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傅白水
长三角地产业的飙升已让全国目瞪口呆。
2004年，国家统计局的数据表明，35个副省级城市中，全国房价和涨幅前十名中，长三角的城市有上海、南京、杭州、宁波四个城市进入，可谓独占鳌头。南京房价涨幅为17.7
%，升至全国第二。浙江的杭州、宁波房价涨幅分别为10.0%和12.5%。再从地价来看，2004年长三角住宅用地的地价增长率为12.16%，均大于全国各类用地平均增长率，在全国最高。
风险之一
第一税源 触及税收安全
飙升的地产业带来了什么呢？当然首先是当地税收的迅速增加。
据统计显示，2004年上半年浙江省房地产税收为86.82亿元，同比增长75%，占地税收入的21.9%，对全部税收的增长贡献率达到34.68%，成为浙江第一税收来源。如果再加上建筑业，2004年全年二者所占比例已达到34.6%。在江浙沪三地的地方财税收入中，房地产业和建筑业(不包括相关产业)所占的比列都在30%左右，在浙江房地产业中，其比例甚至达到35%，而同期，广东只占8%左右。
长三角财税收入的迅速增加是建立在地产业的飙升的基础上的，正是这几年飙升的地产业直接推动了近几年长三角的财税收入多保持在20%以上的水平。如果飙升的地产业一旦停滞，将对长三角财税收入打击极大。
风险之二
房贷急增 孕育金融风险
除了财税安全之外，金融风险也在加剧。投机和投资者炒房靠个人房贷，开发商开发靠“乾坤大挪移”套取银行贷款在长三角似成惯例，屡试不爽，这导致长三角的房贷急剧增加，孕育了巨大的金融风险。
截至今年2月末，上海全市中资金融机构商业性房地产贷款余额3715亿元，占全部贷款余额的29.3%，其中个人住房贷款余额2599亿元，同比增长43.5%；2005年1到2月，商业性房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款高达87.7%，房地产贷款占新增贷款将近90%。
从开发商角度来看，尽管2004年针对地产行业出台了一系列调控措施，但开发商靠“乾坤大挪移”继续套取银行贷款，金融风险仍在持续积累。在长三角地区，尤其是浙江和上海，包括国际热钱、民间闲散资金、各种信托和私募基金等各种资金和“游资”非常活跃。因此，2004年提出的房地产项目35%自有资金在长三角根本不难逾越。
在通过拉高利贷、私募完成前期自有资金筹措之后，1亿元的项目就能包装成1.5亿元的项目，从银行套取超过1.5亿元的贷款。一般贷款到手之后，开发商会用银行低廉的贷款迅速偿还前期融资中其他来源的高利贷，然后在项目操作中以流动资金贷款代替房地产开发贷款，或者挪用工程款、购房者前期预付款等进行房地产项目运作。靠这种“乾坤大挪移”，开发商并不在乎什么调控。
一位专业人士直言不讳地说：“这样一来，房地产开发中大多数的风险仍然转嫁到了银行头上。”同时，据统计，在银行总共17万亿元的贷款余额中，超过半数贷款都是以房产做抵押的，房地产价值的风吹草动将会波及半数甚至更大规模贷款的安全。
不但在上海，在长三角其他城市也存在同样的情形，购房者主要依靠房贷，开发商继续靠银行的钱吃饭。
如果房地产迅速下跌或崩盘，最倒霉的是在房价高位时购房的业主和炒房者，极有可能像上世纪90年代中后期的香港一样，出现房产的负资产现象。如均价8000元买进，由于崩盘，现在均价只有4000元，那么持房者的资产就出现了极大的负资产，到时跳楼者可能真有之。
“在这种情况下，一旦出现风险，所有风险都压在银行身上， 这对我国脆弱的金融业来讲不啻是一场灾难，危及长三角乃至全国的金融安全。”
风险之三
高位持续 危及社会稳定
地产业的飙升带来了长三角经济的快速增长，但是长三角地产业在高位的持续飙升则危及到了长三角经济和社会的健康成长。
长三角房价的持续飙升，销售与购买两端看似火热，但这并不代表长三角的楼市发展目前是健康的，也不代表今后不会崩盘。
一般房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。东京的人均收入与房价比是1∶4.8，而在中国，以上海为例，现在外环线以内的房价已涨到10000元／平方米，以三口之家所需80平方米一套保守计算，需支付80万元。而2004年上海人均可支配收入为1.68万元，这意味着想买这样一套住房，普通人家不吃不喝也要等上16年。
在一派繁荣的表面下，长三角房价严重偏离了市场基础价值，大大超过居民的承受能力。据浙江省城调队对全省11个市1300户城市居民的抽样调查，有84.6%的市民表示难以承受当地的商品房价格，表示还可以承受的占14.9%，表示完全可以承受的只占0.5%。
既然老百姓买不起房子，那么长三角的楼盘又被谁买去了呢？答案只有一个：投机和投资者，尤其是高档楼盘表现得更为明显，这其中不乏国外的热钱。上海市房地局在最近一次的调查中，房地局通过物业管理公司对浦东两年内新建成的商品房进行了一次摸查，而得出的结果是，在已经购买了这些商品房的业主中，一次没来的将近50%。
目前，长三角的房地产业成为了当地政府尤其是城市所在地政府的一个“烫手的山芋”。一方面长三角疯狂飙升的房价，强力拉动了长三角经济的飞速增长，迅速增加了当地政府的财政收入；另一方面，长三角楼市的疯狂飙升使得当地老百姓怨声不断，给政府以极大的压力。如果采取措施极力打压楼市，当地政府担心会使房价急速走低，甚至是崩盘，导致经济发展乏力和财税收入锐减，甚至是不可收拾的局面。如果对楼市听之任之，又担心房价持续飙升会慢慢积累风险，最终逃不过楼市崩盘的残局。
高位运转的长三角楼市以及仍然以众人难以想像的增速飙升的长三角房价足以让外界目瞪口呆的同时，业已危及长三角的经济和社会健康发展。“高房价正在‘要挟’社会发展！”华东师范大学余南平研究员指出。
如果长三角的地产业一旦崩盘，不但可能拖跨长三角的经济发展，而且作为全国经济快速发展龙头的长三角的发展突然停滞，又有可能拖累全国经济和社会的发展。
(作者系经济史学研究硕士、青年经济学者)
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