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吕尚春
3月30日，香港证监会终于给出了房地产基金的放行时间表，建议放宽香港房地产投资信托基金只准投资香港物业的限制，使其将来可以投资全球各地的物业，包括内地的物业，预计今年6月这个备受关注的金融工具将完整出生。
对于香港房地产市场而言，这意味着又多了一个调节市场的杠杆工具。而对于内地而言，则又有了一次可以摸着石头过河的机会。
面对固定投资及房地产投资的持续升温，此番国内宏观调控已两次动用利率手段，最近一次调高个人住房贷款还款利率，更引出与调节利率本意相违的社会反响，以致于央行副行长吴晓灵公开声明，“这次调整不是针对老百姓，而是为了抑制房地产的过渡炒作。”
显然，用金融工具调节经济运行仅仅依靠单一金融工具，已显乏力。用金融手段调整市场，当银行成为惟一的融资通道时，银行杠杆的颤动必将产生一系列的后果。如果有基金与银行同行则局面更加平滑：两条腿走路总比一条腿走路安全得多。
房地产基金作为银行之外的辅助杠杆，在美国已然成熟，香港早在数年前已探讨引进房地产基金，虽然2003年7月30日通过了房地产基金守则，但只准其在香港本地流动的严格地域限制，令在本来空间狭小的市场内难成气候，以致于房地产基金到了无人问津的地步。面对形同虚设的房地产基金，香港证监会着意打破坚冰。
为了这个新的金融杠杆的落地，香港政府为之付出了相当大的行政成本。
放宽地域限制，香港房地产基金有可能成为一匹脱缰的野马难以控制。香港证监会中介团体及投资产品部执行董事张灼华在回顾房地产基金的转型过程时说：“18个月以来的深入讨论及研究，使目前具备了放宽房地产基金地域限制的条件。”关键是连接房地产基金与基金投资项目之间的基金经理，如果此人既专业又具职业道德，房地产基金出轨的风险就小得多。在18个月的时间里，香港证监会对如何让基金经理成为基金与市场之间的合格的连接者煞费苦心。
另一方面，在房地产基金完全放开之前，香港证监会对于基金业的行业秩序予以重拳整治。2004年2月27日，香港廉政公署突然施行一项代号为“无比敌”的行动，进行全城搜捕，共拘捕了20位上市公司高层及证券业人士。
香港房地产基金的落地，是否会成为内地的一个参照呢？在1992年，中国房地产近乎空白之际，香港房地产市场成为了大陆的惟一教材，内地学到了以廉价的土地及银行资本撬动房地产市场的方法，但在如何避免银行作为单一融资渠道带来的风险方面，则一直被飞速扩张的房地产建设所覆盖。
显然，国内房地产业正承受着来自计划经济与市场经济的双重压力。从1995年宏观调控中停建“楼堂馆所”银行发挥的令行禁止的作用可以看出，在计划经济体制下，单一金融杠杆具备很大威力。但1998年房地产市场化之后，房地产事实上一直包含着两个层面的意思：基础建设与商品房，如果说目前银行杠杆对基础建设仍可以起到相当的抑制作用的话，那么对于来自消费品市场的商品房，单纯利用银行杠杆就显得有些局促。
如果与房地产市场相联系的融资渠道，除了银行之外，还有基金，那么调节市场的杠杆就会避免由于过于单一而带来“一刀切”的盲动后果。当所有的利益被捆绑在一条绳索上时，为了摆脱某一个附着者而强烈抖动绳索，反而可能会让无辜者受牵连，如果利益被拴在不同的几条绳子上，那么“诛连”的可能性将会降低。
目前的情形似乎是，我们在不停地抖动绳子，却无暇去编织另一条本可以缓解压力的绳索。杠杆固然是市场经济的平衡器、降温器，但不同的时期需要不同的杠杆，而新的杠杆需要付出新的成本才可以获得。越是在非常时期，撬动新“杠杆”的成本也就越大，但如果因为成本大而不作为，那问题就非常大了。
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