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上海楼市成为风暴眼 严控房价尚需新调控手段


http://finance.sina.com.cn 2005年04月02日 16:59 21世纪经济报道

  本报记者 杜 艳 吴 迪

  北京、上海报道

  房价的问题绝不仅仅是房地产业自己的问题。

  3月31日,最新公布的“国务院2005年工作要点”或许能够给出答案。即日,温家宝总理主持的国务院常务会议讨论并通过“国务院2005年工作要点”。会议重申,严格控制固定资产投资过快增长,特别是控制房地产和城市建设规模,要继续落实国务院关于控制固定资产投资的各项政策措施。

  严控的声音早已发出。

  3月5日,十届全国人大三次会议上,温家宝总理的政府工作报告表明,工作重心已定:抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。

  严词厉令的背后是暴风急雨般的行动。

  3月上旬,银监会外汇局等兵分两路,在京、沪等房地产过热地区展开市场调研,而相关的调研报告正在酝酿过程中。

  上海楼市成为风暴之眼?

  摩根士丹利首席经济学家斯蒂芬.罗奇去年关于上海房地产市场几个月可能“崩溃”的预言未能成真,但毋庸置疑的是,房价一路高歌猛进的上海楼市,已经无可回避地被推入了此轮房地产宏观调控的风暴眼。

  以3月6日上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控,促进房地产市场健康发展的若干意见》为标志,上海市加紧了对本地房地产市场的调控力度。不过,政策频出之后,依旧是上海楼市的进退旋涡,唱涨唱跌各有拥护。在短短不到一个月的时间内,为数甚多的上海房地产业内人士都在通过各式各样的途径努力表达、试图验证自己对楼市走向的判断,惊变、拐点、崩盘的言论,犹如浩瀚海洋中的残渍一般,翻腾浑浊。

  然而,“投资者远比消费者冷静”,上海大华集团的一位负责人向记者这样表述。在市场发生变化,尤其是在政策调控面前,通常都会把投机者作为直接指向。事实上,这一人群的承受能力和对政策理解能力要远远超过人们的想象,这也就是自去年四月宏观调控以来,所谓的大量抛盘现象并未真正出现的理由。“一有风吹草动,就慌忙抉择,这不会也不可能是一个职业炒家的行为。”

  相反,消费者则更容易被市场信息所左右。该人士进而指出,在长时间房地产市场积极看好的舆论熏陶下,消费者很容易产生一种急躁与盲从的心理,从而引发越级消费的行为,借钱买房,月按揭接近月收入的例子在上海比比皆是。而这一类人群对风险的抵御能力也最差,一旦市场发生大转变,后果不堪设想。

  由此可见,如果没有真正强有力的措施出台,“主旋律”未必能影响到投资者的判断。投资者是一套房子值不值,能不能赚钱,更多的是仰仗自己的判断和眼光。而真正的忠实听众,只有消费者。

  3月6日以来的20多天里,上海房价仍在不管不顾地上涨。据上海房地产交易中心提供的新盘成交信息,截止到3月31日,内环以内住宅销售均价16506元、中内环之间住宅销售均价11094元,其价格涨幅之高令人叹为观止,除土地和建筑成本之外,另有很大一部分为人为做高。

  3月30日,上海市政府新闻发言人焦扬表示,“对虚拟交易、囤积居奇、哄抬房价、扰乱市场秩序等违规行为,发现一家、查处一家,决不姑息,这是市委、市政府的基本态度。”

  “在现在的房地产市场里,充斥着两种情绪,一种是贪婪,一种是恐惧。”一位专家感叹,在这个行业里所有的人都想把房价垒得更高,可以说是贪得无厌。但这样一块块‘积木’搭上去,谁都担心会有一天会垮掉,这就是恐惧。

  贪欲不容易收回,但现在,愈来愈强的恐惧感,也深深地嵌在每一个和房地产有关的人心里。

  困惑的房价上涨之源

  在一个失范的市场里,寻找真相往往非常困难。

  是地价推高了房价?

  包括北京华远集团总裁任志强和建设部某些专家在内的一个观点是,地价猛涨是拉升房价上涨的一个重要因素。

  但是,国土资源部领导去年已驳斥了这一观点。3月31日,北京市国土资源局新闻发言人、副局长张维也对地价推高房价的说法予以否认。张维援引国土资源部在全国范围内就地价与房价问题的调研数字说,结合国内32个主要城市的数据,地价因素只占商品房成本的23%,其中,北京土地占商品房成本的22.98%,上海的土地成本则只占总成本的16.15%,广州则更低,为11.4%。据此,北京市国土局认为,地价推高房价的说法不能成立。

  在上海,房价的飙升速度已远远超过了地价的涨幅。根据上海房地局公布的数据计算,上海2004年的房价平均涨幅达到24.76%,而上海土地交易价格涨幅为18.8%。

  那么,是由于结构失衡,中低价商品房匮缺,导致商品房价格飞升?

  “高中低档房子的比例已经明显不匹配,高价房的占比太高,普通居民的购房压力越来越大。”上海普润房地产咨询公司的研究员王水田说,2003年以前7000元以上的统统算作高价房,而现在按照市场行情,7000元的只能算中低价房。

  什么才是居民可承受的中低价房?现在已经没有一个准确的衡量标准。

  可资借鉴的数据是,2004年度上海市居民可支配收入为16683元。而根据上海房屋土地资源管理局官方网站时时更新的市场交易数据,2004年第四季度上海的商品房成交均价为8485元/平方米,12月份为8633元/平方米,2005年1月份为9336元/平方米。也就是说,2004年上海市居民可支配收入不足以购买两平方米住房。

  如果以6000元以下、6000-9000元、9000元以上来划分高、中、低档房,上海土地局的统计中基本呈现出“三分天下”的局面。2005年1月,上海商品房交易量为21186套,其中,单价在9000元/平方米(含9000元/平方米)以上的占交易量的31.16%,6000-9000元/平方米的占30.79%,6000元/平方米(含6000元/平方米)以下的占38.79%。近两年来,中心城区(内环内)高价房所带动的房价上涨效应正在逐渐浸淹向城乡结合部(中内环间)、近郊(中外环间)和远郊(外郊环间)。

  根据上海网上房地产公布的数据,3月31日,上海内环内、中内环、中外环、外郊环、郊环外的成交均价分别为(单位:元/平方米):16419、11493、8085、6505、4724。

  “我工作一年的收入,赶不上房价一个月的上涨速度。”一个在媒体工作的朋友告诉记者,可供选择的空间太小了。

  不过,构成房价上涨的因素不会如此简单。真相仍有待寻找。

  上海的一位开发商朋友告诉记者:“我们前一阵刚开了董事会,自己都觉得利润太高了。这样很容易导致我们的盲目投资,对房地产企业不是好事。”

  举一个例子,可以窥见一斑。

  以分期开发的远景佳苑为例,位于宝山区大华路1355弄的该楼盘,在2000年完成一期开发,当时的房价约为3000元/平方米;迄今该楼盘的四期即将完成开发,记者致电售楼处,售楼小姐告诉记者,预计2005年4月份开盘,“现在价格还没有定下来,但你可以参考周遍的均价,一般在1万到1.4万之间。”

  控制供给还是管住需求?

  需要怎样的措施才能让房价飞奔的快车缓缓刹车?

  中国银监会政策法规部的人士说:“我们正在做相关的调研,希望发现问题和风险。以采取相应的措施。”

  严把土地和信贷两道闸门,成为去年抑制投资过热的主要手段。但执行的情况,却参差不齐。

  “这两种手段,主要是从供给方面对投资过热进行了控制,使固定资产投资的增幅有了大幅回落。”国务院发展研究中心的一位专家说,但区分来看,固定资产投资的回落却和需求的日渐旺盛形成了鲜明的反差。

  这从商业银行的信贷增长上,可见一斑。

  2004年,房地产开发商贷款余额约为7800亿元,同比增长17%,比上年增幅回落32个百分点。其中,住房开发贷款余额约为4400亿元,同比增长22%,增幅比上年回落81个百分点。而在按个住房信贷方面,增势依然不减。2004年底,住房按揭贷款余额为1.6万亿元,同比增长35%,比上年增幅仅回落8个百分点。远远高于房地产开发贷款的增长速度。

  一家国有商业银行上海分行的部门总经理告诉记者:“我们去年的开发贷款总共放了七八笔,比2003年下降了70%-80%。这主要是配合政策的需要。”

  土地和信贷的供给相对控制住了,但需求依旧高企。

  一个流传于房地产业内的说法是,真正推动房价的动力是旺盛的购房需求。上海统计局数据显示,2004年上半年商品房新批准的预售面积1100.8万平方米,实际预售面积1470万平方米,供需比为1:1.34,2004年全年商品房新批准的预售面积2938.9万平方米,实际成交面积3488.75万平方米,供需比为1:1.19,而2003年的供需比为1.18:1,供大于需。

  3月16日,央行房贷“新政”被认为是对需求进行调控的重要信号。对此,北京大学中国经济研究中心宋国青教授认为:“调控要起到作用,是要有条件的,因为这牵涉到一系列利益主体的调整。这期间银行是否起到应有的作用有人表示怀疑。”他认为,从商业银行的角度看,本次贷款利息的上调进一步拉大了存贷款利差,从一定程度上可能会刺激银行的放贷冲动。目前的一年期存款基准利率为2.25%,5年以上房地产贷款利率基准利率为6.12%。

  易宪容等专家认为,央行房贷新政,对于普通消费者的自住需求,可以起到一定的调控作用,但对于投机性需求的影响却微乎其微。因为与投机的预期获利相比,提高利率所增加的成本,完全在其可以承受的范围之内。

  因此,在调控供给和需求之后,还须寻找新的调控对策。北京著名开发商任志强和潘石屹都不约而同地强调:必须加大土地和商品房供应。

  上海市已宣布,要加大以配套商品房为主的中低价位商品房供应,市政府要求今年配套商品房开工面积须达到900万平方米,可售面积须达到800万平方米。

  对于包括上海在内的房价来说,2005年是一个不确定的未来:抑制房价过快上涨的势头已成上下一致共识,但结果究竟是令其滞涨,还是令其下降,尚需等待新的调控手段及其效应在时间之中的显现。


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