上海房市何时海啸 官方调控房地产心态如履薄冰

　　文/秦倍钧

　　在一片争议声中，上海官方最高层第一次明确提出“调控房地产”。上海市市长韩正在今年1月18日闭幕的上海市人大会议上坦言：上海局部地区的房价上涨仍然过快，房地产市场出现的新情况已引起上海市政府的高度关注；在新的一年里，上海将继续加强对房地产市场的调控。

　　由于上海房地产价格持续上涨，有关上海的房地产是否已存在严重的泡沫的话题，去年已成为经济学者、媒体和业界争论的焦点。中国社科院的调查指出上海房地产存在泡沫，但上海市委书记陈良宇去年11月6日在接见香港传媒代表团时表态说：上海房地产没有严重泡沫。

　　据香港媒体报道，陈当时分析说，目前有一种说法，上海房地产泡沫大，接近崩盘，房价与收入之比例已大大超过正常系数，而购置物业用于投资者高达百分之四十。第二种说法是，供求关系其实是基本持平的，处于正常状况。但是，兼听则明，对此我们是以如履薄冰的心态，确保(房地产)安全。

　　而如今韩正坦言，去年上海全市房价涨幅虽然有所下降，但局部地区房价上涨仍然过快。他认为，上海房地产市场出现的一些新情况需要引起政府的高度关注，调控的原则是“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品房为主”。针对房价高企的现状，韩提出了“满足消费、规范投资、抑制投机”的12字对策。

　　显然，上海市官方一直以来不愿向公众承认本市的楼市有泡沫，担心的是房价下跌可能会对经济造成影响。

　　不过，上海目前市区平均房价已经超过了中国任何一个城市却是不争的事实。来自上海房地产资源网即时滚动的信息显示，2004年11月15日网上成交均价首次突破每平方米1万元大关，今年第一周，上海全市总成交量为60万平方米，平均每平方米达9427元。而戴德量行的报告显示，去年上海市中高档二手房累计涨幅达27.6％，其中，12月房价较11月上涨了5.69％，为2004年单月房价涨幅之冠。

　　最新统计显示，去年全年上海房地产市场开发投资完成1175亿多元，较上年增长逾30%，商品房竣工面积3443万多平方米，增长38%；商品房现房和期房销售面积近3489万平方米，增长近39个百分点。

　　与此同时，上海居民的平均可支配收入2003年为14810元，但目前的上海平均房价已经远远超过8000元／平方米，即使按每居户80平方米计算，房价收入比也已经超过14倍。

　　“白天狂热销售，夜晚不见灯火”，这是上海人对本地某些区域空置商品房的描述。房屋空置率是研判房地产有无泡沫的一个关键数据。目前，本地媒介和学者相对较认可的一个数据是，在上海，大约有17％的高级住宅没有人住。

　　中国社科院金融研究所去年在上海的实地调研中，研究员找到当地供水、供电部门，根据这些部门对长期欠付水电费对象分析所作出的最保守估计，上海市中心城区有大约4.5万套“无人房”，合计面积为500多万平方米。浦东新区有些住宅小区的水电费收缴率只有60％左右，无人居住的房子占40％左右，而这些不缴水电费的住房都是已售房屋，这些房屋可以认定为“炒房”者所购买的。

　　对此，中国社科院研究员尹中立曾表示，上海市的投资性购房比例相当大，显示出泡沫现象已相当严重。而近日上海市市统计局城调队对19个区(县)、133个街道(镇)超过3000户城镇居民的调查表明，已有21.7%的上海城镇居民家庭拥有两套以上的房屋，拥有三套以上房屋的家庭为2%。

　　如今高昂的房价令上海大部分中产阶层也望而生畏，但仍无法阻挡境外投资者的热情，境外房地产投资者正加紧在这个中国最大城市的活动，虽然房价已经持续上涨了5年，而且有转弱的迹象，但认为投资上海地产恰逢其时者认为：上海终将取代香港成为中国的金融和商业中心，而外汇投机者投资房地产则作为对人民币升值的赌注。

　　不过持怀疑态度的人士称，地产价格上涨过快，超过了个人收入增长率，而租金已经开始下降。《华尔街日报》引述仲量联行Michael Hart的话说，高档公寓租金已经下降到1500—5000美元/月。

　　显然这是一场危险的游戏，至少银行界已经意识到潜伏的危机。就在上海市市长公开发表“调控论”后10天即1月26日，新华社罕见地以“上海严控地产投机”为标题，态度鲜明地对上海市金融形势分析会议进行了报道。

　　银行资金作为楼市上涨原动力，难得的公开披露让我们大开眼界。

　　2004年，全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加了1023亿元，同比多增204亿元，占各项贷款新增额的比例高达76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。10月29日央行上调存款利率后，11、12月的个人住房贷款继续保持快速增长，提前还款的现象并不明显。

　　从流动性角度看，上海市个人住房贷款占比持续攀升，房地产贷款在各商业银行信贷总量中所占比例过高，其中国有独资商业银行和股份制商业银行(含上海银行)全年新增个人住房贷款占各自新增人民币各项贷款的比例分别高达49%和79%，信贷结构趋同明显。

　　上海人行负责人对此强调，下一步将密切关注房地产价格走势，配合市政府加强对房地产市场的调控，做好对房地产金融风险的监测和分析工作。

　　印象中，银行监管当局在年度金融形势会议中着重提醒房贷风险是前几年从未有过的，记得去年年中，记者曾与上海戴德量行一位高级业务主管私下交流，问开发商，中介公司卖房子时最怕什么政策出现，答复就三个字：关水闸。水即是财，财来自于银行，如今，银行这份迟来的表态很值得玩味。

　　有观点认为，深圳的竞争力正在下降，许多人才涌向了上海，一位深圳的媒体同行到上海进行市场调研时，发现上海相关职能部门的认识几乎惊人地一致：上海的房价不算高啊，伦敦的房价多少？纽约的房价多少？与他们相比，我们这儿的房价一点也不高。

　　起先，他觉得这种说法真让深圳人汗颜：“人家根本就没把自己的房价放在中国大陆这个平台去比较，国际化大都市有国际化大都市的房价理所当然。照此说来，深圳要建国际化大都市，房价还有好大一段差距，按照这种逻辑推理，是否深圳的房价还有巨大的上涨空间呢？深圳是不是应该像上海那样，充分挖掘城市的价值从而带动房价呢？”但事后一想，对深圳的信心反倒更足了，“以上海目前时期的收入和消费水平，要支撑起如伦敦、纽约的高房价，没人会相信。上海房价照此趋势涨下去，将会大大削弱城市竞争力，高不可攀的房价将筑起一道无形的门槛，将人才挡在大门之外。在上海，一个月入上万的高级白领如果想在市中心买房同样会感到力不从心，更何况一般的打工阶层。从房价收入比这个角度看，深圳的城市竞争优势不是削弱了，而是增强了”。

　　2004年底印度洋大地震引发的海啸可谓世纪大灾难，从天堂变成地狱，只在眨眼间。

　　上海房地产市场会出现海啸吗？2004年会是地产最后的疯狂吗？还是2005年、2006年？