商务周刊：巨额外资涌入中国房地产业不合时宜

　　巨额海外资金的注入对于很多缺钱的地产商而言意味着机遇，而对于目前持续上涨的中国房价而言，这种资金的进入却显得不那么合时宜

　　□记者 谢良兵

　　“我们真的并不缺钱。”北京国瑞兴业房地产开发公司营销总监陈南苹很平静地对《 商务周刊》说，“我知道有很多针对我们国瑞城项目开发资金的质疑。”

　　即将开盘的国瑞城项目位于京城二环以内，是一个近两年罕见的80万平方米的“综合体大盘”，计划一次性开发，据一位业内人士估计项目总投资将达到上百亿元人民币，“这与国瑞本身的资金实力不成正比”。

　　虽然众多房地产开发商正由于国家宏观调控、紧缩银根而饱受资金困苦，但陈南苹的话并不是“口出狂言”。陈南苹对《商务周刊》解释道：“目前已经有不少海外资本找上门来和我们洽谈合作，我们还在考虑当中。”

　　实际上，正如陈南苹所说，众多海外资本正蜂拥进入中国房地产业。进入2005年，成功案例屡见报端。

　　1月28日，日本投资机构太平洋幸运集团以1.5亿元买下了京城东四环边上的瞰都F座，同时又将与开发商永同昌集团进行一系列后续项目的合作，牵涉总金额高达10亿元人民币；

　　2月2日，全球著名的投资银行美林集团宣布出资3000万美元，入股北京银泰中心，正式开始涉足中国大型房地产项目开发；

　　2月25日，摩根士丹利、上海盛融投资有限公司整体收购了北京富力双子座TOWERⅡ，这是摩根士丹利房地产基金在北京的最大一笔地产投资；

　　3月1日，已经在京城房地产市场叱咤风云的新加坡凯德置地，以人民币5.476亿元拍得位于东直门占地14686平方米的综合性开发用地；随后凯德置地又以18.37亿元买下中环世贸中心A、B两栋甲级写字楼。同时，凯德置地宣布已经成立了一支规模达0.61亿美金(约5亿元人民币)的住宅基金用于扩大在中国的投资……

　　外资选择什么

　　2004年9月15日，几位衣着光鲜的客人走进北京东四环边上的瞰都售楼处。“他们看来不像一般的购房者。”但是，北京永同昌京都房地产开发有限公司营销总监雷越姝没想到，这几个“不速之客”给她带来了幸运。

　　来访者是日本太平洋幸运集团的谈判代表，专程来与永同昌京都公司洽谈瞰都F座整购业务。雷越姝当然对此求之不得，尽管是第一次见面，但会谈很快进入实质内容。

　　“真的是意料之外。”雷越姝说，虽然有众多的海外投资机构，中国地产商也多如牛毛，但真正能够搭上线合作的却并不多。

　　事实上，对于中国的地产商而言，出去寻找资本无异于大海捞针，对于海外投资机构同样是如此。目前引进海外资本的形式主要是两种：一是一些大的国际投资机构进来寻找机会；另一个是中国的地产商直接上海外去发售或招商。

　　雷越姝认为，第三方的力量相当重要。“海外投资机构都比较规范，一般会找了解这个行业的中介公司做顾问来进行操作。”她介绍说，实际上，正是北京中兴建业房地产经纪公司的业务员陪同太平洋幸运集团的人共同来到瞰都售楼处，为双方牵线搭桥。

　　在双方的寻寻觅觅中，总有一些项目特别受到外资青睐。海外投资者一般比较看重国际化较好的城市，像北京、上海的长期持有型物业；二、三线城市，住宅项目是次优之选。就项目本身而言，主要以酒店式公寓和写字楼为主，雷越姝认为这是因为这两种物业形态的市场把握能力更强。而那些文化背景、产品设计等比较国际化的项目，也更容易赢得青睐。

　　“瞰都作为一个酒店式公寓项目，打造的就是一个国际化的街区。”雷越姝说，加上京城东四环边上居住的日本、韩国人较多，日方回国卖楼更加容易。

　　曾做过多年基金工作的陈南苹也深有体会，她指出，高投资回报是各路资本进入的最根本原因，即一个项目的品质和最终升值潜力才能得到投资机构的青睐。综观近期被海外资本收购的北京项目如银泰中心、瞰都、富力城等，都是这样的项目。

　　陈南苹以国瑞城的投资价值向《商务周刊》分析了海外投资机构项目选择的价值观。她认为，市中心土地资源的稀缺决定了国瑞城的保价和增值能力，投资的产品有品质作保证，决定了升值空间。比如市中心楼价由10000元/平方米用一年的时间可升到15000元左右，上升50%；而城外5000—6000元左右/平方米的板楼可能只升到6800元左右/平方米，顶多只有20%。海外投资机构正是看中了这一高回报率。

　　“我们对于公司项目开发资金的信心正是源于此。”陈南苹说，已有多家海外投资机构前来洽谈国瑞城写字楼部分的整体销售。“机会正在向我们走来。”她说。

　　对接并不那么容易

　　虽然双方一拍即合，但真正对接却并不容易。“会谈的过程会牵扯许多具体问题。”雷越姝对《商务周刊》说，双方见面时，瞰都的1、2号楼都已经销售完毕，而新开盘的楼正在热销中，因此永同昌集团希望太平洋幸运能在1个月内给出明确的意向。10月17日，双方签订了意向书。

　　然而，接下来的谈判就比较困难了。由于太平洋幸运在中国没有房地产开发资质，所以面临产权证、预售许可证等相关证件的报批和更改等诸多繁琐程序。

　　而且，日方为了销售需要，要求改变楼宇现在的结构设计方案。“为了避免日后双方发生不必要的纠纷，合同反复修改了几十遍，内容涵盖方方面面，每一条都规定的非常细致。”雷越姝说。

　　4个月后，2005年1月28日下午，双方如愿在北京嘉里中心举行了隆重的签约仪式，双方战略合作计划也随之全面启动。

　　但雷越姝估计，到今年的5月份，已经整售给日方的F座才能获得预售许可证，到时太平洋幸运才可以全面销售自己的房子。此前，对方已在日本进行项目的推广和预售工作了。“接下来，我们还将就C、D、E座的代理业务进行进一步细化的协商。”她说。

　　瞰都的出售相对而言还算比较顺利的。根据《商务周刊》的了解，由于境外机构投资者对内地地产开发的“潜规则”并不认同，会使不少合作陷入僵局。但对于海外投资机构而言，由于中国相关政策的限制，不与境内地产商合作就无法进入中国地产市场。

　　“对接真的很不容易，虽然双方都很想。”美林投资银行房地产投资副总裁邓伟说。

　　合作洽谈中，除了法治结构不同、文化差异、外币兑换的限制、政策变化及政府干预、人力资源和员工效率等诸多问题外，还经常有一些似是而非的问题让海外投资机构感到为难。此前曾有一家著名海外投资机构想将一家中国地产商吸纳为合作伙伴，但突然发现合作项目的《房屋预售许可证》过期了，这家投资机构的律师立即询问中国地产商。中国地产商习惯了中国房地产的潜规则，拍着胸脯说：不怕，过期了照样做。再去咨询相关政府部门，答复也相当含糊。该海外投资机构斟酌之后，这个合作因此而夭折。

　　对外资来说，各种合作方式都是有风险的，但风险各不相同。“像美林和银泰的合资形式是与合作伙伴共担风险。而太平洋幸运的整购则是独自承担项目风险。”雷越姝说。

　　海外资本似乎更喜欢这种独自承担风险的方式，凯德置地给《商务周刊》的解释是：收购是一种比较安全的资金投入方式，因为已经可以看到现有的业态，而且可以省去很多前期的工作。

　　政策催生的“资本战争”

　　中国人民银行研究局邱海洋博士在接受《商务周刊》采访时认为，各种复杂的因素成就了中国房地产业的投资机会。

　　“海外资本重新关注中国房地产行业，与对中国整体经济发展势头、中国社会国际化发展势头、中国内地房地产市场发展前景、人民币的利率和汇率走势预期是分不开的。”他说。

　　2004年被称为房地产业的“政策年”。紧缩的金融政策，房地产开发项目资本金比例的提高，一些开发商脖子上的资金链顿时被拉紧了。而从2005年1月1日起，又有一系列影响楼市的国家政策以及行业管理规定正式执行。在今年“两会”上，温家宝总理的《政府工作报告》再次强调了要控制房地产增长过快，要求严把土地审批和信贷投放两个闸门。

　　同时，国内商业贷款过度发放已隐伏不小风险，这一现象早已引起了银行业的高度关注。再加上最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的出台，部分商业银行为了规避自己的风险，开始提高房贷的门槛(见本刊2005年第6期《房贷风险迫使银行开始自保》一文)。3月17日央行自去年以来第二次提高房贷利率，更使贷款购房成本增加。尽管这些政策苦了已经身陷房地产行业的开发商们，却同时加快了行业外资本和海外资本进入地产市场的步伐。

　　“行业内资金、银行、外行业资金、外资已经成为房地产行业投资的四大资金来源。”西南证券研发中心房地产分析师段海瑞在接受《商务周刊》采访时说。

　　段海瑞向《商务周刊》提供的材料显示，房地产的资金缺口已大量被民间、机构投资人或境外资本所补充。在2004年房地产行业投资资金来源比例中，国家预算内资金、利用外资债券等占1%，地产商自筹资金为30%，利用国内贷款为18%，而其他资金来源达到了51%。

　　拿地—开发—销售，这是基本的房地产投资过程，缺少资金的公司在价高的土地市场很难拿到土地，也无从谈及开发和销售。地根和银根的紧缩令地产商已经很难再从银行那轻易得到资金，外部资本也就有了进入的巨大空间。

　　根据《商务周刊》了解，目前，香港英皇娱乐集团也正紧锣密鼓地与京城的房地产项目进行合作洽谈；排名世界前三强的荷兰ING房地产基金已经收购了Rodamco Asia公司在北京和上海的两个房产项目；德意志银行计划今年对中国内地房地产直接投资将达数亿美元；嘉华国际计划未来加大在上海的房地产开发业务，今明两年将有数个项目上市；雷曼兄弟和美国商会方面也一直在积极寻找项目。

　　国内的业外资本也在这一时期高热情地插手地产行业，中远、中信、中海外、联想、国美、鲁能……包括家电、IT、陶瓷、塑胶、家私等在内的“各路神仙”呈现出一幅“大干快上”的局面，纷纷跑步进入地产业。

　　段海瑞说，整合社会资源做房地产开发已经成为一个趋势。例如，搞教育产业的可以推出“教育地产”，做旅游的宣扬“旅游住宅”，搞体育的打造“运动社区”，做高科技的推广“数字港”。

　　另一方面，由于2005年是央企房产业资源重组整合的一年，许多央属企业并不希望自己的房地产业务因此而彻底丧失，也在积极寻找房地产企业进行合资与合作。

　　国外资本实力雄厚自不必说，国内业外资本从别的行业调配资金的实力和申请贷款的能力明显优于传统的地产公司。短短几个月的时间，中国地产业出现了资本疯狂逐鹿的“资本战争”，用王石的话来说：“现在是阿猫阿狗都来做地产了。”

　　但在段海瑞看来，海外资本强大的资金实力使他们无可争议地成为未来房地产投资的重要力量。2004年1—8月的统计数字显示：港澳台商完成投资620.16亿元，同比增长23%；外商投资357.76亿元，同比增长51%，二者合计投资比重占到了13.6%。

　　风险不足为虑？

　　但海外资本的大规模进入也引起国内的各种担忧。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在接受《商务周刊》采访时说，除FDI外，海外资本进入中国地产不可能是投资，而是绝对的投机，其目的就是来炒高中国的房价。

　　“对于地产商来说，这的确可以理解为一个机会，因为地产商永远都是缺钱的。而他们也有合作的基础，至少他们和海外投资机构的基本利益是一致的：追逐暴利。”易宪容说。

　　对此，海外投资机构似乎并不避讳。“哪里有利润，哪里就有投资。”这是美林集团在注资银泰中心项目时反复讲的一句话。而新加坡凯德置地则告诉《商务周刊》，他们在北京市场的运作，是经过了充分的论证和考量的，他们会抓住一切有利的商业机会。

　　邱海洋认为，海外资本进入中国地产市场，从好的方面说，通过参与开发建设，会使中国房地产业的开发资金更加充裕，促进行业发展；从不好的方面说，将对中国的房地产市场产生推波助澜的资金带动作用，导致资源更加集中于房地产行业，不利于国家经济结构调整和宏观调控，传递了一种中国房地产市场继续看好的信号，将加速房地产价格的继续上扬。

　　也就是说，巨额海外资金的注入对于很多缺钱的地产商而言意味着机遇，而对于目前持续上涨的中国房价而言，这种资金的进入却显得不那么合时宜。

　　自2003年开始，中国的房地产一直处于“泡沫论”的争议当中，虽然目前争论尚未得到确切答案，但显然中国的宏观调控仍将继续，普遍的担心是，房地产“泡沫”将给这个国家和投资者带来市场风险。易宪容表示，国家应该坚决制止这种海外资本的投机和对中国房价的炒高。他也透露，目前有关部门正在对那些通过非法渠道进入的外资进行清理。

　　但“合法”与“非法”的界限也许并不十分清晰。在国家商务部1995年出台、至2004年已三次修改的《外商投资产业指导目录》中，明确写着“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”要受到一定程度的限制。

　　邱海洋告诫说，由于中国利率和汇率的不确定性，能否达到海外投资机构的心理预期还需要打个问号，另一方面资金来源渠道的合法性也关系着外资进入中国地产市场的未来前景。他希望，进入地产界的企业或机构“要认真思考中国房地产市场的制度性原因和未来发展趋势、中国政府的宏观调控措施和税收政策的可能变化”，不可盲目跟风。

　　但央行和学者的担心并不被地产业内人士所赞同。段海瑞就认为风险不足为虑。他从专业人士的角度分析道：“与投资其他行业相比，房地产投资有这样的特点：一旦开发销售完毕，除了钱它不会剩下别的东西，这也是外资选择地产的重要因素，它提供了一个良好的退出机制。”

　　“2004年底外资商业完全开放，也是一个不可忽视的因素。”陈南苹说，由于生产资料价格的上涨引起建筑成本提升，同时居民对住房的需求仍很旺盛，今年房地产价格仍有一定的上涨空间。由于当前投资渠道的缺乏，地产不可避免地仍是各路资本追捧的对象。

　　外资的态度也证实了段海瑞和陈南苹的判断。“一个朋友就告诉我，在往年的法国国际商业房地产展览会上，人们讨论的是要不要去中国投资，而现在大家说的都是怎么去中国投资。”雷越姝说。