发商结成价格同盟同公共政策博弈，囤积土地和房源、相互转手炒作土地、做假账虚构成本、偷税漏税、骗贷、欺骗消费者等等做法大行其道，有几个受到了法律惩罚？有几个被罚得倾家荡产？开发商为了掀起恐慌性抢购的浪潮，不断组织什么房地产“高峰会议”、雇用所谓的专家学者写“房地产发展报告”、收买媒体炒作房价、亲自上阵制造误导市场的虚妄信息。如此操纵市场的行为没有得到有力制止，权威部门正本清源的声音也十分微弱。对开发商网开一面，任由其兴风作浪，给人们以“只打苍蝇，不打老虎”的暗示，损害了政策的公信力。
既然明确了抑制房价的目标，就不能过于犹豫，而应该果断出击，赢得公众信任，明确市场预期。可是，在房地产政策上，给人的印象远非如此。目前的加息等金融政策效果不理想，随之而来的“组合拳”却迟迟不能出手，使公众无法确信政府的决心；一些政策表述模糊，让人一头雾水。如房地产税一会儿说即将推出，一会儿说未有时间表，一会儿说住房要纳入征税范围，一会儿说目前房地产政策只针对经营性房产。再如，在加息问题上，一会儿说已进入加息周期，一会儿说负利率也没有什么不好。如此做法，让公众无所适从，加深了公众对政策的误解，也容易被一些利益集团利用，在政策不明朗时故意散布谣言，扭曲公众预期。
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