调控地产

　　2003年10月摩根士丹利亚太区首席经济分析师、董事、总经理谢国忠提出“地产泡沫论”之后，关于“泡沫”的争论至今延续，且颇有愈演愈烈之势。以谢国忠和华远集团总裁任志强为代表，形成明显的“多、空”阵营，分别主张泡沫即将破裂和合理需求支撑地产供应量增长，其间中国社科院金融所易宪容等学者和国家建设部又成为泡沫论新的正反两方。对于反方，投资性购房能否算作真实需求并支撑房市的持续上扬值得怀疑，中金公司调查显示的月供对租金比的拉大也增加了房市的风险；对于正方，泡沫破裂的预言迟迟没有应验，倒 是投资上海房产的盈利者不乏其人，以高盛为首的投行不断增持上海房产便是明证。

　　从2003年6月央行出台“121号文件”，对房地产市场的调控就已经开始，其间经历了土地、信贷方面“地根”、“银根”的双收紧，也经历了两次利率调控，但是，对于应否对地产行业调控和调控的艺术把握，各方意见冲突激烈，且颇有愈演愈烈之势，这是对“泡沫”之争的必然延续。而争论也因为目前调控政策的清晰显得倍加敏感。　

　　4月6日，中银国际首席经济学家曹远征，中金公司首席经济学家哈继铭，高盛中国区首席经济学家梁红，瑞士信贷第一波士顿董事、亚洲区首席经济分析师陶冬，里昂证券董事、总经理、中国经济研究部主管李慧，大连万达集团股份有限公司董事、总经理罗昕和中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞共聚21世纪北京圆桌第43期，就地产泡沫与调控之道进行了讨论。任志强和谢国忠则婉言拒绝了对讨论的参与。

　　香港报道

　　地产泡沫是否存在

　　《21世纪》：关于地产泡沫的争论随着房价的不断上涨持续升温，对于我国地产行业的现状，各位如何判断？

　　曹远征：所谓泡沫，通常讲的是房价虚高，购买能力跟不上价格上涨，出现有行无市现象。如果从这个角度判断，可以发现现在房地产销售很旺盛，很难说有泡沫。至少从全国范围来看，还不能说全国房地产都处在泡沫当中。但是不排除在个别城市，特别是上海这样的城市，确实存在房价上涨速度过快，而且超过消费者需要与支付的能力的情况。

　　房子既可以作为消费品，也可以作为投资品来看待。从投资品角度来看，判断房价是否有泡沫，我认为有三个问题要考虑。第一，在这个城市中用于投资房子的比例占了多少，是否有影响力；第二，购房的钱是哪儿来的。房价可能很高，但是消费者拿自己钱购买的话，就不会有大的问题，如果按揭贷款比例非常高的话，那么风险就比较大。第三，租金与房价的比例如何。如果租金不能赶上房价的上升速度，作为投资市场来说就是有问题了。按照这三点判断，上海确实存在房价虚高的问题。

　　罗昕：日前，高盛又在上海投资买房。在全国各地，尤其是北京、上海两地，高盛、摩根都有投资。这有两种可能，一种是告诉其他投资者地产有泡沫，别人不买他来买，在更高的价位获利。第二种可能是拉高出货。我觉得两种可能都要防备。

　　哈继铭：分析泡沫问题有不同指标，有的看地区租房或者是实际自住的比例，比如超过20%非自住性的、投资性的住房，就可以判断产生泡沫了；参照房价收入比，国际平均水平是四到六倍，我国某些地方远远高出这个倍数，甚至接近于十倍，这也说明存在泡沫；还有一些指标更加零散，就是每天晚上路过那个地方，发现好多房间灯都是暗的，说明有泡沫，这些指标各有利弊。

　　最近中金公司做了一项研究，我们借助两个指标，一是购房资金成本与房租的比，另外一个，是月供与房租比。第一个指标中资金成本主要是指利息成本，即按揭贷款的利息支出和首付款应得利息的机会成本。一旦资金成本高于房租，那么，就会有更多的人觉得买房子不合算选择去租房子，这就说明这个地区的房价不可能持续上涨。第二个指标是从所谓“流动性限制”出发的——很多人可能支付不起本金。

　　在1997年底，香港房地产泡沫破裂的时候，这两个指标分别是2.5倍和2.2倍。我们派了十个研究助理去全国二十个城市，采集了361个楼盘的信息，得出的结论是，从全国来看，第一个指标略大于1，第二个指标在1.2至1.3之间。从全国来看，确实没有很明显的泡沫迹象。

　　但是，看房地产泡沫，是不能看全国平均值的，必须要看单个城市。我们从这二十个城市分析，总的感觉就是长三角地区，两个比值非常大，资金成本对于租金比是1.3-1.7；月供对租金的比例是1.5-2.1，杭州是2.1，上海是1.7。如果说香港的历史情况是一面镜子的话，某些城市离那两个指标即所谓警戒线已经不远。

　　从全国平均来看，有一半以上的城市，资金成本和房租比已经超过1，有四分之三的城市月供和租金比超过1。我们不能因为杭州、上海等城市的这两个指标现在仍然低于香港1997年的水平，而认为我们现在还没有事，要知道香港那个时候达到那个指标，泡沫破裂之后房价一降就是七年，降幅达到三分之二。所以，现在应该是采取措施进行控制的时候了。

　　陶冬：一概地称房地产市场有泡沫，我并不同意。我不认为中国只有一个楼市。美国人说自己的房地产市场有200个，中国没有200个也有20个。

　　但另一方面，由于中国过去两三年货币政策和利率政策没有随着通缩转为通胀这一情况实现货币环境正常化，国内游资泛滥，同时海外在对人民币升值的期待下热钱大量流入，过高的流动性在客观上催生了中国的房地产市场，推动其价格攀升，有些房地产市场的价格上涨已经超过了当地居民的支付实力，以上海最严重。上海的房地产已经不属于上海一般老百姓了。市中心几个区已经几乎找不到一万元一平方米以下的房子了，上海市民被推向郊区甚至远郊区。

　　梁红：我并不同意前阵子一些投行经济学家的观点，认为中国房地产市场有全球最大的泡沫，并会在数月内破灭。

　　泡沫指的是不被基本面支持的，而且最后需要得到大幅度返回纠正的价格。仅看个别城市是不好做全局判断的，特别是从上海来看，其房地产价格上涨较快，但是否存在泡沫则很难说。像这种有限供给的资产，需求又来自全球范围， 它的定价有地租的成分。上海沿江和市中心的一些房地产，其实就像买卖名画一样，卖出天价也很难讲是泡沫。

　　李慧：在中国，房地产热只适用于不超过三个城市(北京、上海和杭州)。我们可以看看广州和深圳，在经过1997年的泡沫之后，已经趋于成熟，现在即使有所上涨，也是在合理范围之内。

　　《21世纪》：作为房地产发展商，罗先生希望房价继续高涨还是有所控制？

　　罗昕：我并不是希望房价涨的非常高，我希望是平稳的盈利，如果房价涨得过快，对谁都是没有利。

　　关于泡沫，我想说，第一，泡沫不是坏事，不能用西方经济的指标简单的衡量中国经济，中国有自己的特色；第二，泡沫肯定是有的，没有泡沫可能经济有问题。我比较赞同于传统观点，中国经济怕冷不怕热。

　　哈继铭：我国1993、1994年的时候经济很热，后来亚洲金融危机之后，经济又很冷，通胀变成通缩。现在又热起来了，现在热得很厉害，将来变冷的可能性就更大。所以，我觉得冷与热之间有相关性，并不一定说热就比冷好，可能是今天的热导致了将来的冷。

　　地产为何繁荣

　　《21世纪》：目前房地产繁荣的背后有着土地 、信贷等方方面面的因素支撑，那么，这个产业发展的内部逻辑如何？

　　哈继铭：我觉得中国房地产价格上涨，主要有四个原因。第一，毫无疑问，有强大的基本面支持，这是和我国经济近几年来快速发展、1990年代末住房改革的推进和近几年城市化进程密切相关的。

　　第二，我国居民储蓄欲望非常强烈，而消费欲望很低。房子不完全是一种居住需求，由于低利率转化为虚拟的东西，实际上这是储蓄需求，一部分人把自己的养老金也放在里面。而且股票市场这几年一直在下滑，有些投资者也有点失去信心。所以，房地产就成了吸引资金的地方。

　　第三，在某些地区也存在一些投机性的需求，包括一些境外资金，境外资金不需要在某个城市占很大的量，完全是一个很小的量也可以起到催化作用。

　　第四个原因，和我国的宏观调控手段有关系，我国过去调控更加注重于供应方面的调控，对于房地产开发、银行贷款的供应、土地供应，这些方面比较注重。而需求的调控，比如说利率和首付比例等工具，过去用得比较少。今年3月17日新的房贷政策就比较侧重这方面调控，这是比较好的。

　　陶冬：我国货币政策并没有随着经济环境的变化尤其是通胀情况的变化而调整，过剩的流动资金是促使房地产过热的一个原因。与此同时，由于人民币的政策缺少弹性，也导致热钱进一步进入房地产市场，现在上海市场已经是热钱滚滚。汇率是个老问题，但更大问题是在货币政策方面，实际利率已经处于负值状态，钱从银行移至房地产市场，从货币资产向实物资产转移是正常的。老百姓认识到，钱放在银行是在蚀本。

　　李慧：其实现在的问题是在于，我们如何保持收入增长与房地产价格上涨的大致平衡上升。如果一个社会里，只有巨富才能消费得起住房，那么，最终楼价还是会跌，而且是大跌。

　　去年二季度到今年初不动产高速升值的一个重要原因是国家政策的协同不到位，缺乏对房地产产业的系列配套措施如土地供应、税收、按揭方面的政策。

　　曹远征：出现房价高企的原因之一是满足居民投资需要的工具和渠道太少。目前居民一个重要投资渠道或场所是股市，但近年来，股市不饶。股市是一个标杆，房地产投资的回报率高于股市投资回报率，成为吸引投资者的一个原因。

　　就实物经济角度看，房地产行业是一个极具发展潜力的行业。目前房地产行业的繁荣是与中国工业化进程以及城市化进程分不开的。

　　另外，我们还可以找到房价增长的一些内部逻辑。首先是土地。以香港为例，香港的高房价是跟土地供应制度密切相关的。与其他资源不同，香港的土地是批租的，而且周围都是绿地。中国目前的土地制度，有几个突出的问题。第一，出售土地是地方财政收入的重要来源，于是各地方政府都会尽量把地价抬高。可以这么说，目前地价的不断攀升不是由于土地本身这么贵，而是当地政府财政收支安排不合理。其次是规划。中国城市建设规划相当薄弱。于是，很多周边的基础设施和小区的配套设施建设几乎都要靠房地产商来完成，对于这些成本，房地产商必然要通过房价转移到买房者身上。第三，当然也有房地产商本身的问题。一些房地产商先把土地囤积在手中，然后慢慢开发，从而抬高房价。这几个因素一起，造成地供给比较稀缺，土地价格上涨，进而房价飙升。

　　其次是资金来源与资金价格。在抽紧银根或者是信贷不规范情况下，许多房地产投资资金是依靠短期拆借得来的，而拆借的利率水平一般比较高。这不仅增加了房地产商的财务成本，而且更为重要的是，由于缺乏长期稳定的资金来源，助长了房地厂商的急功近利行为。

　　再次就是居民的需要。每个社会都有不同收入的人群，必须加以区别对待。让所有人都有钱去购买商品房，世界上任何一个国家都做不到。因此，对低收入者国家应该给予补贴，以满足他们的居住需求。在香港，同样也有政府提供的针对低收入者的廉租屋。针对不同收入的人群必须有不同的安排。目前我国的经济适用房供给不足，对于低收入阶层的补贴，比如廉租屋或者政府补助也不够。但要说明的是，为低收入者提供住房保障的应该是政府，而不是以利润最大化为目标的房地产商的责任。如果房价的长期上涨速度慢一点，让中产阶级以下的人都能买到房子，解决住房消费问题，同时，通过政府的努力，使低收入阶层也有房可住，中国的房地产就进入了一个良性的循环。

　　哈继铭：谈到土地供应，这里有一个观点。在 1994到1997年期间香港土地供应控制得很紧，以至于拉高了房地产价格。但是，我想也不能完全否定过去政府控制土地的政策，其中很重要的就是资源约束。虽然控制土地可能会使房价继续上升，但经济已经过热了，如果不控制土地，继续造房子，进而拉动钢铁、水泥、电解铝的需求，最终很可能是严重的通货膨胀。如果真出现这种情况，原因很可能在于我们忽视了调节需求方。

　　金融安全风险

　　《21世纪》：目前的地产经济高度发展，会带来哪些问题？住房按揭贷款的风险有多大？

　　哈继铭：分析住房按揭贷款风险有多大，我们看一个指标可能是比较有意义的，就是在现在已经购房的家庭当中，还本付息即月供占月收入的比重是多大。这个比重和国际进行比较，在澳大利亚、美国、日本这些国家都是占20%以下，法国、意大利，包括香港，2004年的时候都是在20%以下，中国平均是27%，上海是40%，北京是38%，这就超出国际水平了。假如利率在目前水平上再提高若干个百分点，一旦经济增长速度不如现在这么快，月供占家庭收入比重就会进一步上升。这将是比较严重的。

　　从银行来看，负担风险也是比较大，现在很多银行，尤其是像四大银行之外的银行，从全国平均来看，在新增贷款带中，住房贷款占的比重是逐渐在提高，某些银行甚至达到35%。就上海来看，上海按揭贷款在新增贷款所占的比重超过70%，这些都是风险非常大的指标。

　　牛凤瑞：主张对房地产价格控制一个很大的依据就是金融安全问题。中国房地产去年贷款余额，占整个中国银行贷款余额的比重，全国平均是13%，上海是25%，居全国最高。去年上海房地产信贷增加额，71%是贷给个人的。深圳房地产信贷余额，71%也是贷给了个人。这样推算起来，房地产企业的信贷占整个金融信贷余额的多少呢？大概是4%-6%。现在说房地产企业的贷款风险高于其它行业企业，还有待于实证和检验。

　　曹远征：对，如果把房地产作为消费品市场来看是这样的。但是，如果把房地产作为一个投资品市场的话，会有一些特殊问题出现。我们现在遇到的困难恰恰是房子既可以作为投资，也可以作为消费。

　　从消费这个角度来讲，我觉得有两个问题要分清楚：第一，从长期来看，在中国城镇化的过程中，住宅建设面积是供不应求的。第二，在供不应求的情况下，房价还会持续上涨。但是，在短期内房价会不会高到这个程度，是一个问题。

　　现在讨论房地产泡沫问题，主要是从投资者角度出发的，就是说房地产这个行道对消费者来说是否还值得投资。香港最大的特点是，居民不但把房子作为消费品，也作为一种投资品。作为投资者行为，租金是投资回报。如果租金过低，意味着投资不合算，就不会购房。即使购了房，也会违约不还贷。香港金融危机时，不是所有的人都没有还贷能力，而是觉得违约成本低，从而不还贷。

　　所以，从这个意义上来讲，泡沫更多发生在把房地产作为投资品的市场中。也就是说，在把房地产作为消费品的情况下，不管房价位如何，只要觉得城市好、地段好、支付能力能承受得住就可以买。但作为投资者更多关心的是投资利益。泡沫是指房价高的时候，投资回报能不能满足投资者的预期，如果不能满足，房价会下降，而下降可能会带来一些负面的效应。

　　牛凤瑞：曹先生实际上讲的是投资性购房问题。第一，购房投资这种行为的存在，首先是对房价未来有一定的预期，这是一个基本的前提。有对未来供不应求一个预期，才可能产生购房这种投资行为。第二，房地产购房性的投资，不能完全说是坏事，还有一些正面效益。据去年的相关资料显示，上海16.6%是属于投资性购房，这个比例和自住住房购买率相比还是一个小数。第三，作为购房投资，或者是炒房、投机性投资，要考虑如何去限制。比如可以对房屋转售的时候增加课税。

　　李慧：我觉得整个按揭贷款的审批不严才是问题的根本所在。我在北京及上海做过实地调查，似乎任何人只要找个朋友办的公司开个收入证明，就可以申请房贷。这钱来得也太容易，根本没有将一些应该考虑的风险当回事。

　　这当然还跟我们的市场成熟程度不够有关，如果在加拿大或是美国，融资成本提高对房地产带来的效果是很明显的。但在中国，现在一些购房人对贷款利率的盲目而无动于衷的现象简直是吓人，好像人人都是超级富豪似的。就目前的市场发育情况来说，我觉得加强按揭政策的有效性才是最关键的。

　　调控效应之辩

　　《21世纪》：对于地产的调控，主要包括有市场化手段和行政化两种手段。哪一种手段更有效？如何判断最近利率政策的作用？

　　曹远征：要实行调控，必须从供给和需求两方面进行调整。从供给的角度来说，只有增加房地产供给之后，才能缓解房价上涨的趋势。其中金融政策非常重要。应当使房地产开发企业有一个正常的信资金来源渠道，满足它长期资金来源需求。但从短期看，信贷政策应更多考虑的是需求方面。比如这次银行出台的政策，就是对第二套住房贷款进行某种限制，对需求进行管理。道理很简单，如果房价上涨，对房地产的投资行为就将继续下去，如此循环往复，就一定会有泡沫产生。货币政策来控制需求有相当大的意义。但是，不足以解决根本问题。其一，银行很难识别消费信贷还是投资信贷。这有赖于银行征信系统的建设。其二，利率对银行来说也是一柄双刃剑。银行愿意提供房贷，因为房贷属于优良资产，坏帐率不到2%。所以，这次上调利率，大多数银行都选择了最低线。

　　我认为有必要就购房群体分进行分层。因为不同的群体对房地产泡沫的承受能力是不一样的。通常我们说高收入群体中是否存在泡沫相对影响较小，但低收入中间是不能允许有泡沫出现的。目前我国的住房供给体系仍存在不足，面向低收入阶层的廉租屋总量严重不足。但现在我们更关注的问题就是中等收入群体。在房地产中本来是作为消费者出现的，由于闲置资金的存在并用于房地产投资，造成投资行为和消费行为合为一体。从这个角度来讲，我认为一定要控制中等收入群体购买行为，以防止房地产泡沫。

　　哈继铭：价格手段不仅包括货币政策，也包括财政政策。货币政策里面又分两类——利率和信贷。从信贷上调节供给的话，只能提高价格。从信贷调节需求，有这两种方法，一是提高首付比例，二是不为购买第二处房屋提供贷款或者把首付比例提得更高。

　　我觉得这个“效”可以分两个方面来谈。如果从效率来看，我觉得信贷政策是很有效率的，不发放贷款或者提高首付比例，其结果都是抑制了需求。这是非常有效的。那么，这个政策是不是有效益的呢？不一定。利率政策可能更有效益，但是需要银行自己来识别风险到底是多大的。所以说，这两种政策应该说都有效，但侧重面不同。提高利率对自住房需求的抑制作用不是很强。短期炒房者则对利率相当敏感，提高利率对剔除这一部分需求应该说是有效的。

　　另外，在提高利率水平的时候，政府可以考虑出台一些相应政策，来照顾有真实需求的人。比如，购买经济适用房或者比较便宜的房子，并且是用来自住的，政府是否可以给予一定的贴息？而购买高档房或第二栋房子时，再相应提高贷款利率。当然，识别所购买第二栋房子是比较难的。

　　除此之外，我们还有财政政策和税收政策。我想在这里重提一下税收政策。现阶段，刺激消费非常重要，短期内要提高消费率只能依靠税收政策。我国增值税率17%，是周边国家和地区中最高的。国家应该下调增值税率，在降低增值税率的同时可以增收房地产税，还有级差利得税。国际上，购买房屋后短期内就进行买卖通常是要交纳很高比例的级差利得税的。在美国，这个税率是39%，在新加坡更是达到100%。那么，为什么我国到现在没有出台全国统一的级差利得税呢？这里面可能有技术性的问题，资本增值税属地方税范畴，应当把利得税纳入国税范畴。

　　哈继铭：如果大家都承认某个地区价格比较高，不想让它涨得太快，有两种方法，即扩大供给与抑制消费。全国性的扩大供给，受到资源约束。如果房地产发展太快，经济体能否承受？另外，如果泡沫已经很大，一味扩大供给可能重蹈香港的覆辙。

　　曹远征：一些房地产商认为有需求就要扩大供给，但有些是虚假需求。

　　哈继铭：我认为，在保护真实需求的同时，要遏制投机性的需求。一是财政税收里的不同税种要有搭配。二是要用利率政策。调利率可能会伤及一部分真实需求，但我觉得抑制作用非常有限。不同的人群对利率的需求弹性不一样，低收入的人对利率不是很敏感，高收入的人对利率很敏感。我们现在说真实需求大，就是说现在没有买房子的人将来要买。利率上去之后，使得房价不至于涨那么快，帮助了那些将要买房子的人以比较低的价格把房子购进来。对他们的影响，不能光看到利息支出，还要看到价格因素。

　　陶冬：我个人认为光靠利率政策宏观调控未必奏效，中国许多方面不是靠经济手段能解决的。但另外一方面，确实有一些行业如房地产对经济手段是敏感的，利率在这方面还是有作用的。当然，如果利率只是上升0.5%或者1%是不够的。至少需要2%-3%才够，那它就不只是一个房地产的问题了，而是关系国计民生的各个方面，所以这也是央行两难的地方。

　　银行的信贷手段主要是针对发展商而不是针对老百姓的。相比世界其他国家，中国的按揭政策是相当苛刻的，但即使在此情况下，老百姓仍愿意投入房地产，可想而知，中国的利率是多么的低。但是银行对发展商的贷款却很大方。宏观调控后好了不少，不过银行对发展商贷款占总贷款的比重仍然比多数国家高出一截，而且几乎没有通过证券化等手段将风险转嫁出去。根治房地产泡沫，利率和信贷手段都需要，必要时还得用行政手段。

　　哈继铭：目前，美国在财政政策和货币政策方面同时紧缩，欧元汇率又不断提高的情况下，欧洲经济一点点疲软下去，日本经济也会不行。美元一旦反弹的话，流入亚洲和欧洲的资金就会向美国撤离，亚洲和欧洲的资产价格也会受到很大影响，首当其冲的就是股票价格。而我国股票市场中，外资参与程度比较小，但房地产领域外资进来相对较多，受到冲击将在所难免。如果说，当初外资进来起了催化作用，把房地产价格炒高，那么，一旦外资撤走，就会引起抛售，这个时候所谓的泡沫就破了。也许欧洲会比我国先破，但欧洲先破也会影响到我们。

　　美国现在不断加息是跟本国房地产价格飞涨相联系。格林斯潘说货币政策不会受资产价格变化左右，一旦资产价格泡沫破了之后，他需要有足够的空间为它提供缓冲。这种忧患意识可能是值得其它国家或者是地区效仿的。

　　《21世纪》：关于利率的作用，宋国青在本论坛上曾经分析说，到目前为止，中国的宏观调控中利率手段不起主要作用。由此不能得出利率手段无效的结论。单纯从利率的角度看问题，可以说是“杯水车薪”了，但里边没有水不能灭火的含义。总的来说，没有直接证据证明利率手段在中国无效。

　　曹远征：利率货币政策抑制房价过快上涨作用有限，关键是结构问题。现在抑制投资需求，总量政策的作用有限。解决结构问题要靠征税。利率水平相对比较低，大家都可以买房。但是，要把房子转卖出去，其部分利润就需征收资本利得税。

　　哈继铭：水与火的比喻，不是拿一杯水去浇灭大火，如果经常下利率毛毛雨，火就不一定起来。从这个角度来看是鸡和蛋的问题。

　　火已经起来了，一杯水可能浇不灭，但不用更多水浇的话，火势会蔓延。在长三角地区有泡沫，如果不破会有问题。从其它国家来看，要么是价格继续往上涨，要么就是往下降。保持平稳的水平难度太大了。

　　梁红：对房价最有效的抑制方法，也是防止泡沫产生的最有效方法是加大土地、商品房的供应量。

　　行政调控相对于价格调控一定是成本更高，效果较差的。现行的一些调控政策的影响我觉得更主要是体现在利润分配方面。如果调利率的话，会抑制需求；但如果国家不调利率，就只能主要控制供给。而银行给开发商的信贷已经下跌了18个月了，其实地产的投资下跌也挺快的。在这种情况下，价格是肯定要涨的。

　　用利率和用信贷只是对利润的分配问题。如果没有调控，这个钱基本就落入开发商的口袋，他可以通过涨价获得收益；而如果政府控制价格，那么开发商不一定能拿到钱，这笔钱可能是其他利益团体，或是政府通过税收等方式收取。

　　现在的问题是，房地产一个项目从立项到投产要两至三年，未来新上项目却下降得很快，这在未来两三年会带来不利的结果。如果需求不下降，而供应却减少的话，价格会一直处于高位，这是不正常的；如果供给敞开的话，就不会发生这种情况。假设中国经济不硬着陆，需求也不硬着陆的话，房地产价格高位运行两三年都是有可能的。

　　李慧：从长远看，国家行政干预应该是要减少的。但是，中国仍是转型经济，它的房地产发展还有不成熟的一面，因此在这个过程中如果要短期内达到预期效果，多少还得借助行政力量。

　　陶冬：对于房地产来说，我认为最好不采取太多的行政手段，因为这个市场对经济政策是敏感的。如果能通过市场手段调节的话，用市场调节会更好。

　　土地供应是把双刃剑。要想治理房地产，要治理房地产土地交易中的各种不规范行为，一定要用切实可行的房地产政策。但另一方面，这个弦太紧时，可能会适得其反，因为大家都认为土地供应减少了。

　　中国的国情目前仍是需求大于供给。房地产不是需求不足，而是价格偏高。买得起楼的已经买了，买不起的现在买不起，今后更买不起。要解决这个问题，首先要把热钱挤出市场。这个并不难，因为投机性资金的第一目的就是为了谋利，并不需要住在北京或是上海。如果政府能出台政策让房地产价格不再上涨，这些热钱自然就会退掉了。不过要做到这一点却有点困难，因为一旦价格停滞后，会不会出现急跌就谁也说不清楚了。