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《21世纪》：提起房地产泡沫，大家就会联想到上海的房价，对照香港的经验和教训，诸位如何判断上海的房地产现状？该如何调控？
陶冬：2003年上海政府卖地收入占上海GDP的3.2%，仅低于香港1998年水平，当年香港是5.2%，但已经高于香港1997年的水平和2004年的水平。现在上海甲级写字楼的租金已经超过了新加坡的租金。从这个对比来看，泡沫是有的，这个我在任何场合都这么说。热钱流入
实业流出，是上海今天的尴尬。作为一个上海人，我感到担心。希望上海不要重蹈香港的覆辙。
梁红：限地政策是当年造成1997年香港房地产泡沫的最主要原因。我觉得大陆政府应该从香港泡沫时代学到三大教训：首先，由于采取限地政策，香港的房地产价格上涨很快，直至今日仍居高不下。第二点是香港的公屋政策，给政府造成很大的问题，产生了许多寻租行为，出现有人开着奔驰宝马车，住廉价房的局面。第三，固定汇率制度易造成资产价格包括房价和股价的大起大落。
我不理解为什么内地要学习香港政府批租限地的做法。要知道，在香港的土地一级市场上，政府是唯一的供应商，这样政府就同房价的涨落脱不开关系。香港政府有大量收入来自于房地产税收，它从当年的高位房价中得益，现在就会被认为有义务要维持这房价。不论是1997年前的限价限租，还是1997年后的托市，政府都脱不开干系。
但是内地有一点需要向香港学习，就是它的银行并没有因为房地产价格的大起大落而垮掉。当年香港政府提高了房屋按揭的首付，同时增加了对资格的认证，在银行方面也加强了风险管理。
哈继铭：上海作为国际大都市，经济发展迅速，对上海房地产将来的增值预期非常强烈，这个有它合理的一面。但是这个预期仍存在较大的不确定性。它与我们此轮经济上涨，房价过热，都是有关联的。简而言之，我国房地产市场是在低利率的摇篮里诞生的，大家对利率风险意识比较薄弱。我国1998年进行房屋改革，并开始降息，共历经七次降息，尽管央行最近出台了调高利息率的政策，但整个利率趋势是往下走。现在的问题是利率不可能永远在低水平徘徊。因为我们正处在一个全球流动性非常大，资金供应非常充足情况下，这个时期早晚会结束。
香港地产泡沫有两个经验教训可以吸取：土地政策和汇率政策。1994、1996年香港对土地管理很严格，但后来放的速度又太快，造成地产泡沫破灭，这是给我们的一个教训。另外，当时香港是固定汇率制，我们现在的情况有点类似。应该采取的第一个措施是上调利率，这是出于经济周期和经营安全的双重考虑，如果将来美元利率和人民币利率相差很多，一旦资金回流的话，可能要大幅度调高利率，购房者和银行都没有思想准备，风险会很大；第二个措施，改变汇率的形成机制，可以更加灵活使用利率政策，在汇率固定不变情况下，造成的升值预期也是刺激房地产价格上涨的一个因素。那么，在房价不断上涨的情况下，我个人比较推崇先采用利率手段，平抑房地产价格的上涨速度，然后再采用汇率手段。实际上房地产价格是国外投机者赌人民币升值最重要的赌具，其他的工具可操作性不够，存钱进中国商业银行套息的风险溢价太大，而且对中国商业银行也不一定有这么大的信心，股市方面限制又很多。
曹远征：大陆和当年的香港有两个差别：第一，大陆的房子主要是用于消费居住的，而香港很多人把房子作为投资的工具；第二，香港房地产企业本身是金融企业，金融工具使用非常复杂，而且房地产和老百姓联系相当紧密，稍微有风吹草动，就会有乘数效应，影响变动比较大，而中国的房地产业现在还没有复杂到如此程度。这些差别构成内地调控政策的操作空间要采取多方位的政策组合，宏观调控的力度不要过大，不要硬踩刹车，要通过组合慢慢调整。香港很重要的问题在于，房地产价格涨的过快，泡沫一下子被挤破，很难恢复，还不如让泡沫慢慢晒干了。但采取什么样的政策对于中国来说是一个考验，我个人不太喜欢行政调控，它的后果很难预测。
哈继铭：我也有同样的愿望，但我担心有时候愿望不一定能完全实现。因为从全球来看，如果资产价值有泡沫，最后还是晒干的例子多。不光是香港，我们看到美国房地产也有泡沫出现，有破裂的时候，假如纽约泡沫破裂之后，旧金山会一起破，但愿上海泡沫破了之后不会影响北京。借鉴东南亚金融危机，我们现在一定要有一些忧患意识进行防范。
曹远征：但是，现在毕竟人民币现在不可兑换，毕竟中国房地产机构可利用的金融工具非常少，毕竟中国老百姓还不是主要去炒房子的，这时候就给政策提供空间。但是，如果政策艺术不到家，也可能把泡沫捅破。对于房地产的高度依赖会造成很多行业随之垮掉。但退一万步，如果即便是上海垮了，也不是全国垮了，这毕竟跟香港不一样。
国外投机者把房地产当作赌具是因为中国人民币不开放，只能用经济形势来做房地产，其中有三种好处：第一，美元贬值造成人民币相对贬值，持有欧元在上海买房子，就便宜很多；第二，上海房价还在涨，卖出去还可以赚；第三，人民币升值预期，一升值再倒出去，又赚钱。但是，这种现象只存在于一些购买非常旺盛的城市，还有必定是通过间接工具，这跟香港是有所区别的，政策操作空间也就更大。
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