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·时论·
中国国际金融有限公司日前发表的一份报告指出，沿海地区房地产泡沫破裂只是时间早晚的问题。房地产市场泡沫已经给国家的金融和社会稳定带来了巨大的隐患。国务院总理温家宝在主持3月30日的国务院常务工作会议上，进一步强调，严格控制固定资产投资过快增长，特别是控制房地产和城市建设规模。
尽管政府高层对于控制房价和房地产泡沫的决心坚决，但是在一系列的宏观调控政策之后，广大购房者不但没有相信房价会跌的预言，持币以待，相反，根据北京市建委最近进行的一次调查结果显示，90%左右的购房者相信房价会上涨。这和我们在以前的文章中指出，政府这些宏观政策调控可能会进一步刺激购房者的追涨心理，反而和房价再上涨的分析是相吻合的。这也反映了我们的政府宏观政策和市场机制之间存在一定的扭曲。所以，如何运用宏观调控政策，需要认真考量市场机制原理。
我们也指出，抑制房价最直接也最有效的金融管制政策是控制房地产市场的信贷总量。这项政策具有抑制房产投机功能。但是问题是，已经形成的房地产市场和银行信贷之间的高度依存关系机制，一旦实施信贷总量控制政策，房价下跌，银行不良贷款增加，金融风险谁来承担？还有一个问题是，如何把握住这项政策的实施时机？如果实施太迟，泡沫爆发，也只能望而兴叹。 当然信贷总量控制，只是将房产融资的增长速度控制在总贷款平均增长范围之内，还不是防止房产泡沫的根本机制，还需要其他宏观政策的配合运用。所以，重要的还是如何形成有效的防止房产投机的经济政策。这无外需求和供给两个方面：一是要减少投机需求，例如央行实行基准利率金融政策，以及征收房地产税等政策；其次是要增加供给，例如增加土地发放量等。减少投机需求的对策是一个比较长期的过程，需要一段时间才可以看出来，最关键的还是增加供给的对策，但是在增加土地供给方面，产生房产泡沫的地方政府可以说已经捉襟见肘，空间不大，有些地方市区已无地可卖。在这方面，日本经济学家野口悠纪雄提出发行“地价指数债”是增加供给很重要的方法。更关键，它可以形成对土地泡沫产生抑制的有效机制。
“地价指数债”是由国家发行的一种特殊国债，其面额将和地价连动上升。因此，就资本收益而言，它是与土地具有相同价值的金融资产。也就是说，从为了升值而保有土地者的立场上看，只要保有了指数债就如同保有了土地一样。国家在购入土地的同时发行指数债，债券可以在市场上出售，形成流通市场，通过在这个流通市场上购入指数债，一般的投资者就可以规避有关的市场风险。指数债的发行量由政府根据形势变化进行适当调整，例如，当人们对土地的投机需求增加时，就可以增加指数债的发行量。在地价高涨的时期，由于“现在如果不买就可能买不到了”的焦虑心理的影响下，可能刺激需求在短时期内剧增，使地价进一步上涨。如果给购买者提供了规避风险的手段，他们就会消除上面说的焦虑心理，这样，人们就失去了进行投机性购买的动机。也就是说，通过设定了与泡沫可以共存的机制，从结果上看，将会具有对土地泡沫形成有效的抑制机制。
虽然我们的土地产权和日本不一样，国家是唯一拥有者，但是法律上和事实上可以把土地的所有权和使用权分开，那么，国家发行的“地价指数债”只不过稍有一点变化，就是它的价格不是土地所有权的价格，而是使用权的价格而已。这一政策尤其对于我们目前的旧城改造的城市建设政策非常具有适用性。政府在旧城改造时，首先碰到的问题是城市居民住宅拆迁问题。由于城市地价上涨，居民对住宅地价的将来资本收益价格期望值很高，一般情况下不愿意放弃自己的住宅，地价的预期价格导致了居民和政府在拆迁补偿价格上的分歧，这也是造成目前司法案件争端很重要的原因。如果政府以“地价指数债”的方式购入，因为这指数债的面额是和地价上升一起连动的，拥有了指数债，就拥有了和同样的地价未来资本价格的收益。那么，这个问题就迎刃而解。
(魏甫华)
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