上海楼市成为风暴眼 严控房价尚需新调控手段 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2005年04月02日 16:59 21世纪经济报道 | |||||||||
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本报记者 杜 艳 吴 迪 北京、上海报道 房价的问题绝不仅仅是房地产业自己的问题。
3月31日，最新公布的“国务院2005年工作要点”或许能够给出答案。即日，温家宝总理主持的国务院常务会议讨论并通过“国务院2005年工作要点”。会议重申，严格控制固定资产投资过快增长，特别是控制房地产和城市建设规模，要继续落实国务院关于控制固定资产投资的各项政策措施。 严控的声音早已发出。 3月5日，十届全国人大三次会议上，温家宝总理的政府工作报告表明，工作重心已定：抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。 严词厉令的背后是暴风急雨般的行动。 3月上旬，银监会、外汇局等兵分两路，在京、沪等房地产过热地区展开市场调研，而相关的调研报告正在酝酿过程中。 上海楼市成为风暴之眼？ 摩根士丹利首席经济学家斯蒂芬.罗奇去年关于上海房地产市场几个月可能“崩溃”的预言未能成真，但毋庸置疑的是，房价一路高歌猛进的上海楼市，已经无可回避地被推入了此轮房地产宏观调控的风暴眼。 以3月6日上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场健康发展的若干意见》为标志，上海市加紧了对本地房地产市场的调控力度。不过，政策频出之后，依旧是上海楼市的进退旋涡，唱涨唱跌各有拥护。在短短不到一个月的时间内，为数甚多的上海房地产业内人士都在通过各式各样的途径努力表达、试图验证自己对楼市走向的判断，惊变、拐点、崩盘的言论，犹如浩瀚海洋中的残渍一般，翻腾浑浊。 然而，“投资者远比消费者冷静”，上海大华集团的一位负责人向记者这样表述。在市场发生变化，尤其是在政策调控面前，通常都会把投机者作为直接指向。事实上，这一人群的承受能力和对政策理解能力要远远超过人们的想象，这也就是自去年四月宏观调控以来，所谓的大量抛盘现象并未真正出现的理由。“一有风吹草动，就慌忙抉择，这不会也不可能是一个职业炒家的行为。” 相反，消费者则更容易被市场信息所左右。该人士进而指出，在长时间房地产市场积极看好的舆论熏陶下，消费者很容易产生一种急躁与盲从的心理，从而引发越级消费的行为，借钱买房，月按揭接近月收入的例子在上海比比皆是。而这一类人群对风险的抵御能力也最差，一旦市场发生大转变，后果不堪设想。 由此可见，如果没有真正强有力的措施出台，“主旋律”未必能影响到投资者的判断。投资者是一套房子值不值，能不能赚钱，更多的是仰仗自己的判断和眼光。而真正的忠实听众，只有消费者。 3月6日以来的20多天里，上海房价仍在不管不顾地上涨。据上海房地产交易中心提供的新盘成交信息，截止到3月31日，内环以内住宅销售均价16506元、中内环之间住宅销售均价11094元，其价格涨幅之高令人叹为观止，除土地和建筑成本之外，另有很大一部分为人为做高。 3月30日，上海市政府新闻发言人焦扬表示，“对虚拟交易、囤积居奇、哄抬房价、扰乱市场秩序等违规行为，发现一家、查处一家，决不姑息，这是市委、市政府的基本态度。” “在现在的房地产市场里，充斥着两种情绪，一种是贪婪，一种是恐惧。”一位专家感叹，在这个行业里所有的人都想把房价垒得更高，可以说是贪得无厌。但这样一块块‘积木’搭上去，谁都担心会有一天会垮掉，这就是恐惧。 贪欲不容易收回，但现在，愈来愈强的恐惧感，也深深地嵌在每一个和房地产有关的人心里。 困惑的房价上涨之源 在一个失范的市场里，寻找真相往往非常困难。 是地价推高了房价？ 包括北京华远集团总裁任志强和建设部某些专家在内的一个观点是，地价猛涨是拉升房价上涨的一个重要因素。 但是，国土资源部领导去年已驳斥了这一观点。3月31日，北京市国土资源局新闻发言人、副局长张维也对地价推高房价的说法予以否认。张维援引国土资源部在全国范围内就地价与房价问题的调研数字说，结合国内32个主要城市的数据，地价因素只占商品房成本的23%，其中，北京土地占商品房成本的22.98%，上海的土地成本则只占总成本的16.15%，广州则更低，为11.4%。据此，北京市国土局认为，地价推高房价的说法不能成立。 在上海，房价的飙升速度已远远超过了地价的涨幅。根据上海房地局公布的数据计算，上海2004年的房价平均涨幅达到24.76%，而上海土地交易价格涨幅为18.8%。 那么，是由于结构失衡，中低价商品房匮缺，导致商品房价格飞升？ “高中低档房子的比例已经明显不匹配，高价房的占比太高，普通居民的购房压力越来越大。”上海普润房地产咨询公司的研究员王水田说，2003年以前7000元以上的统统算作高价房，而现在按照市场行情，7000元的只能算中低价房。 什么才是居民可承受的中低价房？现在已经没有一个准确的衡量标准。 可资借鉴的数据是，2004年度上海市居民可支配收入为16683元。而根据上海房屋土地资源管理局官方网站时时更新的市场交易数据，2004年第四季度上海的商品房成交均价为8485元／平方米，12月份为8633元／平方米，2005年1月份为9336元／平方米。也就是说，2004年上海市居民可支配收入不足以购买两平方米住房。 如果以6000元以下、6000-9000元、9000元以上来划分高、中、低档房，上海土地局的统计中基本呈现出“三分天下”的局面。2005年1月，上海商品房交易量为21186套，其中，单价在9000元／平方米(含9000元／平方米)以上的占交易量的31.16%，6000-9000元／平方米的占30.79%，6000元／平方米(含6000元／平方米)以下的占38.79%。近两年来，中心城区(内环内)高价房所带动的房价上涨效应正在逐渐浸淹向城乡结合部(中内环间)、近郊(中外环间)和远郊(外郊环间)。 根据上海网上房地产公布的数据，3月31日，上海内环内、中内环、中外环、外郊环、郊环外的成交均价分别为(单位：元／平方米)：16419、11493、8085、6505、4724。 “我工作一年的收入，赶不上房价一个月的上涨速度。”一个在媒体工作的朋友告诉记者，可供选择的空间太小了。 不过，构成房价上涨的因素不会如此简单。真相仍有待寻找。 上海的一位开发商朋友告诉记者：“我们前一阵刚开了董事会，自己都觉得利润太高了。这样很容易导致我们的盲目投资，对房地产企业不是好事。” 举一个例子，可以窥见一斑。 以分期开发的远景佳苑为例，位于宝山区大华路1355弄的该楼盘，在2000年完成一期开发，当时的房价约为3000元／平方米；迄今该楼盘的四期即将完成开发，记者致电售楼处，售楼小姐告诉记者，预计2005年4月份开盘，“现在价格还没有定下来，但你可以参考周遍的均价，一般在1万到1.4万之间。” 控制供给还是管住需求？ 需要怎样的措施才能让房价飞奔的快车缓缓刹车？ 中国银监会政策法规部的人士说：“我们正在做相关的调研，希望发现问题和风险。以采取相应的措施。” 严把土地和信贷两道闸门，成为去年抑制投资过热的主要手段。但执行的情况，却参差不齐。 “这两种手段，主要是从供给方面对投资过热进行了控制，使固定资产投资的增幅有了大幅回落。”国务院发展研究中心的一位专家说，但区分来看，固定资产投资的回落却和需求的日渐旺盛形成了鲜明的反差。 这从商业银行的信贷增长上，可见一斑。 2004年，房地产开发商贷款余额约为7800亿元，同比增长17%，比上年增幅回落32个百分点。其中，住房开发贷款余额约为4400亿元，同比增长22%，增幅比上年回落81个百分点。而在按个住房信贷方面，增势依然不减。2004年底，住房按揭贷款余额为1.6万亿元，同比增长35%，比上年增幅仅回落8个百分点。远远高于房地产开发贷款的增长速度。 一家国有商业银行上海分行的部门总经理告诉记者：“我们去年的开发贷款总共放了七八笔，比2003年下降了70%-80%。这主要是配合政策的需要。” 土地和信贷的供给相对控制住了，但需求依旧高企。 一个流传于房地产业内的说法是，真正推动房价的动力是旺盛的购房需求。上海统计局数据显示，2004年上半年商品房新批准的预售面积1100.8万平方米，实际预售面积1470万平方米，供需比为1：1.34，2004年全年商品房新批准的预售面积2938.9万平方米，实际成交面积3488.75万平方米，供需比为1：1.19，而2003年的供需比为1.18：1，供大于需。 3月16日，央行房贷“新政”被认为是对需求进行调控的重要信号。对此，北京大学中国经济研究中心宋国青教授认为：“调控要起到作用，是要有条件的，因为这牵涉到一系列利益主体的调整。这期间银行是否起到应有的作用有人表示怀疑。”他认为，从商业银行的角度看，本次贷款利息的上调进一步拉大了存贷款利差，从一定程度上可能会刺激银行的放贷冲动。目前的一年期存款基准利率为2.25%，5年以上房地产贷款利率基准利率为6.12%。 易宪容等专家认为，央行房贷新政，对于普通消费者的自住需求，可以起到一定的调控作用，但对于投机性需求的影响却微乎其微。因为与投机的预期获利相比，提高利率所增加的成本，完全在其可以承受的范围之内。 因此，在调控供给和需求之后，还须寻找新的调控对策。北京著名开发商任志强和潘石屹都不约而同地强调：必须加大土地和商品房供应。 上海市已宣布，要加大以配套商品房为主的中低价位商品房供应，市政府要求今年配套商品房开工面积须达到900万平方米，可售面积须达到800万平方米。 对于包括上海在内的房价来说，2005年是一个不确定的未来：抑制房价过快上涨的势头已成上下一致共识，但结果究竟是令其滞涨，还是令其下降，尚需等待新的调控手段及其效应在时间之中的显现。
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