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谢红玲
新春伊始，北京新写字楼要面市的消息忽然多起来，无论南面的金融街、西面的中关村、东面的CBD、北面的亚运村都将有新供应。而且，随着交通的改善与写字楼的增量，东部商务带与西部商务带雏形初具的说法不胫而走，北京的商务格局再度生变。
与此相呼应的是，一些原本以住宅开发为主的北京市场主力地产商如首创置业、中远地产、城建地产等在业务中悄然增加了商务地产开发的比例，而且更多企业以自己持有物业产权获取租金收益的运营模式，取代了像开发住宅一样分割大厦产权出售的模式。华贸中心开发商房超甚至据此发出了“房地产主流产品(指长期经营型物业)将异军突起”的预言。
房展商敏锐地捕捉到了这一商机，北京著名的四季房展组委会4月1日在国贸推出“商务地产展”，反响热烈。会务机构也不甘落后，以“发现需求”为主题的第四届“全国写字楼年会”拟于4月23日在北京召开。
众多迹象表明，2005年北京正在迎来“商务地产年”。
巨量供应考验市场
据国内著名代理机构北京中原地产统计，去年以中关村为代表的北京商务地产市场开始大放量，仅前三季度累计新增加的写字楼面积就有135万平方米，其中以住宅立项实际上开发成办公楼的商住楼面积累计达60万平方米。据其研究部门测算，今年北京写字楼的新增供应量将达到220万平方米左右。与以往相比，供量偏高。而且，北京市场尚有大量存量供应，一部分是去年没有卖掉的，一部分是长租型的物业。所以，商务地产在继2004年供应量快速递增之后，将在2005年步入高峰期。
据专业人士反映，北京很多写字楼项目，是借着申奥成功与加入世贸组织两大利好开始启动的。中国经济的持续向好，无疑让开发商们大大增加了信心。然而，由于信息的不透明也造成了个别区域写字楼供应时间段的相对集中，中关村去年就陷入了同区域竞争过于激烈的窘境。时至今日，很多楼盘还有大量面积未消化，沦为存量。
全球著名物业顾问公司世邦魏理仕发布的近期市场调查报告也反映，当前北京写字楼租赁市场有喜有忧。由于CBD内国际性的甲级写字楼供给有限，导致很多客户不考虑搬迁，结果是租金持续增长。而其他区域的写字楼多处于供大于求的状态，需求和租金持续走低。而在销售市场中，尽管实力不断增强的中资公司成为购买市场的主力，但由于面临巨大的市场供应，自2004年下半年开始，销售价格一直面临下降的压力。
从北京中原地产的统计估测数据看，今年市场的需求量可能要低于供应量。该机构总经理李文杰称，2005年新增加的需求有望达到167万平方米。作出该判断的依据，一是从各个区域所取得的新入该区域的客户的增长率，二是中原进行的一部分客户扩租面积的抽样调查。而中原预测的今年供应总量为220万平方米。姑且不考虑存量因素，供需已然倒挂。而且，中原调查显示，今年东部写字楼新供应量在87万平方米左右，占的比例最大，所以东部市场的压力也不小。中原依此判断，写字楼市场会出现平均售价与租金下跌的趋势。
东西商务带烘托“商务城市”
一直以来，北京的商务聚集方式是大大小小的商圈，如国贸商圈、燕莎商圈、数码商圈、中关村商圈等等。然而，随着众多新写字楼的面市及其周边交通条件的改善，以东二环、东三环为依托的东部商务带和从金融街到西直门再穿过中关村到上地的一条西部商务带的轮廓逐渐清晰，改变着北京的商务格局。东西部商务带的新提法，也为北京“商务地产年”平添色彩。
美国南加州大学房地产硕士、现任北京城建投资发展股份有限公司营销总监罗高波在研究写字楼市场时敏锐地发现，北京写字楼的发展趋势在从原来的点状走向带状，原来是三个点：CBD、中关村、金融街，发挥的是聚集效应。但是随着点的扩大就出现了如交通拥堵、配套设施紧张、污染严重等诸多问题，只有从点状走向带状才能消除一些负面效应。北京原来一些区域的交通瓶颈的打破，正好为点连成带提供了便利。比如，在京西的金融街与中关村之间原本有个瓶颈，随着六车道的清华南路(中关村东路-皂君庙路-高梁桥路)的开通，金融街和中关村将贯通。目前二者之间有一批写字楼在兴建，一个由八所大学、八大国际级科研机构和八大产业链组成的商圈有望形成。这个新商圈与金融街、中关村和上地连成一条西部商务带。东部则有以东三环、东二环为依托的两条商务带。
有着较为丰富的写字楼开发经验并一直密切关注这一市场的香江国际发展有限公司副总裁潘明朗由此提出，北京正在由原来的文化城市、政治城市向商务城市过渡和发展。他说，2005年被某些海外人士称作“中国开放元年”，意味着中国加入世贸组织并结束3年保护期后将进一步对外开放。同时为了2008年在北京召开奥运会，中国政府也会促动新一轮开放。此外，以北京为龙头的环渤海经济圈作为中央推动北方经济的一个重要砝码，将会迎来大发展期，这些都将转化为北京商务地产发展的契机，同时也是北京形成新的商务格局的契机。因为，开放首先会带来写字楼需求的增加，推动写字楼市场的繁荣。
尽管很多业内人士担心今年北京写字楼市场的供求倒挂，但需求显然还是强劲的。开发商唯有打造精品，挖掘自己产品的特性，针对目标客户进行对位营销，才不至于陷入低层次的价格战中，才能过一个欢喜的商务地产年。
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