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张德勇
近来，房地产新闻不断。在央行宣布个人住房信贷政策作出调整和个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调后不久，财政部副部长肖捷3月17日出席“中国发展高层论坛”时表示，要在今后一段时期重点推进房地产税改革(新华网3月20日)。财政部高层的讲话把本来已经炒热的房地产话题又加温添火。
一时间，开征房地产税成为公众和许多媒体关注的焦点。不过，需要指出的是，严格说来，房地产税制在我国一直是存在的。我国现行的房地产税制，是1994年税制改革后逐步形成的。直接以房地产为课税对象的税种有7种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、固定资产投资方向调节税、契税；与房地产联系密切的税种有6种，包括营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加。其中，房产税是对内资企业和个人征收；房地产税是对涉外企业、港澳台同胞和华侨征收。由此可以看出，我国不存在开不开征房地产税的问题，而是如何完善现行房地产税制的问题。
我国目前房地产市场虚火在烧、价格居高不下，使公众产生了希望借房地产税来给房地产市场降温、把过高的房价降下来的期待。应该说，这种心情是可以理解的。但是，实行新的房地产税能满足这种期望吗？答案是，也许能，也许不能。
为什么也许能呢？因为，一方面，新的房地产税要适当提高房地产保有环节的税负，这样就可以打击那些房地产炒作者，增加其投机成本，使房地产市场的需求下降，房地产价格进而能随着需求下降而回落；另一方面，如果新的房地产税是将当前的开发商一次性缴纳的所有税费加总，变成让购房者分70年分摊缴纳的话，那么房价在一定程度上会有所下降。
那为什么也许不能呢？因为，一方面，实行新的房地产税，若将开发商一次性缴纳的税费改由让购房者分70年分摊缴纳，则会直接降低房地产开发商对巨额资金的需求，使他们以较低价格获得土地，从而刺激了他们对土地的需求；另一方面，由于土地成本的下降所引起的房价下降，又会提高购房者的购房欲望；第三，不管怎么说，税对纳税人而言总是一种负担，纳税人受经济利益的驱使，总会千方百计把税负全部或部分转嫁出去。即使提高了房地产保有环节的税负，在供不应求的局面下，他们就有机会将税负转嫁给普通的购房者，购房者得到的依然是较高的价格。
能与不能，不取决于公众的热情和期望，而取决于现实的市场力量对比，即房地产市场的供求关系。当前我国房地产价格居高不下，固然有炒作因素，但更深层原因是存在众多的普通购房者，是他们的购房渴望支撑了房地产市场。如果拿不出好的措施来满足这些人的购房需要，利用房地产税抑制过热的需求，恐怕只是杯水车薪。在需求过旺的形势下，即便房地产税降低了房地产开发商的开发成本，他们很可能也会将房价维持在较高位置。这样，只会扩大他们的利润空间，而不会让广大普通购房者得到实惠。
因此，治理我国的房地产市场，很难指望房地产税能抑制住对房地产的过度需求，它需要经济、行政和法律手段的综合运用，既要解决需求的问题，也要解决供给的问题。如果说为何要改革房地产税，那么，“明租、正税、清费”、规范政府收入、健全地方税体系，才是房地产税改革的真正出发点和落脚点。
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